Maroc : Villes sans bidonvilles, un danger pour le Fogarim ?

Des ménages ayant bénéficié de crédit pour le relogement refusent de s’acquitter de leurs traites au motif que les appartements sont un cadeau de l’Etat.
30 à  40% de l’encours des crédits Fogarim rattachés au programme VSB enregistrent jusqu’à  3 échéances impayées.

Alors qu’il a globalement atteint son rythme de croisière avec des résultats probants et un taux de sinistralité limité, le crédit immobilier bénéficiant de la garantie de l’Etat (Fogarim) et profitant aux populations à revenus modestes ou non réguliers se voit en partie menacé par le programme Villes sans bidonvilles (VSB). Le danger vient en fait des financements adossés à cette garantie et accordés aux ménages habitant autrefois les bidonvilles, relogés, pour la plupart dans les appartements à 140 000 DH, moyennant un crédit à payer aux banques prêteuses. Ces crédits, dont l’encours atteint 1,22 milliard de DH à fin 2011 —soit près de 11% du total de l’encours des crédits Fogarim distribués— et qui profitent à près de 15 200 ménages, présentent un risque de taille : un taux d’impayés grandissant.
La situation est aujourd’hui telle que 30 à 40% de l’encours des crédits Fogarim rattachés au programme VSB connaissent entre 1 et 3 échéances impayées, comme l’ont confirmé à La Vie éco plusieurs banquiers sous le sceau de l’anonymat. Il faut dire que le sujet est très sensible et les directions des banques que nous avons contactées se sont contentées de nous renvoyer sur la Caisse centrale de garantie(CCG), organe étatique auprès de qui elles s’adressent pour faire jouer leur garantie en cas de défaut de paiement.
Certes, trois mois d’impayés ne relèvent pas d’une situation de contentieux, mais lorsqu’on sait qu’il s’agit d’une population à revenus limités et irréguliers, il suffit de ce simple cumul pour que la situation dérape. «Les gens deviennent tout simplement incapables de payer d’un seul coup la dette exigible et de continuer à payer les traites mensuelles», analyse un chef d’agence bancaire.
Comment en est-on arrivé là ? Pour une raison bien simple : les habitants des bidonvilles considèrent que les logements octroyés sont un cadeau de l’Etat en contrepartie de leur acceptation de quitter le bidonville. Certains mêmes vont jusqu’à rétorquer, face aux efforts de recouvrement entrepris, que «c’est un don de Sidna (NDLR : le Souverain). Il n’y a rien à rembourser». Une situation amplifiée par le contexte de l’année 2011, qui a connu des manifestations sociales et deux opérations électorales que les emprunteurs ont mis à profit pour se défausser de leurs obligations. A cela s’ajoute un phénomène bien particulier : l’effet de contagion. «Il suffit qu’une dizaine d’emprunteurs dans un programme de relogement refuse de payer pour que la nouvelle fasse tache d’huile. Et l’on se retrouve après quelques mois avec un millier de ménages dans le même cas». Certes, il faut exclure de ces emprunteurs récalcitrants les bénéficiaires qui ne remboursent pas par contrainte, en raison principalement de leurs revenus irréguliers. Mais que le coût du logement dans un bidonville tourne autour de 1 000 DH par mois, cela correspond à peu près au montant des traites mensuelles d’un crédit Fogarim-VSB.

Un effet contagion : quand l’un ne paie pas, le voisin fait de même

L’on ne s’étonnera donc point de constater que le phénomène a pris de l’ampleur et touche déjà plusieurs villes, dont Oujda, Azrou ou encore Rabat (Akreuch).
L’on pourrait toutefois s’étonner que les banques n’aient pas cherché à endiguer rapidement le phénomène en forçant les recouvrements, voire en procédant à des liquidations pour récupérer les montants non remboursés. Outre le fait qu’attaquer en justice, simultanément, une multitude d’emprunteurs pour non-paiement d’échéances, ne soit pas vraiment faisable, il faut dire que les banques sont confrontées à une autre contrainte. En raison du contexte social actuel tendu, les autorités de plusieurs villes ont demandé aux banques d’attendre des temps meilleurs avant de déclencher des procédures judiciaires qui auraient créé un trouble à l’ordre public. Les banques ont donc dû mettre en sourdine le recouvrement forcé de leur bien tout en essayant de se montrer persuasives.
Dès lors, il ne reste plus aux banques qu’à faire le dos rond et attendre que les autorités veuillent bien les aider à rentrer dans leur droit, sinon faire jouer la garantie de l’Etat, sauf que celle-ci suppose l’entame et le dénouement de la phase de pré-contentieux. En effet, la Caisse centrale de garantie (CCG), gestionnaire de la garantie Fogarim, ne peut être sollicitée par la banque sur les dossiers en difficulté qu’après les dernières tentatives de recouvrement et notamment au delà de 9 mois d’échéances impayées et une fois la procédure judiciaire entamée.

Le recours à la garantie assoupli, mais le problème reste entier

In fine, les banques se retrouvent dos au mur, ne pouvant mener comme il se doit la phase de pré-contentieux et encore moins prétendre à la garantie de la CCG. C’est accessoirement pour cette raison que le taux de sinistralité (part des crédits ayant fait jouer la garantie de l’Etat) enregistré par la CCG pour les bénéficiaires du programme VSB reste pour l’heure contenu à 4,48%, ce qui représente tout de même plus du double du taux de sinistralité observé pour les crédits Damane Sakane dans leur ensemble (Fogarim et Fogaloge destinés à la classe moyenne).
Quelles solutions alors ? D’abord réduire le risque d’exposition des banques. Au vu du caractère déterminant que présente le programme VSB pour l’Etat, de nouvelles conditions ont été convenues. Ainsi, dans le cadre d’une récente démarche de relance du financement de logements à caractère social, la convention régissant le Fogarim a été revue. Une nouvelle mouture a été signée par le ministère de l’économie et des finances, celui de l’habitat et la CCG le
3 octobre dernier. Cette nouvelle convention introduit carrément un nouveau produit dédié aux bénéficiaires dans le cadre du programme VSB, dénommé Fogarim-VSB. Celui-ci est doté d’une quotité de garantie qui a été portée à 80% au lieu de 70%, sachant que les banques avaient réclamé une couverture à 90%. Autre nouveauté, la mensualité maximale à supporter par le bénéficiaire a été limitée à 1 000 DH au lieu de 1 500 DH précédemment.
Pour le mécanisme du Fogarim dans son ensemble, la nouvelle convention introduit un assouplissement de la procédure de mise en jeu de la garantie par l’instauration d’une démarche d’indemnisation électronique via un système d’échange informatisé. Cette nouveauté est de nature à aplanir les rapports entre les banques et la CCG pour ce qui est de la mise en jeu de la garantie étatique. Un banquier explique : «Jusqu’à présent, si en amont nous accordions des financements très rapidement dès qu’un dossier est pris en charge par la CCG, en aval, la caisse se montre exagérément pointilleuse sur les procédures avant de mettre en jeu la garantie». Selon les professionnels, les retards accumulés avant l’octroi de la garantie peuvent atteindre un an. Il faut aussi dire que la caisse se doit d’opérer plusieurs contrôles relatifs au plafond, aux conditions d’éligibilité, au process de relance et de recouvrement… avant de débloquer la garantie. En outre, dans le cadre de l’évaluation et du suivi du risque, la caisse se doit bien d’être vigilante pour assurer la pérennité du produit.
Autre assouplissement : afin de faire face à la montée des impayés sans créer de tensions dans le contexte social actuel, les banques ont été autorisées à réintégrer les mensualités non réglées dans l’encours du crédit Fogarim, VSB en particulier, afin que son bénéficiaire puisse les rembourser de façon échelonnée.
Mais tout cela revient à tenter de cautériser une jambe de bois, car le véritable problème reste celui du refus de rembourser de la part de ménages qui ont dûment signé un contrat de prêt avec les banques. Avec la garantie du Fogarim, et même en supposant un taux de casse final de 30%, l’encours non remboursé serait, au vu des chiffres actuels, de 366 MDH, sur lequel les banques, couvertes à hauteur de 80%, ne supporteraient qu’une perte de 73 MDH. Dérisoire au regard de leurs bilans, mais est-ce la bonne approche ? Qu’en sera-t-il demain lorsqu’il faudra reloger tous les bidonvillois du Maroc ? Quel coût alors pour l’Etat ? La solution, selon un banquier, serait de créer un nouveau produit de financement destiné à cette population, à savoir le leasing immobilier pour particuliers, pour que la propriété du logement ne soit transférée au bénéficiaire qu’après le paiement de la totalité des mensualités.
Avec tout cela, incriminer le Fogarim en le considérant comme un échec serait faire fausse route. Depuis son lancement, il a permis à 81 000 bénéficiaires d’acquérir un logement qu’ils n’auraient pas pu faire financer par un crédit bancaire classique et reste globalement caractérisé par une faible sinistralité qui tourne autour de 2%. Le problème réside plutôt dans la dimension du recouvrement, s’agissant des programmes destinés au relogement des bidonvillois et, là, ça urge !