Logements à  140 000 DH : un an après, ça piétine toujours

Pour rendre leur réalisation rentable ils ont été intégrés dans des programmes mixtes comprenant logements sociaux et ceux pour la classe moyenne.
Désaccord entre promoteurs et Al Omrane sur les cahiers des charges.
Le foncier devant permettre le décollage des programmes n’est pas encore disponible.

Le constat est connu. La production de logements sociaux est en chute libre. Et ce n’est pas les promoteurs privés qui diront le contraire. Réunis sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), ils tirent la sonnette d’alarme. «Il y a déjà plusieurs années, les professionnels de l’immobilier avaient  abouti au constat que l’Etat est incapable à lui seul de produire et de commercialiser le logement social au Maroc. C’est pour cette raison d’ailleurs que le privé a pris le relais le début des années 2000»,  rappelle Youssef Ibn Mansour, président de la FNPI. Or, selon lui, cela fait presque deux ans qu’aucun promoteur privé n’a signé la moindre convention avec l’Etat pour un projet de logement social. «Le privé qui a longtemps investi ce segment n’y est plus, notamment en raison de la disparition des avantages fiscaux», poursuit-il.
Or, aujourd’hui, l’alternative que représente le programme mixte de logements visant non seulement à initier la construction de 130 000 logements économiques – dont 25 000 en milieu rural- mais également à relancer la production des logements sociaux à 200 000 DH et lancer la dynamique de logements de moyen standing reste un vœu pieux, hormis quelques opérations initiées par les pouvoirs publics. Il faut rappeler à cet effet que le projet de logements à 140 000 DH, présenté en avril 2008, a été revu et révisé pour y introduire deux autres segments, notamment les logements sociaux et ceux de moyen standing destinés à la classe moyenne. Avec la disparition de l’exonération fiscale sur le logement social, les promoteurs ont longtemps tergiversé avant d’accepter, globalement, les nouvelles conditions des départements de l’habitat et des finances.  
Outre un foncier à prix attractif et la péréquation qui permet aux promoteurs de réserver 50% du terrain aux logements sociaux et aux habitations pour classe moyenne, le ministère de l’habitat avait proposé une formule fiscale hybride. Ainsi, les logements à 140 000 DH seraient complètement défiscalisés, alors que les logements sociaux bénéficient d’une réduction de 50% de l’IS et d’une exonération de la TVA.

Al Omrane souligne pourtant avoir signé une quinzaine de conventions
Mais tous ces avantages ne semblent toujours pas convaincre les promoteurs qui restent sur leurs réserves en raison de détails encore méconnus. En effet, plusieurs questions, tel le montage financier des opérations ou encore «la redéfinition du cahier de charges pour le logement social», restent en suspens, commente M.Ibn Mansour. Selon lui, la FNPI a réclamé une modification sur ce dernier point. «Pour ce segment, les conventions cadres stipulent que la superficie du logement doit être inférieure à 100 m2 et que le prix ne doit pas excéder 200 000 DH. Or, dans les cahiers des charges propres à chaque programme, ce type de logement doit respecter d’autres conditions. Ainsi, le logement doit comprendre deux chambres, un salon, une cuisine et une salle de bains», explique le président de la FNPI. Et c’est justement là où le bât blesse puisque les promoteurs estiment que la condition d’une seconde chambre est contraignante en terme de coûts et de configuration des logements. «Nous avons proposé à Al Omrane d’enlever la contrainte d’une seconde chambre pour ce segment. Nous attendons actuellement sa réponse puisque tout changement de conditions doit être validé par le ministère des finances», précise M.Ibn Mansour.
Outre le cahier des charges des logements sociaux, les promoteurs évoquent également le produit destiné aux classes sociales aux revenus faibles ou irréguliers dont le prix pose problème. «Nous ne savons pas encore si les 140 000 DH doivent être facturés hors taxes ou toutes taxes comprises», se demande M.Ibn Mansour. Enfin, le foncier à bas coûts qui devait être livré aux promoteurs n’a toujours pas fait l’objet d’une offre spécifique de la part d’Al Omrane, bras armé de l’Etat dans l’aménagement foncier. Toutes ces questions maintiennent donc en suspens le programme de logements mixtes puisque aucune convention entrant dans le cadre de ce  programme n’a été signée jusqu’à ce jour, selon les promoteurs.
Quelles sont les raisons de ce retard ? Le ministère de l’habitat parle, lui, d’un simple décalage dû aux contraintes administratives. «Le holding public d’aménagement Al Omrane a déjà signé une quinzaine de protocoles relatifs au programme de logements mixtes. Selon ces accords, les promoteurs immobiliers s’engagent à produire des logements des trois segments», répond Nabil Kerdoudi, membre du directoire d’Al Omrane. Selon ce dernier, les conventions concernant les détails de chaque projet constituent un acte de gestion quotidien qui dépend de plusieurs autorités telles que les Agences urbaines des différentes villes concernées par ce programme.