Recul de la spéculation sur les actifs immobiliers selon Bank Al-Maghrib

La durée séparant deux transactions sur un même bien immobilier est passée de 13 mois entre 2006 et 2009 à  34 mois depuis 2010. Cela a ralenti l’augmentation des prix, passée de 3,6% en moyenne annuelle jusqu’en 2009 à  1,3% à  partir de 2010.

Les raisons que l’on évoque habituellement pour justifier la hausse des prix de l’immobilier sont l’important déficit en logements ou encore l’assouplissement des conditions d’accès au crédit bancaire. Cependant, l’on aborde beaucoup moins la spéculation. Il est vrai que ce phénomène reste difficile à appréhender, notamment en l’absence de chiffres, bien que les professionnels citent systématiquement sa contribution à la flambée des prix des logements sur les dernières années. Bank Al-Maghrib s’est néanmoins essayé à circonscrire l’effet de la spéculation sur les prix de l’immobilier, dans son dernier rapport annuel.

L’institution a dans un premier temps tenté de cerner l’évolution de la spéculation sur les dernières années en se basant sur la durée séparant deux transactions successives sur un même bien, lesquelles données sont disponibles à partir de l’année 2006 auprès de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANFCC). Le principe est que plus la durée entre deux transactions est courte plus la spéculation est en théorie forte, et inversement. Les résultats obtenus indiquent un allongement continu de la durée des transactions sur un même bien. Alors qu’il était en moyenne de 9 mois entre 2006 et 2009, ce délai a augmenté de 31 mois pour atteindre 3 ans et 4 mois entre 2010 et 2013. Si l’allongement a concerné tous les types d’actifs immobiliers, le résidentiel est le plus concerné par l’augmentation de la durée. Les transactions sur un même bien résidentiel sont en moyenne espacées de 3 ans et 9 mois actuellement au lieu de 10 mois en 2006. Pour le foncier, la durée s’est prolongée de 22 mois, s’établissant à 2 ans et 4 mois en 2013.

Plus de spéculation sur le foncier que sur les biens résidentiels

A priori, donc, la spéculation aurait eu tendance à décliner sur les dernières années, une impression confortée par les professionnels qui rapportent une moindre présence des spéculateurs sur le marché. Quel effet cela a-t-il eu sur les prix ? Il ressort toujours selon les données de BAM une hausse des prix qui a atteint 3,6% en moyenne annuelle entre 2007 et 2009. A partir de cette date, la tendance est à la décélération avec une progression des tarifs de 1,3% en moyenne entre 2010 et 2013.  
Conclusion, sur un marché moins exposé à la spéculation, les prix ont tendance à ralentir leur course.