Logement social : où il faut encore investir…

Les statistiques du ministère de l’habitat ne font pas état d’une suroffre. Depuis 2010, 45% des logements sociaux ont été construits dans la région de Casablanca-Settat.

La suroffre guette-t-elle vraiment le logement social? C’est la question que l’on est tenté de se poser à l’analyse des chiffres de la production d’unités à 250 000 DH, détaillés par régions, que La Vie éco a pu obtenir en exclusivité auprès du ministère de l’habitat.

Au premier abord et contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas évident de déceler des signaux d’offre excédentaire au niveau national. Entre début 2015 et août dernier, 177 423 logements sociaux ont obtenu un certificat de conformité (c’est-à-dire qu’ils ont été achevés et peuvent être livrés), d’après les données officielles. Pour apprécier ce chiffre, il faut le rapprocher des résultats de l’étude sur la demande en habitats réalisée par le ministère de tutelle en 2015. Celle-ci a évalué ponctuellement la demande (des acheteurs effectifs qui se disent prêts à concrétiser à court et moyen terme et non le simple besoin estimé) à près de 1,4 million d’unités. Bien sûr, tout ce volume ne porte pas que sur du logement social.

Spécifiquement, une part de 40% des acquéreurs potentiels, soit près de 560000, disposent d’un budget correspondant au prix du logement social. Ce sont donc autant d’unités à 250000 DH assurées de trouver preneur qui auraient pu arriver sur le marché depuis deux ans. Au lieu de cela, c’est moins du tiers qui a été effectivement livré. On reste donc loin d’une saturation de la demande.

Déséquilibre régional et par ville

Pour compléter l’analyse, il s’agit aussi de s’intéresser à la période d’avant 2015. Là non plus les chiffres montrent que l’offre n’a pas pris le dessus sur la demande. Entre le lancement du dispositif du logement à 250 000 DH en 2010 et fin 2014, ce sont un peu moins de 159 000 unités qui ont reçu leur certificat de conformité alors que, selon les estimations du ministère, il fallait produire 100 000 unités par an sur la période pour répondre correctement aux besoins.

Reste que malgré cela, au niveau de certaines villes les promoteurs immobiliers persistent à dire qu’il y a une suroffre, ce que le ministère de l’habitat reconnaît d’ailleurs. Sous cet angle, la répartition de la production de logements par région apporte de précieux éclairages.

Même si on sait déjà que la région de Casablanca-Settat est la première servie en matière de logements sociaux, on ne manquera pas d’être étonné d’apprendre qu’elle a accueilli plus de 45% des logements sociaux construits au niveau national depuis 2010, soit 152450 unités sur un volume global de plus de 335 900. Tout juste depuis 2015, la région a accueilli plus de 79 600 unités. Pour consistant qu’il puisse paraître, ce volume reste encore bien en dessous de la demande estimée sur la période. En effet, Casablanca-Settat peut absorber plus de 191 300 logements sociaux, selon l’étude nationale sur la demande en habitats (chiffre obtenu à partir du ratio national de 40% de demandeurs de logements sociaux appliqué à une demande totale régionale estimée à 478 300 unités).

Le même constat vaut pour l’ensemble des régions. Alors que 66 000 acquéreurs potentiels de logements à 250 000 DH sont recensés depuis 2015 au niveau de Tanger-Tétouan-Al Hoceima, seuls 21 210 unités sont effectivement arrivées sur le marché depuis cette date.

Pour Souss Massa, la demande, évaluée à près de 40000 unités, n’a été couverte que par une production de 11 000 logements. Aussi, alors que la capacité d’absorption de la région de Rabat-Salé-Kénitra approche les 71 000 unités, seuls 21 700 logements ont effectivement été achevés.

Il reste aussi fort à faire au niveau de Marrakech-Safi qui accueille plus de 101600 demandeurs potentiels estimés depuis 2015, alors que les achèvements s’y sont limités à 16 416 logements sur la période. L’Oriental enregistre un peu moins de 11 200 achèvements contre une demande certaine de plus de 42000 logements. Citons encore Fès-Meknès où une demande existe pour 59 200 unités alors que les achèvements se sont limités à un peu moins de 13 400 depuis 2015.

L’on est même sur des rapports de 1 à 30, voire plus encore sur d’autres régions. Alors qu’il existe une demande certaine pour le logement social de plus de 32 000 unités au niveau de Béni Mellal-Khénifra, moins de 1 600 habitats ont été achevés dans la zone depuis 2015. Idem pour le Draa-Tafilelt, demandeur de plus de 11 200 unités et où pourtant moins de 600 unités ont été livrées sur les 2 dernières années. Ceci sans évoquer les régions du Sud où la demande effective en logements sociaux peut-être estimée à près de 14 000 unités sans qu’aucun programme de logements sociaux n’ait été livré dans ces zones à ce jour. C’est dire qu’un marché existe bien pour les quelque 1,3 million de logements sociaux déjà conventionnés qui devraient se rajouter à l’existant sur les prochaines années.