Logement pour la classe moyenne : 11% de marge brute pour les promoteurs selon la nouvelle formule

Le dispositif initial faisait ressortir un taux de marge négatif de 24%. Les promoteurs ne revendiquent plus que la libération de la verticalité des immeubles pour investir massivement dans le segment.

Les promoteurs immobiliers ont certainement tous pris leurs calculatrices depuis l’annonce du projet de Loi de Finances 2014. Celui-ci augmente le prix de vente réglementaire du logement subventionné pour la classe moyenne, ce qui rend l’investissement dans ce segment plus attrayant. Alors que le prix de vente maximum de ce produit est limité jusqu’à présent à 6 000 DH TTC/m2, ce plafond a été fixé à 6 000 DH hors taxes comme le réclamaient les promoteurs. Ce qui revient à dire que le prix de vente pourrait désormais aller jusqu’à 7 200 DH/m2.

Ce changement se répercute substantiellement sur les marges qu’il est possible de dégager sur ces programmes. Ainsi, il ressort de simulations élaborées par la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) que, dans sa nouvelle configuration, le dispositif devrait permettre aux promoteurs de dégager une marge brute d’environ 11%, c’est-à-dire sans prendre en considération l’impôt mais en intégrant le coût du foncier, des études, de la viabilisation et des équipements, de la construction des frais divers. Si l’on est tenté de juger ce niveau de marge peu élevé, il faut garder à l’esprit le fait que ces calculs ont été réalisés il y a quelques mois dans un contexte de lobbying et que la FNPI a certainement dû minorer ses estimations de rentabilité espérée pour peser lors des négociations. Mais, déjà, ce niveau de rentabilité permet une amélioration substantielle par rapport aux formules proposées initialement par les pouvoirs publics. Il faut en effet rappeler que la toute première variante du logement subventionné pour la classe moyenne se basait sur un prix TTC de 5 000 DH, ce qui aurait fait perdre de l’argent aux promoteurs qui auraient dégagé un taux de marge négatif de 24% ! Pour dire, même dans le cas où les professionnels bénéficieraient de foncier public pour développer leurs programmes, ils ne s’en sortaient toujours pas, avec un taux de marge négatif de 6%.

L’avantage de l’accès au foncier public, maintenu dans la nouvelle formule, contribue à présent plutôt à accroître la marge bénéficiaire. La bonification est non négligeable sachant que les promoteurs pourraient bénéficier d’un prix à partir de 600 DH le m2 de terrain (prix pratiqué dans les récentes transactions sur le foncier public) contre un prix de 2 000 DH le m2 pour les meilleures opportunités foncières actuellement.

Un objectif de 100 000 logements à l’horizon 2016

Naturellement, les économies d’échelle sur les surfaces foncières et les approvisionnements en matériaux jouant beaucoup dans la promotion immobilière, les opérateurs qui maîtrisent ces facteurs sont en position de profiter de niveaux de marge encore plus intéressants.

Tous ces arguments devraient grossir les rangs des promoteurs susceptibles d’investir dans ce nouveau segment, mais les professionnels n’anticipent pas encore pour autant. L’on s’attend en effet à ce que seuls les promoteurs disposant de réserves foncières historiques, acquises à prix comparativement bas, soient intéressés dans l’immédiat. De même, les professionnels opérant dans de petites et moyennes villes seraient les plus à même de se lancer à court et moyen terme sur le créneau. Signalons à ce titre qu’avant même cette révision de prix à la hausse, des promoteurs opérant dans des villes de taille intermédiaire sont entrés en négociation avec le ministère de l’habitat pour signer des conventions pour la réalisation de ce type de logements. 

Pour attirer encore plus d’opérateurs, la FNPI insiste sur une seule revendication. Il s’agit de réviser les dispositions techniques du cahier des charges de ces logements de manière à permettre l’exploitation de la verticalité. Ce qui, au final, permettra de renforcer la densité tout en assurant la réalisation des équipements nécessaires. En tout état de cause, le consensus semble proche entre les professionnels et les pouvoirs publics au sujet de ce dispositif et la machine pourrait enfin se mettre en marche, sachant que le ministère de l’habitat ambitionne de développer une offre de 100 000 logements pour la classe moyenne à l’horizon 2016.