Protection de la propriété : grosses failles dans le système juridique !

Les dépossessions par «actes de continuité» sont légion. Le droit foncier marocain est un droit éclaté caractérisé par une multitude de régimes le rendant très complexe. Le ministère de la justice affirme que depuis décembre 2015, onze mesures, dont certaines ont été déployées, sont en cours d’adoption.

Les récentes affaires de spoliation immobilière ont remis à la surface le débat sur le degré de protection de la propriété qu’offre l’appareil juridique au Maroc. La propriété, qu’elle soit immobilière, mobilière (titres) ou immatérielle (propriété industrielle et commerciale), semble n’être pas suffisamment bordée de remparts. Considéré comme un droit pour les résidents garanti par la Constitution (article 35), le degré de protection juridique de la propriété est également un critère particulièrement sensible pour les investisseurs étrangers.

Ce droit est-il réellement garanti ? Pas suffisamment, du moins dans l’immobilier. Les juristes et spécialistes de la Banque mondiale estiment que plusieurs risques pèsent sur les propriétaires de terrains et immeubles. «Quand un bien immobilier est immatriculé, il devient, en principe, inattaquable du fait qu’il bénéficie de ce qu’on appelle l’effet de purge. Cela est la consécration de la protection de la propriété privée par l’Etat, mais il n’en reste pas moins menacé au cas où le titre foncier a été établi par un acquéreur ou un possesseur ultime au détriment du véritable propriétaire initial, moyennant des manœuvres tantôt bien légales tantôt frauduleuses», explique Abdellatif Laamrani, du cabinet d’affaires Laamrani-Law. Ces manœuvres sont nombreuses ! Il y a lors des procédures d’immatriculation des oppositions frauduleuses qui parfois font échec à l’établissement d’un titre foncier légitime. Aussi, les dépossessions par «actes de continuité» sont-elles légion. Ces dernières s’opèrent en vertu de la procédure coutumière dite «Lafife Al Adli» des 12 adouls confirmant la continuité de la jouissance d’un bien immobilier non immatriculé. Sans parler des procédures introduites à travers des actes de procuration légalisés mais dont l’authenticité est souvent discutable.

Ce qui fait dire à plusieurs spécialistes du droit immobilier que des risques énormes guettent les propriétés. Ils proviennent des failles du système foncier marocain dans la protection du bien immobilier. Pour eux, le droit foncier marocain est un droit éclaté caractérisé par une multitude de régimes le rendant l’un des plus complexes dans le monde.

Le Maroc mal classé dans «Doing Business» en matière de transfert de propriété

Face à cette situation, l’investisseur étranger qui nourrit un projet d’acquisition de biens immobiliers, au même titre que le résident, se trouve confronté à un véritable casse-tête ayant trait à l’éclatement des régimes juridiques immobiliers, et à une sorte d’imbroglio de statuts fonciers très décourageants. Les régimes fonciers sont en effet multiples: terres collectives, biens Habous (incessibles en principe), terres «El Guich», terres des Eaux et forêts, biens domaniaux, etc.

Dans son exercice quotidien, M. Laamrani rapporte que pour ne pas décourager l’acquéreur, les professionnels du droit lui présentent le système en distinguant entre biens immatriculés et biens non immatriculés (Melk), alors que la réalité est bien plus complexe que cela.

Pourtant, le ministère de la justice et des libertés est catégorique. Pour ses responsables, le système de protection de la propriété immobilière reste infaillible. Selon les données officielles, pas plus de 37 cas de procédures frauduleuses ont été à ce jour recensés sur 4 à 5 millions de titres fonciers enregistrés. Ces chiffres sont réfutés par les praticiens qui affirment que les cas de dépossession et de spoliation sont de loin plus nombreux. Plusieurs avocats affirment qu’ils gèrent rien qu’à leur niveau des dizaines de dossiers litigieux.

Entre les deux, les observateurs de la Banque mondiale soutiennent, dans le rapport Doing Business 2017 (qui évalue la situation de l’année 2015/2016), que le Maroc a encore du chemin à faire et beaucoup de réformes pour verrouiller son arsenal juridique quant à la propriété foncière. Le Royaume est, en effet, classé 75e sur 185 pays en ce qui concerne le transfert de la propriété qui évalue les procédures, délais et coûts de transfert du titre de propriété, et la qualité du système d’administration foncière. Sur le critère de l’accès à la propriété, le Maroc se place 168e. Toutefois, son rang est beaucoup plus reluisant quant à l’exécution des contrats, y compris dans l’immobilier (délais et coûts de règlement d’un litige et qualité des procédures judiciaires), il arrive 57e. Cela dit, les experts de la Banque mondiale relèvent qu’en dehors de l’amélioration de l’efficacité de l’administration foncière, le pays n’a mené aucune réforme (ou n’en a pas vu l’impact) sur les autres rubriques qui concernent les transactions foncières par rapport au classement de 2016.

Pourtant, en 2015/2016, 22 pays ont rendu l’enregistrement de la propriété plus facile en augmentant l’efficacité des transferts de propriété et en améliorant la qualité de l’administration des biens fonciers. Beaucoup de ces réformes ont amélioré la fiabilité de l’infrastructure et la transparence de l’information des systèmes d’administration foncière. C’est l’Afrique subsaharienne qui aligne le plus grand nombre de réformes avec un total de sept sur 22.

Une source au Conseil national de l’environnement des affaires (CNEA) informe qu’une série de mesures est en cours de déploiement pour verrouiller l’appareil et remonter dans le palmarès. Elle cite le projet de dématérialisation totale du processus lié au transfert de propriété piloté baptisé «Tawtik.ma», en cours de mise en œuvre. Cette plateforme d’échanges entre les notaires et les différentes administrations en relation avec la profession du notariat (DGI, TGR, ANCFCC) vise à dématérialiser totalement le processus lié au transfert de propriété (délivrance de l’attestation des impôts et taxes grevant l’immeuble, enregistrement des actes de cession, inscription au registre foncier).

Le système de protection de la propriété industrielle et commerciale est moins exposé aux critiques

Du côté du ministère de la justice, on affirme que depuis décembre 2015, 11 mesures, dont certaines ont été déployées, sont en cours d’adoption et suivies par une commission spéciale.

A l’opposé de l’immobilier et du foncier, le système de protection de la propriété industrielle et commerciale est moins exposé aux critiques. «Le Maroc est un bon élève et représente un modèle dans la région quant à la protection des propriétaires de brevets, marques et dessins et modèles», souligne Francis Gurry, président de l’Office mondial de la propriété intellectuelle (OMPI) basé à Genève. M. Gurry regrette au passage que le réflexe de protéger la propriété intellectuelle de façon générale n’est pas très développé au Maroc. Selon Adil El Maliki, DG de l’OMPIC, le système national (qui date de 1916) s’appuie actuellement sur une législation conforme aux plus hauts standards internationaux, qui permet de délivrer des titres de propriété industrielle avec une sécurité juridique, se basant sur des procédures simplifiées et des processus d’examen pour obtenir des titres forts. «Il prévoit des mécanismes préventifs et répressifs pour la défense des droits des innovateurs et investisseurs et la lutte anti-contrefaçon, qui sont autant d’atouts pour contribuer à l’amélioration de l’attractivité du Maroc aux investissements de haute valeur ajoutée», ajoute M. El Maliki.

Ce niveau de protection se mesure notamment par l’évolution positive des indicateurs du Maroc au niveau mondial, comme il ressort de l’édition 2016 des indicateurs publiés par l’OMPI qui indiquent le classement du Maroc au niveau mondial en matière d’activités de dépôt des titres de propriété industrielle : la 64e position pour les dépôts de brevets, 46e pour les marques et 21e pour les dessins et modèles industriels, s’agissant du total des dépôts effectués au Maroc (résidents et étrangers).

Les détenteurs de titres sont de plus en plus protégés

Selon ces indicateurs, le Royaume occupe la 6e position au niveau mondial en matière de dépôts de designs rapportés au PIB et la 3e en Afrique.

Au registre de la propriété des valeurs mobilières, les détenteurs de titres sont de plus en plus protégés. A en croire Fathia Bennis, DG de Maroclear, dépositaire central des titres, quand il s’agit de comptes titres dématérialisés, la protection des propriétaires est garantie à 100%. En effet, l’inscription en compte dématérialisé constitue la preuve de détention des titres (tel que le compte bancaire), sans changer la nature du droit entre l’émetteur et le titulaire d’un titre inscrit en compte. La dématérialisation présente un grand nombre d’attraits, tel que l’élimination de tout risque de destruction, de perte ou de contrefaçon, et la réduction des coûts de gestion des titres détenus.

Mais si la dématérialisation est une réalité pour les valeurs cotées depuis 1997, le dépositaire central souhaite aujourd’hui en faire bénéficier le plus grand nombre de sociétés, y compris les non cotées. Des mémorandums visant à définir un cadre commun d’action afin de promouvoir la détention électronique des titres ont été récemment signés par Maroclear et plusieurs de ses partenaires (GPBM, APSB, AMIC, Maroc PME…). Pour rendre la protection plus forte, plus sûre et plus infaillible, la DG de Maroclear annonce un chantier titanesque. «Nous voulons avoir l’identité du détenteur final au lieu du dépositaire, lors de mouvements sur le compte titres». Elle estime que de cette façon le risque sera nul. «Aujourd’hui, nous recevons les ordres à travers le dépositaire, de ce fait nous n’avons aucun moyen de vérifier que ce dernier a réellement agi sur ordre du détenteur final», explique Mme Bennis. Cette manière de verrouillage est déjà pratiquée dans d’autres pays tels que l’Egypte et l’Afrique du Sud. «Ce chantier pourra être mené sur cinq ans, à condition d’avoir l’implication de tous les opérateurs du marché», conclut la directrice.

Selon les praticiens du droit foncier, la réforme prioritaire à mener est celle qui concerne l’uniformisation des régimes fonciers au Maroc. La deuxième réforme devrait s’attacher à modifier les dispositions de ce qu’on appelle le code foncier marocain relatif à la procédure d’immatriculation foncière telle qu’elle est régie par la loi n° 14-07 (essentiellement les article 241, 242 et 243). La troisième proposition concerne la modification urgente de l’article 2 de la loi n° 38-08 relative aux droits réels (texte dont la version officielle en français n’existe toujours pas) qui prévoit la déchéance quatriennale des droits des propriétaires spoliés. Enfin, une dernière réforme doit concerner le renforcement des dispositions relatives à la facilitation de l’accès à l’information dans les registres fonciers.