Prêts immobiliers : la hausse des taux commence

Impact immédiat sur les crédits à  moyen terme, un semestre de sursis pour les
crédits à  long terme.
Le taux minimum est passé de 4,64% à  5,50%, soit une hausse de 0,86 point.
Si la hausse des taux long terme se confirme, elle sera probablement d’un point
ou plus.

Depuis quelques mois, la hausse était attendue. Quelques jours après le début de l’année 2008, elle est finalement intervenue, démentant les propos (y compris ceux d’officiels) tendant, au cours de la deuxième quinzaine de décembre, à  nuancer ce qui était inévitable. En effet, Bank Al-Maghrib vient d’annoncer les taux d’intérêt minimum des crédits immobiliers applicables pour le premier semestre 2008. Un changement notoire a été opéré sur la partie moyen terme. Le taux d’intérêt variable des crédits au logement inférieurs à  sept ans est reparti à  la hausse. De 4,64% hors taxe, il est passé à  5,50%, soit une augmentation de 86 points de base.

Une conséquence directe du marché des bons du Trésor
Ceux qui ont contracté des prêts immobiliers à  moyen terme et à  taux variable devront donc s’attendre à  quelques centaines de dirhams de plus dans leurs mensualités.
Qu’est-ce qui explique cette augmentation ? Aura-t-elle une incidence sur l’ensemble des crédits immobiliers ? Rappelons d’abord que les prêts au logement à  taux révisables sont facturés sur la base des taux moyens pondérés (TMP) des bons du Trésor sur le semestre précédent, auxquels les banques ajoutent une marge commerciale minimum de 1,5%. Pour les prêts à  moyen terme, les taux sont indexés sur le TMP des bons du Trésor de maturité égale à  5 ans. Or, ce dernier a connu une hausse par rapport au deuxième semestre 2007. Il est en effet passé de 3,14% à  4% en raison de la hausse des taux d’intérêt sur le marché obligataire ces six derniers mois. Cette correction s’explique principalement par le resserrement monétaire (assèchement des liquidités sur le marché interbancaire) intervenu au cours de 2007.

Pour ce qui est de l’impact de cette révision du taux à  moyen terme sur le marché du crédit immobilier dans sa globalité, il faut dire que l’incidence sera minime et ce, en raison de la structure des crédits accordés en termes de maturités. «Plus de 90% des prêts au logement accordés aux particuliers sont à  long terme», précise le directeur d’une agence bancaire de BMCE Bank.
Chance momentanée, si le taux des crédits à  moyen terme a augmenté, celui des crédits à  long terme est resté inchangé, à  un minimum de 5,07% pour les prêts à  taux révisables. Ceci veut dire que la majorité des anciens emprunteurs ne supporteront aucun surplus dans leurs mensualités, du moins pour le moment, et que les nouveaux contracteront leurs crédits au même taux qu’en 2007.
Le fait que le taux d’intérêt des crédits immobiliers à  long terme n’a pas augmenté s’explique par le refus du Trésor de se financer sur les maturités longues étant donné que les investisseurs exigeaient des taux de rémunération élevés. En effet, le Trésor n’a pas levé de fonds sur le long terme depuis le premier trimestre 2007, ce qui a maintenu les taux d’intérêt des bons à  10 ans et 15 ans, qui servent de base au calcul des taux des crédits à  long terme, inchangés durant toute l’année.

Hausse inévitable des taux des crédits immobiliers à  long terme
Ceci étant, cette situation a créé un paradoxe. Le moyen terme est devenu plus cher que le long terme, ce qui ne correspond à  aucune logique économique ou financière, puisque, par essence, plus le terme est long plus le risque est élevé. Les banques accorderont désormais les crédits immobiliers d’une durée inférieure à  sept ans à  un taux variable minimum de 5,50% ou un taux fixe de 6%, au moment o๠elles accordent des prêts supérieurs à  sept ans à  un taux variable de 5,07% ou un taux fixe de 5,60%. «Elles devaient se concerter et aligner le taux du long terme sur celui du moyen terme pour garder une certaine cohérence», affirme un banquier.

Cela dit, cette situation ne devrait pas durer. Si le taux des crédits à  long terme s’est maintenu à  5,07% pour le premier semestre 2008, il devrait sans doute augmenter à  partir du deuxième semestre ou, au plus tard, début 2009. Dès que le Trésor lèvera des fonds sur les maturités longues, ce qui ne saurait tarder, il confirmera la hausse des taux sur le marché primaire (compartiment de financement du Trésor), ce qui impactera à  la hausse le TMP qui sert de base au calcul des taux d’intérêt des prêts immobiliers à  long terme.

A ce jour, l’écart entre les taux primaires des bons du Trésor et les taux secondaires (taux auquels les titres sont échangés entre opérateurs) est devenu très important. La maturité 10 ans est à  3,40% sur le primaire alors qu’elle s’échange à  4,31% sur le secondaire, soit un différentiel de 91 points de base selon la courbe des taux du 9 janvier 2008. De même, la maturité 15 ans est restée à  3,70% sur le marché des adjudications alors qu’elle cote 4,76% sur le marché secondaire, soit un potentiel de hausse de plus d’un point de pourcentage.
Or, si l’augmentation du taux des crédits immobiliers à  long terme est de l’ordre d’un point (6,07% au lieu de 5,07%), l’impact sur les mensualités des emprunteurs risque d’être important, d’autant plus qu’on sait que nombre de particuliers sont à  la limite de leurs capacités de remboursement.