Plateaux de bureaux : les quartiers qui attireront la demande à  Casablanca

Le quartier du port devrait perdre de son attractivité en raison d’une offre qui ne se renouvellera pas et du déclin de l’activité du port de Casablanca. Le cÅ“ur financier historique allant des bd. Hassan II à  Abdelmoumen devrait connaître d’importantes rénovations après le départ des actuels occupants des bureaux. Sidi Maà¢rouf, principalement La Colline, est promis à  un bel avenir avec le déménagement de la classe moyenne supérieure vers la périphérie de Casablanca.

Comment se comportera le marché des plateaux de bureaux sur les 5 prochaines années à Casablanca ? Les professionnels conviennent déjà qu’il connaîtra un renversement de tendance, notamment une suroffre globale vu les nombreux projets qui seront livrés sur la période. Mais l’on cerne encore mal l’évolution de chaque grand quartier de bureaux de la métropole. C’est à cette analyse affinée que s’est attelée l’agence immobilière Experteam dans une récente étude prospective. D’emblée, précisons que celle-ci ne prend en considération que les plateaux de bureaux à proprement parler. Autrement dit, elle exclut de son champ les appartements et les locaux commerciaux transformés en bureaux qui représentent actuellement, selon les professionnels, 50% de l’offre existante à Casablanca.

Les spécialistes d’Experteam passent à la loupe 5 grandes zones. La première, située près du port, ne devrait pas se développer sensiblement, estiment-ils, et cela tient à plusieurs raisons. Le foncier libre est quasi inexistant dans la zone. Certes, il reste possible de construire à l’emplacement d’anciens bâtiments mais en plus de la charge foncière élevée en raison de la rareté des terrains, cela génère un coût de démolition, ce qui complique la rentabilisation de l’investissement, explique en substance Alain De Grève, directeur général d’Experteam. Aussi, le principal atout de la zone qui est la proximité du port de Casablanca deviendra relatif sur les prochaines années. «L’activité du port de Casablanca devrait décliner au profit de l’infrastructure des autres villes, notamment Tanger, et en raison de la concurrence d’autres canaux dont principalement le transport routier», anticipent les spécialistes d’Experteam. Enfin, la zone est pénalisée par un engorgement de la circulation.
Il faut bien évidemment exclure de cette première zone le projet Casablanca Marina qui est promis à un bien meilleur avenir. Rappelons à ce titre que la première tranche du complexe devant accueillir à terme 62% de l’offre a déjà été commercialisée à plus de 55%. Il faut cependant préciser que le projet est en concurrence directe avec le futur quartier d’affaires de Casa-Anfa qui offrira des plateaux de niveau de qualité comparable.
La question se pose donc de savoir si le niveau de demandes sur les prochaines années sera à même d’absorber l’offre de ces deux pôles, sachant que, pour l’heure, ils ne suscitent que l’engouement des multinationales, selon le constat des professionnels. Les entreprises nationales, qui restent essentiellement demandeuses de surfaces de bureaux de moins de 300 m2, se convertissent très lentement à cette nouvelle offre.

La ville nouvelle de Zénata devrait relancer la zone d’Aïn-Sebaâ

Vient ensuite une deuxième zone qui s’étend du siège de Bank Al-Maghrib jusqu’au boulevard Abdelmoumen. Celle-ci est le cœur financier historique de Casablanca et devrait connaître d’importantes transformations, selon les anticipations d’Experteam.
Les sièges qui y sont implantés devraient être progressivement libérés par leurs actuels occupants. Ces derniers, essentiellement des institutions financières, devraient en effet se déplacer vers le quartier d’affaires de Casa-Anfa. Les locaux ainsi libérés devraient être rénovés avec un net rehaussement de leur niveau de qualité pour être remis sur le marché, à l’image de ce qui a été observé au niveau de plusieurs capitales européennes, notent les spécialistes d’Experteam.
Une troisième zone de bureaux localisée à Sidi Maârouf devrait connaître, elle aussi, un développement appréciable sur les prochaines années. Principalement, la partie située au niveau de La Colline profitera d’une hausse soutenue de l’offre et de la demande. «Cette tendance accompagne le déplacement du lieu de résidence d’une partie grandissante de la classe moyenne supérieure de Casablanca vers la périphérie, notamment Bouskoura», précise Experteam. Le mouvement est d’autant plus encouragé par la facilité de circulation dans la zone. La même dynamique devrait également favoriser le développement d’une offre de bureaux dans les zones périurbaines de Casablanca à Bouskoura et à Ouled Saleh, entre autres.
Cela laisse deux grandes zones à Casablanca, à savoir Aïn-Sebaâ et autour du Twin Center. La première devrait continuer à connaître la situation de supériorité de l’offre par rapport à la demande que l’on observe actuellement, étant donné que de plus en plus d’entreprises implantées à Aïn-Sebaâ cherchent à quitter la zone. Mais ces flux sont contrebalancés par le développement d’investissements de qualité moyenne le long de la route côtière, tempère Experteam. Et les spécialistes s’attendent à ce que ces investissements s’accélèrent avec l’avancement du chantier de la ville nouvelle de Zénata qui apportera une ouverture sur l’autoroute reliant Casablanca et Rabat. Etant à préciser que la ville nouvelle elle-même apportera une offre comparable par son niveau de qualité à la marina de Casablanca et Casa-Anfa.

Quant à la zone autour du Twin Center, les spécialistes d’Experteam s’attendent à ce qu’elle continue d’attirer la demande mais l’offre ne devrait pas s’y développer de manière notable sur le plan quantitatif, sachant que des plateaux en bon état existent actuellement en nombre.