Projet de loi sur la Vefa : juristes et défenseurs des consommateurs émettent des réserves

Les contrats de vente non conformes à  la réglementation seront frappés de nullité .Les acquéreurs n’ont aucune garantie sur la date de démarrage des travaux. La nouvelle loi reste muette sur la procédure à  suivre par l’acquéreur en cas de non-conformité du bien livré au plan.

En dépit de la mauvaise réputation que traîne la vente sur plan (vente en état futur d’achèvement- Vefa), les usagers ne s’en méfient visiblement toujours pas. En témoignent les plaintes d’acquéreurs en Vefa parvenues à la Fédération nationale des associations de consommateurs (FNAC) qui dépassent tout autre type de requêtes des particuliers (voir page 28). Retards de livraison, avances non réglementées, révision abusive de prix…, les motifs de plaintes des clients ayant acheté sur plan sont divers, constate-t-on auprès de la FNAC. Mais il faut bien le dire,  tout cela n’est pas nouveau. «La vente sur plan pose des problèmes aux acquéreurs depuis des années», rappelle un juriste. L’introduction d’une loi en la matière (44-00) depuis fin 2003 n’y a rien changé. Certes, le cadre en question a eu le mérite de réglementer la vente sur plan, et protège mieux les intérêts des acquéreurs en imposant par exemple aux promoteurs de garantir les avances versées par les acheteurs au moyen d’une caution bancaire.

Sauf que les promoteurs ne se sont pas pliés au jeu et n’ont rien changé à leurs pratiques. «Jusqu’à aujourd’hui, les ventes sur plan sont conclues selon des règles établies à la discrétion des promoteurs, loin des dispositions de la loi», assure Ouadi Madih, secrétaire général de la FNAC. Un exemple parmi d’autres: aux premières étapes de la vente, les professionnels continuent de ne remettre aux acheteurs qu’un compromis de vente sans valeur juridique au lieu de fournir un contrat préliminaire de vente notarié, prévu par la loi. «Les acquéreurs ont à vrai dire une part de responsabilité dans ce laisser aller à savoir qu’ils ne formulent aucune exigence vis-à-vis du promoteur n’étant pas eux-mêmes au fait des dispositions de la loi», relève M. Madih.

Versement d’indemnités en guise de sanctions pour les promoteurs indélicats

Il est permis de penser que tous ces abus et dysfonctionnements seront circonscrits avec la prochaine modification de la loi 44-00. Un point clé du nouveau cadre, actuellement en phase d’examen par les conseillers, prévoit que tous les contrats de vente de biens sur plan non conformes à la réglementation seront frappés de nullité, ce qui n’est étonnamment pas le cas actuellement. «En théorie, cela devrait pousser les promoteurs à rentrer dans les rangs sous peine de voir leur vente annulée et de devoir restituer des fonds aux acquéreurs», commente un juriste. L’on peut donc se rassurer sur l’application de la future loi. Mais les spécialistes s’interrogent quant à sa capacité à protéger efficacement les intérêts des acquéreurs.
Ces inquiétudes sont d’abord alimentées par une nouvelle disposition qui prévoit que le contrat préliminaire de vente pourra désormais être conclu dès l’obtention de l’autorisation de construction, alors qu’actuellement ce contrat ne peut être signé que si le promoteur immobilier a réalisé les fondations de la construction. L’intérêt de cette nouveauté est évident et consiste à garantir l’accès des promoteurs, le plus tôt possible, aux avances des acquéreurs afin que les chantiers soient lancés rapidement. Seulement, les acquéreurs peuvent se retrouver sans aucune garantie sur la date du début des travaux, relèvent les associations de consommateurs et les juristes.

Un autre point qui fait douter de l’intérêt de la nouvelle loi pour les acquéreurs porte sur le fait que le contrat définitif peut être conclu à condition que le vendeur présente une attestation délivrée par l’architecte certifiant la fin des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. En soi, cette disposition est louable, surtout quand on voit les écarts entre les produits promis dans le cadre de contrats Vefa et ce qui est finalement livré. Cependant, «en cas de non-conformité du bien livré au plan initial, la nouvelle loi reste muette sur la procédure à suivre par l’acquéreur et ne prévoit aucune sanction contre le promoteur», observe un juriste. En fait, le texte ne prévoit pas du tout de sanctions et on leur préfère plutôt le versement d’indemnités, ajoute-t-il. Quelque chose de pris, pourrait-on penser. Seulement, les modalités de recouvrement des indemnités ne sont pas précisées. La question se pose dès lors de savoir comment la partie lésée, généralement l’acheteur, pourrait récupérer les indemnités de retard de livraison du bien (1% de la somme due pour chaque mois de retard de livraison).