Logement social : le calvaire des acquéreurs

Au moins trois mois pour prendre possession d’un logement social acheté à  crédit. Longueur de la procédure de récupération de la TVA, lenteur dans le déblocage du financement bancaire et obligation de signer l’acte de vente chez le notaire sont à  l’origine.

Pauvres acquéreurs de logements sociaux. Si tout acheteur d’un habitat au Maroc parvient à prendre possession de son bien immédiatement après l’avoir payé, les propriétaires de logements à 250 000 DH sont contraints d’attendre jusqu’à 3 mois. Le comble est que durant cette période, ils peuvent se retrouver à payer un crédit pour un logement qu’ils n’occupent pas, voire à supporter en même temps un loyer. Dans ces conditions, l’on se doute que les esprits s’échauffent très vite, ce dont les promoteurs et surtout les notaires sont les premiers à faire les frais. «Nous sommes quotidiennement assaillis par des acheteurs de logements sociaux excédés d’attendre trop longtemps leurs clés», témoigne un notaire à Casablanca qui s’est décidé ces dernières semaines à engager un service de sécurité parce que son étude a été le théâtre de fréquents débordements.

Comment en est-on arrivé là ? A l’inverse de tout autre type de logement, la livraison d’un habitat social n’a lieu dans les faits que lorsque les promoteurs immobiliers empochent la TVA prise en charge par l’Etat en guise d’incitation au segment. On pourrait penser qu’il s’agit là d’un abus, mais il n’en est rien. En effet, même si ces promoteurs ne mettent en avant sur leurs supports promotionnels qu’un prix de 250 000 DH, ce que leur impose d’ailleurs la loi, le prix de vente effectif inscrit sur le compromis et l’acte de vente atteint généralement 290 000 DH, dont 40 000 DH de TVA en moyenne. «Le promoteur est donc en droit de ne livrer le bien qu’après l’encaissement du montant intégral», insiste Mohamed Rachid Tadlaoui, notaire à Casablanca, spécialiste des transactions dans le social.

Le nœud du problème est que la procédure de remboursement de la TVA est loin d’être fluide. D’abord, l’étape préalable, l’enregistrement du compromis de vente, est ralentie du fait que les services de l’administration sont inondés par les actes. En rythme de croisière, un notaire à Casablanca peut en transmettre jusqu’à 70 par jour pour des logements sociaux. «Dans ces conditions, un guichet unique au sein de la conservation foncière devient incontournable», pense un professionnel. En attendant, les notaires constatent qu’il faut pas moins de 25 jours pour enregistrer un compromis de vente de logement social, document permettant de récupérer la TVA auprès des impôts.

Les retards dans l’exécution des projets et la livraison des titres fonciers compliquent la situation des acheteurs

Il se trouve aussi qu’aucun délai n’est fixé par le législateur pour le remboursement de cette TVA. Mais dans la pratique, notaires et promoteurs rapportent que l’opération prend 25 jours… sauf imprévus, bien sûr, et il faut dire qu’il y en a eu pas mal ces dernières semaines. Par exemple, durant l’été, des réglages du système informatique au niveau des services des impôts à Casablanca ont retardé les déblocages. Ces derniers jours, ce sont les passations de service au ministère des finances qui ont causé un gel total des dossiers, selon les témoignages concordants de promoteurs et de notaires. Dans ces circonstances, le délai de versement de la TVA peut s’étendre jusqu’à un mois et demi. En plus des 25 jours pour enregistrer le compromis de vente, un acquéreur est obligé de patienter deux mois avant de recevoir ses clés. Et encore, cela s’applique à ceux qui paient comptant. La situation est en effet plus compliquée pour un achat à crédit. Il faut savoir qu’après avoir versé la TVA, les services des impôts fixent au notaire un délai de 30 jours pour leur retourner le contrat de vente définitif attestant de la réalisation de la transaction, sous peine de devoir payer une pénalité. Or, ce délai est quasi impossible à tenir car il arrive que le déblocage du financement par la banque soit en retard. Cela est d’autant plus fréquent actuellement que les établissements de la place sont beaucoup plus stricts sur l’étude des demandes de crédits immobiliers. Pour ne rien arranger, la signature de l’acte définitif par la banque prend plus de temps du fait qu’elle doit se faire chez le notaire comme l’impose la nouvelle loi sur la profession entrée en vigueur il y a un peu plus d’une année.

En raison de toutes ces contraintes, le notaire ne parvient généralement pas à transmettre le contrat définitif aux services des impôts dans les délais requis. Dès lors, il restitue tout simplement la TVA avant de reprendre la procédure. Ce qui fait qu’au meilleur des cas, le propriétaire ne reçoit son bien que trois mois après l’avoir payé. Quand on additionne ce délai au retard inhérent à tout projet immobilier, on prend la mesure du calvaire des acquéreurs de logements sociaux. Et encore, la situation de ces acheteurs est moins scandaleuse que celle des particuliers qui ont payé comptant, mais obligés d’attendre parfois jusqu’à une année pour récupérer leurs clés en raison de complications de titres fonciers ou de permis d’habiter.