Logement social : spéculation, retard dans la remise des clés…, la commercialisation pose problème

Des acheteurs arrivent à  acquérir plusieurs logements à  des fins de spéculation sous couvert d’achat par procuration pour le compte de mineurs. L’administration ne met pas suffisamment de moyens pour traiter les volumes conséquents de dossiers, selon les professionnels.

On aurait pu penser qu’avec le carton plein que fait le logement social auprès des promoteurs immobiliers et des acheteurs, tout a été mis en œuvre pour que ce dispositif marche correctement à tous les niveaux. Or, les professionnels rapportent une multitude d’imperfections dans la procédure actuelle de commercialisation de ces unités qui a cours depuis l’adoption de la Loi de finances 2010.

D’abord, le détournement de ces unités à des fins de spéculation continue d’avoir largement cours, comme le rapportent les notaires spécialistes du segment. Certes, des barrières sont prévues dans la mesure où «tout acheteur s’engage à affecter le bien acquis pour son habitation principale pour plus de 4 ans», rappelle Mohamed Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca, spécialiste des transactions dans le social. Mais il reste que selon une pratique fréquente, des acheteurs arrivent à acquérir plusieurs logements sous couvert d’achat par procuration pour le compte de mineurs.

D’autres insuffisances de la procédure induisent de longs délais avant que les acheteurs n’entrent en possession de leurs logements. Ceux-ci sont effectivement en droit d’espérer occuper leurs habitats dès qu’ils versent le prix de 250 000 DH. Or, cette livraison n’intervient dans les faits que lorsque les promoteurs immobiliers empochent le remboursement de TVA sur le logement social vendu (40 000 DH), constituant l’avantage fiscal profitant au dispositif.

Un abus de la part des promoteurs ? Il n’en est rien, car même si ceux-ci ne mettent en avant sur leurs supports promotionnels qu’un prix de 250 000 DH (ce que leur impose d’ailleurs la loi), le prix de vente effectif qui se trouve être inscrit sur le compromis de vente et l’acte de vente définitif inclut la TVA (soit 250 000 DH plus 40 000 DH en moyenne). Le promoteur est donc en plein droit de ne remettre le bien cédé qu’après versement du prix intégral (TVA incluse). Reste que la double communication autour du prix, hors taxe et TVA comprise, brouille l’acheteur qui est frustré de voir la remise de son logement retardée pour des raisons dont il n’est pas généralement au fait, ainsi que le rapportent les professionnels. Et il faut dire que la procédure de remboursement de TVA peut traîner. Celle-ci débute par l’enregistrement auprès de l’administration du compromis de vente signé par le client, lequel est remis aux services des impôts pour que le remboursement de la TVA puisse être enclenché. Mais pour l’enregistrement d’abord, la procédure tourne au ralenti du fait que les services de l’administration sont saturés par le volume de la demande, de l’avis unanime des notaires et des promoteurs immobiliers.

On peut commencer à payer sa traite avant d’habiter !

Pour ce qui est du remboursement de la TVA, celui-ci intervient immanquablement au plus dans un délai de 20 jours, assure M. Tadlaoui. Mais des problèmes se posent par la suite. En effet, après réception du chèque de TVA, le notaire doit retourner le contrat de vente définitif au service des impôts dans un délai de 30 jours pour attester de la réalisation de la transaction. Si ce délai est dépassé, le notaire est obligé de restituer la TVA au Trésor et il doit reprendre la démarche depuis le début.

Dans les cas de vente au comptant, ce cas de figure se pose rarement, et les acheteurs arrivent généralement à prendre possession de leurs biens en un peu plus de 40 jours, soutiennent les professionnels (20 jours pour l’enregistrement du compromis de vente et 20 jours pour la restitution de la TVA et l’établissement du contrat de vente définitif), ce qui reste tout de même plus important que les délais de moins d’un mois constatés en règle générale sur d’autres segments.   

Par contre, en cas de vente à crédit, les choses se corsent. Après le versement de la TVA par les services des impôts, il arrive que le chèque du crédit octroyé par la banque ne soit pas encore prêt. Dans ce cas de figure, il peut être impossible d’établir le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours, ce qui fait que le notaire restitue la TVA et reprend la démarche du début. En tout, cela prend au minimum trois mois avant que le client n’entre en possession de son bien. Dans un deuxième cas de figure, le chèque de crédit de la banque peut être prêt avant le remboursement de la TVA par le Trésor. Ce cas est le plus pénalisant pour le client, car en plus de devoir subir un délai allongé pour occuper son logement, ce dernier commence à rembourser un crédit sur un habitat qu’il n’occupe pas. Pire, il peut avoir entre-temps à payer un loyer.   

Pour solutionner ces problèmes, les professionnels proposent, entre autres, un allongement du délai de 30 jours avant la restitution de la TVA au Trésor, ce pourquoi ils militent dans le cadre de la Loi de finances 2013. Mais avec tout cela, il reste à solutionner les cas fréquents de vente de logements sociaux sans titre foncier et surtout sans permis d’habiter. Plus que des mois d’attente, les acheteurs doivent patienter des années avant de pouvoir occuper leurs logements dans ces cas.