Loi sur la copropriété : les propositions de réforme

L’adoption des décrets d’application des dispositions de loi 44-00 qui ne seront pas amendées est une priorité. Pour faire cesser les abus de facturation, les notaires proposent d’imposer aux syndics un contrat d’un nouveau genre. Règlement de copropriété : plusieurs nouvelles obligations proposées.

Devenue le mode d’habitation le plus commun dans le milieu urbain, la copropriété et ses règles sont encore très peu respectées. Outre les abus de certains promoteurs et les dépassements des copropriétaires, la réglementation est également considérée comme «incomplète» par les praticiens. Ainsi, le ministère de la justice, en collaboration avec celui de l’habitat, a lancé les concertations avec les professionnels (notaires, promoteurs, avocats, syndics professionnels…) pour initier une nouvelle réforme. «Avant de penser à modifier le corps du texte, il faut d’abord faire adopter les textes d’application des dispositions qui ne feront pas l’objet d’amendement», indique le ministre de la justice, Mustapha Ramid. En effet, trois dispositions majeures ne sont pas encore appliquées faute de textes réglementaires. L’article 8 de la loi édicte qu’«en cas d’absence du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable. Ce règlement est élaboré par voie réglementaire». Aussi, l’article 24 prévoit que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire. Tout comme l’article 50 prévoit : «Doit être publié par une inscription sur le titre foncier, le règlement de copropriété auquel doivent être annexés, outre les documents visés à l’article 10, le duplicata du titre foncier, le procès-verbal de division et les documents techniques qui seront fixés par voie réglementaire». Les documents cités dans l’article 10 sont les plans d’architecture ne varietur et les plans topographiques approuvés définissant les parties individuelles et communes. «L’absence de ces textes n’est pas sans créer des dysfonctionnements lourds, surtout lorsque des conflits éclatent», indique Ahmed Taouh, avocat à la Cour.

La saisie et la vente des parties communes «doivent être interdites»

En plus de compléter le dispositif réglementaire, les notaires proposent de modifier plusieurs dispositions de la loi. Ils proposent notamment d’imposer un contrat de syndic d’un nouveau genre. Ce contrat viserait à «faire cesser les abus de facturation des syndics ainsi que de rendre les contrats plus lisibles pour les copropriétaires». Ainsi, ce nouveau contrat devrait notamment inclure «la majorité des prestations des syndics dans le forfait de gestion courante». Pour les parties privatives, les professionnels s’accordent qu’elles doivent être définies dans le contrat de copropriété «tout en laissant le droit à l’assemblée générale de l’union des copropriétaires la possibilité de décider d’une démarche différente de répartition». Concernant les éléments qui doivent impérativement figurer dans le règlement de copropriété, les professionnels proposent d’ajouter l’objet d’utilisation de l’immeuble, les règles de gestion de l’union des copropriétaires et ses attributions, la procédure de désignation du syndic et de son adjoint. A cela s’ajoute la répartition des parts communes, la définition des frais d’entretien de l’immeuble et des équipements y afférents. Le conseil syndical est aussi appelé à déterminer le montant des cotisations relatives au service collectif en fonction de la part de chacun dans les parties privatives. Ce règlement doit être déposé, après avoir été signé par les copropriétaires, auprès de la Conservation foncière, sur le titre foncier de l’immeuble et non celui de chaque appartement. Il est également proposé que la saisie et la vente des parties communes «soient interdites».

L’ambiguïté réside également dans la distinction de plus en plus difficile entre le régime de copropriété et celui de lotissement. Le lotissement étant simplement un mode de promotion immobilière qui, par la suite, a le même type de gérance qu’une copropriété : dans les deux cas, des charges sont à payer par les propriétaires, qu’ils soient appelés colotis ou copropriétaires, un règlement doit être respecté pour tous travaux envisagés par ces derniers, et l’ensemble des propriétaires doit s’entendre sur les décisions à prendre pour l’intérêt général via le syndicat des copropriétaires pour l’un (copropriété), l’association syndicale pour l’autre (lotissement). Il existe néanmoins une différence importante : dans un lotissement, vous êtes propriétaire du sol sur lequel la maison est construite, alors qu’en copropriété, la totalité du terrain sur lequel les maisons sont construites appartient à la copropriété. Une circulaire du conservateur général, émise en 2015, indique à ce titre que le lotissement ne peut être considéré comme copropriété que lorsque tous les biens sont vendus. «Mais une simple circulaire ne devrait pas régir un pan aussi important de la loi», explique Me Taouh, avant d’ajouter : «C’est la loi qui devra trancher cette question».