OPCI : La fin de la carotte fiscale !

Cette année, l’AMMC a reçu de nombreuses demandes d’agrément pour la création d’OPCI et en a délivré 19 à fin août.

La non-reconduction de l’abattement de l’IS de 50% sur la plus-value d’apport et la suppression de l’abattement de 60% sur les dividendes pourraient freiner l’élan su secteur.

Les changements introduits dans le projet de Loi de finances 2023 en matière de fiscalité des OPCI (Organismes de placements collectifs en immobilier) ne sont pas au goût des professionnels du marché.
Deux dispositions ont été proposées dans ce PLF. Dans la première, il s’agit de la suppression de l’abattement de 50% en matière d’IS pour les personnes morales et d’IR pour les personnes physiques, au titre de la plus-value nette réalisée suite à l’apport d’immeubles aux OPCI, lors de la cession ultérieure des titres reçus en contrepartie de cet apport. Cette disposition est entrée en vigueur dans la Loi de finances 2017 et était effective jusqu’au 31 décembre 2020, puis prorogée jusqu’à fin 2022. Il ne s’agit donc pas vraiment de suppression d’abattement mais d’une simple non-reconduction. D’ailleurs, sur cette année, l’AMMC a croulé sous les demandes d’agrément pour la création d’OPCI et en a délivré 19 à fin août. En quelque sorte, les professionnels ont anticipé la fin de cette dérogation. Il faut dire que les banques, compagnies d’assurances et autres institutionnels ont optimisé ce sursis d’imposition, pour lancer leur OPCI et liquéfier leur patrimoine immobilier. Même l’Etat a bénéficié de cette formule d’OPCI parmi les mécanismes de financement dits innovants pour assurer son besoin de financement.
A l’approche du terme de cette dérogation, les opérateurs avaient adressé des écrits aux parties concernées dont le ministère des Finances et la DGI, pour négocier la reconduction de cet avantage, pour 2 à 3 années supplémentaires, ne serait-ce que pour éviter de casser l’élan sur lequel est cette industrie, ou du moins combler le manque de dynamisme pendant les deux années de la pandémie. Il n’en est rien pour le moment.

Sortie des investisseurs prévue
Pour bénéficier de cet abattement, les OPCI doivent respecter une distribution de dividendes à hauteur de 85% du résultat dégagé au minimum. Et même ces dividendes perçus par les investisseurs qui étaient avantagés par l’application d’un abattement de 60% ne le seraient plus. Si la 1ère disposition ne serait pas reconduite, la seconde, elle, serait carrément abrogée, puisqu’elle était inscrite dans le code général des impôts, article 6. Pourtant, le comité permanent présidé par le ministère des Finances, a approuvé, il y a quelques semaines, le plan comptable des OPCI. Ce dernier n’inclut pas les amortissements et c’est justement ce qui justifie la mise en place de cet abattement. En plus clair, les OPCI dans leur comptabilité ne constatent pas d’amortissements sur les biens qui leur sont apportés. De facto, aucune charge liée à cet amortissement n’est déductible pour le calcul de leur résultat final. Pour assurer une équité fiscale, le gouvernement a vu bon de leur permettre un abattement de 60% sur les dividendes et de ne taxer que les 40% restants. Cet avantage donc pourrait ne plus être d’actualité. «Avec ces deux mesures fiscales, l’on pourrait s’attendre à un retournement de tendance de créations des OPCI et éventuellement à une sortie immédiate des investisseurs de ce produit, sans même respecter le délai de détention», prévoit le directeur d’une foncière. N’oublions pas que les OPCI sont obligés de garder leurs actifs pendant dix ans.

Un milliard d’IS
Ce délai leur permet de jouir du «principe de transparence fiscale», synonyme d’une exonération totale de l’IS. Ce qui revient à dire que les impôts sont supportés par les apporteurs d’actifs et les détenteurs de parts d’OPCI. Il faut savoir que malgré son état embryonnaire, le secteur a réussi à générer un IS sur plus-value, au moment de l’apport des actifs de plus d’un milliard de dirhams, depuis leur lancement. Il compte ainsi à fin août 41 OPCI avec un actif net de plus de 40 milliards de dirhams. En deux ans seulement, cette industrie a pu atteindre 20% de l’objectif qu’avait fixé Mohamed Bousaïd, ministre des Finances à l’époque. Il avait estimé le potentiel du marché à 200 milliards de DH et encore ! Cela n’intégrait que le seul segment de l’immobilier de bureaux. Plus d’un produit de placement stricto-sensu, il s’agit aussi d’un mécanisme de financement de l’économie ou encore de l’infrastructure immobilière dont a besoin le secteur privé pour atteindre l’objectif de doubler ses investissements à l’horizon 2035, tel que prôné par le Nouveau modèle de développement. Précisons que dans tout secteur d’activité, que ce soit la santé, l’éducation, le retail…, 70% de l’investissement nécessaire est relatif au foncier et l’immobilier.

 

OPCI vs Foncière : Une même activité et un régime fiscal différent

Un OPCI et une foncière ont presque la même nature d’activité, à savoir générer un bénéfice au titre de la location de biens immeubles mis à leur disposition par des investisseurs. Elle génère également des rendements locatifs qu’elle distribue à ses porteurs de parts. Sauf qu’elle fonctionne sous le régime du droit commun. Ce qui la rendrait plus intéressante ; cela, dans le cas où les dispositions fiscales relatives aux OPCI sont approuvées.
Autrement dit, la foncière, sous le régime du droit commun, continue de bénéficier d’un abattement de 100% lors de la distribution de dividendes à ses investisseurs. Plus encore, la réglementation lui permet de constater des amortissements, qui sont déductibles du résultat final. Rien de cela ne serait attribué aux OPCI, qui, eux, n’inscrivent aucun amortissement sur leurs comptes et, de surcroît, seraient taxés à 100%. S’il y a lieu de poursuivre cette démarche d’allègement du bilan de leur patrimoine immobilier, les investisseurs pourraient davantage s’orienter vers la création de foncières plutôt que des OPCI.