Malaisiens, Jordaniens, Français… , ces promoteurs étrangers qui investissent dans le logement social au Maroc

Rabat, Marrakech, Fès, Tétouan…, ils sont présents dans plusieurs villes.
Réticents au départ, les promoteurs nationaux reconnaissent maintenant que la décision d’ouvrir ce segment est une bonne initiative.
Après une évolution remarquable entre 2002 et 2008, les investissements étrangers dans l’immobilier sont en train de fléchir.

Une convention de partenariat est en négociation entre le ministère de l’habitat et de l’urbanisme et la société de promotion immobilière italienne Rigi. Elle concerne la réalisation de 500 unités de logements économiques à 140 000 DH à Tétouan. Cette convention, si elle est signée, ne sera pas la première du genre dans le domaine du logement social ou celui à bas coût. Al Hidaya (Malaisie), Awal Sakane (Jordanie), Amlak (France), Salah Eddine Askane (France) ou encore White’M (France) et Getur (Italie)… Ce sont les noms des sociétés étrangères de promotion immobilière, inconnues du grand public dans la plupart des cas, et qui œuvrent dans le logement social.
Cette participation étrangère est concentrée aujourd’hui sur cinq villes : Tamesna (Rabat) et Tamansourt (dans les environs de Marrakech) bien sûr, mais également à Marrakech, Fès et Tétouan.
La présence de constructeurs étrangers dans ce segment remonte à 2005, année qui coïncide avec le lancement du chantier de la ville nouvelle de Tamesna. Un appel d’offres avait été lancé par l’État et, nouveauté, pour le lot portant sur les logements sociaux, il était de type «international». L’on s’en rappelle, ce ne fut pas du goût des promoteurs locaux qui fustigèrent la concurrence dans un segment où le savoir-faire marocain avait fait ses preuves.
Quoi qu’il en soit, la société malaisienne Kausar corporation s’était vu attribuer la construction d’un programme de 5 000 logements pour un milliard de DH. Toujours dans la même ville de Tamesna, le groupe espagnol Marinador a investi, quant à lui, 1,6 milliard de DH pour la réalisation de 6 300 logements sociaux. La société de droit français Mandarine y construira pour sa part 292 appartements, 3 000 m2 de bureaux, 1400 m2 de commerces… et seulement 88 logements sociaux.

Trois promoteurs nationaux pour Lakhyayta

Il faut dire qu’à ses débuts, la part de production des logements à faible valeur immobilière totale (VIT) était soumise à la libre appréciation de chaque promoteur. Ce n’est plus le cas depuis 2008.
«Au lancement des premiers logements à 140 000 DH, nous avions déjà décidé d’imposer aux promoteurs une production 50-50, c’est-à-dire que pour un hectare de logements sociaux construits, un hectare supplémentaire de terrain leur était attribué en libre construction», explique Mohamed Ben Abdesslam, directeur des programmes à Al Omrane. Depuis le mois de février dernier, ces seuils ont été à nouveau réajustés. «Lors de l’appel d’offres lancé pour la ville de Lakhyayta (Casablanca), nous avons décidé, pour les logements à faible VIT, de fixer un seuil minimal de 36% et un maximum de 55%. Nous sommes arrivés, au final, à une moyenne de 42% par promoteur», ajoute M. Ben Abdesslam.
Trois promoteurs ont été retenus pour mener à bien la construction de la nouvelle cité et ils sont tous nationaux. Est-ce la crise qui a contraint les promoteurs étrangers à préserver leurs capitaux ou est-ce les déboires de General Contractor Maroc, alors contrôlée par des investisseurs français, à Tamesna, qui a entamé la confiance des pouvoirs publics ? Pour le moment, on relève que les Investissements directs étrangers (IDE) immobiliers au Maroc, tous segments confondus, ont évolué de manière spectaculaire entre 2002 et 2008, passant de 1,8 milliard de DH à 8,93 milliards, avant de redescendre à 5,86 milliards en 2009. «La baisse s’est poursuivie au 1er trimestre 2010 avec un recul de 10% par rapport à la même période de l’année dernière», dit-on au siège de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Néanmoins, le directeur des programmes d’Al Omrane déclare qu’il n’y a pas une semaine qui passe sans que le holding ne soit contacté par un promoteur étranger. «Devant leurs ambitions, nous leur rappelons que notre mission première est la production de logements sociaux et particulièrement à faible VIT», précise-t-il.

L’Etat fait appel aux étrangers pour pallier l’insuffisance de l’offre locale de promotion immobilière

A ce propos, l’on peut s’interroger sur les motivations de l’État à lancer des appels d’offres ouverts aux promoteurs immobiliers étrangers. Seraient-ce des considérations d’ordre qualitatif qui amène le ministère de l’habitat à faire appel à des talents étrangers ? «Aucunement», rétorque Nabil Kardoudi, président du directoire d’Al Omrane Casablanca. Ces mêmes promoteurs étrangers font travailler une main-d’œuvre marocaine donc, au final, la construction reste classique et identique à n’importe quel autre promoteur marocain. L’unique raison qui justifie ces appels à manifestation d’intérêt est que nous manquons de temps et de promoteurs disponibles pour réaliser l’ensemble de nos programmes de VIT, c’est pourquoi nous vendons des terrains équipés» , explique-t-il. Si la FNPI s’était révoltée au départ devant l’arrivée d’étrangers actifs dans la construction des grands chantiers du Royaume à partir de 2003, et bénéficiant pour cela d’une série d’incitations préférentielles, la fédération reconnaît, après coup, qu’il s’agit d’une bonne chose pour le secteur de la promotion.
Le directeur délégué de la FNPI, Mehdi Koutbi, affirme à ce titre, que «cette présence étrangère crée, au final, une concurrence stimulante et propice à l’innovation, même si les promoteurs étrangers ne sont pas réellement créateurs de valeur ajoutée». Et d’ajouter que «les promoteurs nationaux ont fait leurs preuves et leurs constructions n’ont rien à envier à celles des sociétés étrangères».