Maroc Immobilier : Tendance mitigée dans le haut standing

Le résidentiel se porte mieux que le secondaire. Réajustement des tarifs dans certaines villes et dans les projets où les prix étaient en décalage par rapport au standing proposé.

Avant la crise financière de 2008, le segment de l’immobilier de prestige était en pleine euphorie. Des projets gigantesques surgissaient dans toutes les villes du Royaume, dignes de certains complexes immobiliers californiens ou de Floride, voire de la Costa del Sol voisine. Le rêve à portée de main…et de son porte-monnaie car, souvent, les prix affichés étaient imbattables, surtout lors des phases de lancement.
Mais qu’en est-il aujourd’hui ? Ciblons la capitale économique en scrutant l’expérience de deux opérateurs.
 Pour Omar Naciri, promoteur immobilier qui a exclusivement opté pour ce créneau en développant des projets comme Casa Dia à côté de la forêt de Bouskoura, «il existe encore un très fort potentiel pour le logement résidentiel haut standing ! Il y a un léger flottement depuis le début de la crise internationale. Il est dû surtout au fait que les futurs acquéreurs espéraient faire de meilleures affaires. Les ventes ont stagné pendant cette période, mais ces personnes ont très bien vu que les prix continuaient à augmenter dans des régions comme Casablanca ou Rabat. Ils ont alors compris qu’il fallait acheter avant que cela ne continue. Je considère que nous avons dépassé ce cap. En ce qui concerne les logements secondaires ou touristiques, je crois savoir qu’après les corrections de prix, les ventes semblent évoluer correctement».
Mais justement, lorsque Omar Naciri évoque une «correction des prix», n’est-ce pas parce que les notions de haut standing et de luxe semblent floues ? «En ce qui me concerne, le luxe est une vue de l’esprit. Pour chacun de nous, les critères seront différents. Pour celui qui a eu de la peine à acheter une bicyclette, le luxe c’est une moto ! Pour ce qui concerne le haut standing, il pourrait être défini par des critères biens précis tels isolation thermique et phonique, qualité des revêtements et des enduits, qualité des sanitaires, pré-installation de la téléphonie et de la télévision dans toutes les chambres, climatisation, qualité de l’étanchéité, doubles cloisons sur les murs extérieurs, jardin supérieur à 300 m2, piscine… Ce sont nos critères, mais la fédération a un projet en cours, en collaboration avec le ministère de l’habitat pour la catégorisation des différentes classes d’habitation», indique ce promoteur immobilier. Pour lui, l’immobilier de prestige attire plusieurs types de profils, mais en général ce sont des personnes âgées de plus de 35 ans, cadres supérieurs, entrepreneurs, exerçant des professions libérales ou retraités. Souvent, c’est à l’issue de la vente d’un premier bien acquis il y a quelques années qu’ils peuvent se permettre ce rêve.
Bien qu’opérant dans le haut de gamme, Omar Naciri n’échappe pas à une foultitude de tracasseries. «Le problème numéro 1 pour la grande majorité des promoteurs qui font du logement résidentiel est la rareté de la ressource foncière dans et aux abords des villes. Le deuxième souci, en lien direct avec le premier, relève de la législation sur le foncier qui commence à dater et qui n’est plus en phase avec la réalité du marché. Je pense d’ailleurs qu’un projet de loi est en cours d’élaboration pour faire évoluer les textes actuels. Nous attendons bien sûr avec impatience une révision de la loi sur la VEFA pour pouvoir réellement faire bénéficier les acquéreurs de financements  adéquats», note l’opérateur. Malgré cela, il ambitionne de profiter d’autres vecteurs de développement, à savoir lancer prochainement un projet de villas pour la classe moyenne marocaine et travailler sur un concept novateur de résidences pour les retraités étrangers.

Le printemps arabe a fragilisé la reprise amorçée

Pour un autre acteur de référence en matière d’immobilier de prestige, à savoir Palmeraie Développement, «il est clair que l’immobilier de luxe, comme la majorité des secteurs, a souffert des conséquences de la crise internationale et de ses effets au niveau national. Le printemps arabe a également contribué à fragiliser la reprise amorcée, notamment en ce qui concerne la clientèle étrangère. Cependant, il n’y a pas lieu de s’alarmer d’autant que l’immobilier de luxe se décline entre résidences principales et secondaires. En ce qui nous concerne, nous sommes présents dans les deux segments avec une offre diversifiée en matière d’implantation géographique et des projets luxueux mais néanmoins accessibles. Et puis, outre le bénéfice d’être dans ce métier depuis 25 ans, dont nous maîtrisons désormais les cycles, nous avons, grâce justement à la diversité de notre offre, une majorité de clientèle nationale, ce qui limite quelque peu les incidences de la crise internationale». Voilà des propos mesurés qui tranchent avec l’optimisme (béat?) dont peuvent faire preuve d’autres promoteurs.
Dans le même esprit, Palmeraie Développement reconnaît que des villes pâtissent de la crise plus que d’autres. «Nous ressentons le ralentissement plus sur l’offre résidence secondaire mais nous avons toujours veillé à, non seulement, trouver des concepts innovants mais à adapter nos offres à la demande. A titre d’exemple, parmi d’autres, nous avons lancé le produit des villas pavillonnaires qui propose des villas sur golf à Marrakech à partir de 1,3 million de DH. Le résidentiel principal s’en tire mieux car il arrive toujours sur le marché une catégorie de clients qui s’installe ou qui s’agrandit. Envers cette typologie de clientèle, nous offrons des produits parfaitement adaptés à leur demande», affirme une source au sein du groupe immobilier.
Quant aux profils et clientèle cibles, Palmeraie Développement affirme compter au sein de son portefeuille la clientèle internationale, qui elle-même se structure entre ceux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire et ceux qui s’expatrient durablement. Pour cette typologie de client, leurs produits en villes internationales comme Marrakech ou Tanger sont parfaitement appropriés. En ce qui concerne la clientèle nationale, Palmeraie Développement s’adresse aux CSP AB+, soit en premier logement soit en résidence secondaire. Sans doute parce que l’avantage dans les produits commercialisés est qu’ils s’adressent (et sont à ce titre parfaitement adaptés) à une population de jeunes urbains souhaitant disposer d’un cadre de vie agréable tout en demeurant à proximité des grandes villes. Tel est le cas des projets Jardins de l’Océan à Dar Bouazza et California Golf Resort à Bouskoura, lesquels ont été pensés et conçus pour cette catégorie de clients.

L’effort marketing demeure important

Comme chacun le sait, à l’instar d’autres grands groupes, Palmeraie Développement n’a pas lésiné sur les moyens publicitaires. Mais quel en est leur véritable impact ; en somme, le retour sur investissement ?  
«Nos campagnes reflètent la créativité de nos produits. En effet, nous sommes pionniers dans la mise en place de concept et espace à vivre et nous l’avons, à titre d’exemple, illustré avec la présence de Marcia Cross et Felicity Huffman, actrices vedettes, au projet les Jardins de l’Océan. Nous avons commencé par un teasing presse et affichage avant de livrer au public ce mode de vie que nous leur proposions avec la présence physique des actrices, venues au Maroc pour 48 heures et qui ont animé une sublime soirée sur le site des Jardins de l’Océan. Nous avons donc toujours été avant-gardistes autant sur nos projets que sur notre communication. Par ailleurs, nous avons également une démarche de proximité avec nos clients et partenaires nous organisons fréquemment des rencontres avec nos acquéreurs et clients potentiels à travers des brunchs, des «Family Day» ou d’autres types de rencontres et d’événements mais toujours avec un concept fort et fédérateur. Ces actions s’inscrivent dans notre démarche marketing qui vise à mettre en avant nos produits et notre «lifestyle» à travers des événements ciblés, permettant de vivre, pour quelques heures ou tout au long d’un week-end, l’expérience du resort», explique l’opérateur.

Des retards de livraison sur certains projets

Malgré une expertise certaine, un dynamisme éprouvé et une volonté à toute épreuve, un promoteur immobilier n’est jamais à l’abri de certains soucis. «Nous avons toujours tenus nos engagements concernant les délais de livraison avec comme projet phare les Jardins de la Palmeraie 1, 2 et 3. Par contre, nous avons un retard sur le projet des Jardins de l’Océan à Casablanca, vu les conditions de forces majeures dues aux intempéries et inondations qu’on a vécues ces deux dernières années. A cela se rajoutent les périodes de fêtes. Mais nous avons entamé les livraisons à partir du mois d’août 2011 par tranches et d’ici la fin de l’année tout sera livré en totalité», avoue-t-on chez Palmeraie Développement. Ce qui n’empêche pas le promoteur de développer d’autres projets. Ainsi, le groupe entame la 2e tranche du projet des Jardins de l’Océan tout en poursuivant la réalisation de la première tranche ainsi que du projet California Golf Resort sur 130 hectares à Bouskoura. Le promoteur finalise également les Jardins de l’Atlas à Marrakech et les Jardins de Malabata à Tanger. Par ailleurs, il compte lancer très prochainement des produits novateurs sur Marrakech.