Nette décrue des intentions d’investissement dans le logement social

Les signatures de conventions sur les huit premiers mois de l’année n’ont porté que sur 56 265 unités alors que la moyenne annuelle entre 2010 et 2013 est de 309 000 logements. Sur 1 293 600 logements conventionnés depuis 2010, seuls 126 300 habitats sont livrés à  ce jour.

Depuis son lancement en 2010 et jusqu’à août dernier, le programme du logement social a donné lieu à 775 conventions signées en très grande partie avec les promoteurs privés portant sur la réalisation de près 1 293 600 logements. Sachant que le besoin quantifié par le ministère de l’habitat est de 500 000 habitats à 250 000 DH entre 2012 et 2016, l’on pourrait penser que l’on a déjà largement fait le plein. Mais le fait est que sur le total conventionné, la grande majorité ne correspond encore qu’à des intentions d’investissement. En effet, seuls 372 566 logements, soit 28% du total conventionné, ont effectivement été mis en chantier jusqu’à présent. Et moins de 10% encore de l’ensemble, soit 126 341 unités, ont reçu un certificat de conformité les habilitant à être livrés à leurs propriétaires. Outre cette part réduite des concrétisations, il faut aussi noter que ces dernières sont en décélération depuis 2012, ce qu’il faut lier aux difficultés rencontrées par les promoteurs immobiliers dans la commercialisation et le financement de leurs programmes. Notons toutefois que les réalisations se portent bien sur l’année en cours avec une hausse de la production et des mises en chantier de plus de 30% au premier semestre en comparaison à la même période de l’année passée.
Mais dans tout cela, il faut retenir donc que l’offre effectivement disponible jusqu’à présent est loin de suffire. Les 126 341 logements livrés depuis 2010 ne couvrent en effet qu’un peu plus que la demande d’une année si l’on se réfère au besoin estimé par le département de tutelle de 500 000 habitats entre 2012 et 2016. Plus encore, il semble que les intentions d’investissement sur le segment semblent à leur tour ralentir après avoir augmenté à un rythme effréné depuis la mise en place du dispositif. Les signatures de conventions sur les huit premiers mois de l’année n’ont en effet porté que sur 56 265 unités alors qu’elles ont évolué à un rythme annuel moyen de 309 000 logements entre 2010 et 2013 : un total de 600000 unités a été conventionné sur toute l’année 2010 et ce volume s’est maintenu au-dessus de la barre de 200 000 logements conventionnés annuellement en 2012 et 2013.

Le projet de déplafonnement des loyers du locatif social pourrait relancer les ventes

Contrairement au segment du social, les programmes de moyen standing se multiplient. En effet, dans le segment intermédiaire, la production  a augmenté de 7% au premier semestre, à 7 362 unités. Mieux, les mises en chantier progressent de 37% à 12 300 habitats. Ce volume est soutenu par le dispositif étatique du logement pour la classe moyenne qui a permis l’engagement de plus de 14110 habitats entre 2013 et 2014. Ce volume est constitué de 31 conventions. Les 25 portant sur 10 430 logement sont le fait du secteur privé tandis que le holding public Al Omrane devrait réaliser 2 052 logements à travers 6 conventions, en plus de 3 680 unités à construire dans le cadre d’une convention cadre signée avec le ministère de l’Habitat.     

Ne pas en déduire pour autant que l’horizon est bouché pour le segment social. De nouvelles perspectives devraient en effet s’ouvrir pour le logement à 250 000 DH à travers la prochaine Loi de Finances. Cela devrait se faire à travers le déplafonnement des loyers du locatif social, mesure qui sera proposée par l’Habitat dans le prochain budget et qui a, dit-on, déjà l’accord de principe du chef de gouvernement. Pour rappel, le locatif social consiste à ce que des investisseurs privés achètent des habitats sociaux et qu’ils les mettent en location en exonération de l’IR et de l’IS sur les loyers ainsi que de l’imposition des plus-values en cas de cession à l’issue de la période de location. Jusqu’à présent, le dispositif est assorti d’un loyer plafonné à 1 200 DH. Cela a rebuté les investisseurs qui réclamaient une régulation des loyers par le marché, ce dont il est bien question à présent. En outre le département de tutelle planche actuellement sur une étude d’ampleur sur le logement social. Celle-ci permettra de relever les dysfonctionnements du dispositif pour les corriger.