Logement à  140 000 DH : ce qui sera proposé aux promoteurs

La convention type est prête.
Les appels à intérêt seront lancés dans quelques jours.
La péréquation avec des logements plus haut de gamme sera permise sur 50% du foncier acheté par le promoteur auprès d’Al Omrane à 270 DH/m2.
Des équipements de proximité devront être réalisés dans la «partie libre» du terrain.
Deux circuits de commercialisation : à travers l’Etat ou par conventions directes avec des œuvres sociales.

Ça y est, les promoteurs immobiliers seront fixés dans les jours à venir. Le ministère de l’habitat et de l’urbanisme et celui de l’économie et des finances viennent de finaliser la convention type pour les programmes de logements à 140 000 DH. En début de semaine, il ne manquait plus que les signatures des ministres respectifs, Toufiq Hejira et Salaheddine Mezouar, au bas du document pour que des appels à manifestation d’intérêt soient lancés. Selon une source proche du dossier, les paraphes devaient être apposés avant vendredi 16 mai.

Deux types de conventions sont proposées par l’Etat. La première, dans le cas où le promoteur dispose déjà du foncier, défiscalise totalement le programme de construction de 500 unités de logements en zone urbaine, ou de 100 en zone rurale. Comme prévu, les a partements devront s’étendre sur une superficie couverte de 50 à 60 m2, incluant aussi les murs, escaliers et couloirs.

Les immeubles ne pourront pas dépasser R+3, et la valeur immobilière totale 140 000 DH TTC, études et terrain inclus. En fait, cette convention vient officiellement prendre la relève de celle prévue par l’article 19, disparu depuis la Loi de finances 2008.

Second scénario, les promoteurs qui le souhaitent pourront acheter des terrains viabilisés et équipés auprès d’Al Omrane, au coût de 270 DH le m2. «Nous sommes toujours en négociation avec la direction des Domaines à ce sujet, confie une source chez l’aménageur public, mais le prix de revient ne fluctuera pas de plus de 10%. Nous pourrions même arriver à descendre sous la barre des 270 DH». Quoi qu’il en soit, Al Omrane s’engage à rétrocéder le foncier aux promoteurs privés au prix de revient, sans un centime de plus.

Mais la question qui brûle toutes les lèvres est celle de la péréquation. C’est sûr, celle-ci sera permise et même encouragée. Soupir de soulagement chez les promoteurs qui voyaient en la péréquation une condition sine qua non au succès du projet. «Dans ces conditions, c’est jouable!», s’enthousiasme Youssef Iben Mansour, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPNI).

Les promoteurs qui achèteront des terrains auprès d’Al Omrane obtiendront deux hectares et demi pour réaliser les 500 logements à faible coût puis deux hectares et demi supplémentaires qu’ils pourront valoriser à leur guise.

La partie économique sera totalement exemptée d’impôt, mais pas la seconde. «Le promoteur devra aussi s’engager à réaliser des équipements de proximité, comme une crèche, une école, un dispensaire ou encore un centre de formation, dans la partie libre», précise un cadre d’Al Omrane.

Et pour éviter tout dérapage, les procédures de cession de la deuxième moitié du terrain seront subordonnées à la réalisation des unités à 140 000 DH. «Nous n’exigerons pas que le programme soit complètement terminé, mais certainement bien avancé», poursuit le cadre. Si un promoteur souhaitait réaliser 500 logements à faible coût d’un côté, et des logements économiques à 200 000 DH de l’autre, ce dernier projet serait aussi exonéré de TVA.

Sur les 130 000 logements que le ministère de l’habitat espère voir sortir de terre d’ici 2012, Al Omrane prévoit d’en construire 60%. «C’est une estimation initiale. Si le privé montre de l’engouement pour le projet, nous sommes prêts à lui céder toute la place, assure-t-on chez l’aménageur public, mais si nous ne trouvons pas preneur, nous serons-là, surtout en ce qui concerne les régions éloignées».

Car, rappelons-le, une importance particulière est accordée aux zones rurales : plus de 17 000 logements seront construits entre 2008 et 2012 pour Al Boughaz, Al Janoub et Oujda. Les villes d’Agadir, Fès, Marrakech, Meknès et Tamesna obtiendront leur part du gâteau avec près de 75 000 unités. Enfin, les lancements prévisionnels de Casablanca et Rabat portent sur 38 186 logements.

Reste à savoir si les promoteurs immobiliers se bousculeront ou non au portillon : l’Etat table sur la signature de 450 conventions, et souhaiterait en faire profiter les petits et moyens promoteurs.

Les promoteurs favorables au projet
Jusqu’à maintenant, il faut dire que les logements à 140 000 DH semblent recueillir des avis favorables. «Il faut le faire et c’est tout», est la phrase qui revient souvent dans les propos des représentants du secteur de l’habitat.

Un véritable tour de force de la part de Toufiq Hejira, quand on pense qu’il y a quelques mois encore, les promoteurs immobiliers lui demandaient de faire passer la «valeur immobilière totale» (VIT) du logement social de 200 000 à 300 000 DH. Il faut dire que la présentation du projet devant le Roi Mohammed VI a donné une véritable impulsion à celui-ci.

Certains détails continuent toutefois de tracasser les intervenants et opérateurs de la chaîne de l’acte de bâtir… car chacun voit dans le projet à 140 000 DH la possibilité de «tirer sa profession vers le haut». L’un deux aurait même souhaité que l’Etat engage les associations professionnelles dans la réflexion dès le départ, par exemple via un groupe d’intérêt économique.

C’est sans doute chez les architectes que les appuis sont les plus solides. «Avec des conditions de péréquation, nous sommes prêts à limiter nos honoraires au prix coûtant», avance Omar Farkhani, président de l’Ordre national des architectes du Maroc (Onam).

Selon la proposition du ministère, les études devraient équivaloir à 2% du coût du m2, soit 120 DH. Le président de l’Onam croit beaucoup au produit à 140 000 DH, mais rappelle qu’aucun compromis ne devra être fait sur la qualité. Il en profite d’ailleurs pour glisser que l’occasion aurait pu être saisie pour obliger tous les promoteurs à contracter des assurances décennales. «Les assureurs sont les mieux placés pour faire en sorte que les chantiers soient sécurisés et en accord avec les normes de sûreté», souligne-t-il.

Des mesures pour pousser à acheter des matériaux de construction locaux
Du côté de la Fédération des industries des matériaux de construction (FIMC), on souhaite encourager Al Omrane et les promoteurs à acheter marocain. Ciment, brique, acier, béton, marbre, céramique, plâtre, sable et agrégats «Le marché national peut répondre à 90 % des besoins de l’acte de bâtir.

C’est une autonomie rare!», remarque David Toledano, président de la FIMC. Celui-ci a d’ailleurs pris les devants et est en pleines négociations pour la signature de conventions directes avec Al Omrane, afin que soient privilégiés les matériaux de construction made in Morocco.

«Sans demander l’exclusivité, nous pouvons proposer des aménagements de livraison, de calendrier, et même des facilités de paiement», affirme-t-il. Une belle façon d’éviter, par exemple, que les céramistes marocains ne soient désavantagés au profit des Espagnols, Turcs, Egyptiens ou Chinois. Al Omrane se montre d’ailleurs très ouvert à cette possibilité, mais à condition que ce soit «à prix et à qualité égaux» avec les produits importés.

La qualité des prestations, une exigence réitérée
Toujours en lutte pour favoriser la structuration des entreprises de son secteur, la Fédération nationale du BTP jubile. Car, évidemment, seules les entreprises organisées pourront répondre aux multiples appels d’offres de partenariat public-privé qu’engendrera le logement à 140 000 DH.

Pour ce qui est des conventions qui seront signées directement avec l’Etat, la FNBTP en profite aussi pour rappeler l’engagement moral, pris il y a quelques semaines, par le ministre de l’habitat Toufiq Hejira concernant l’obligation pour les promoteurs privés de faire appel uniquement à des entreprises structurées. Mais aucune démarche légale n’a encore été entreprise à ce sujet.

Pour Mostafa Meftah, directeur délégué de la Fédération, le logement à 140 000 DH est vraiment réalisable: «Il y a plusieurs niches d’économie, mais il faut aborder la question de façon globale. Par exemple, on peut économiser sur le foncier ou sur la conception et certains aspects architecturaux». Selon lui, ce méga projet met en lumière le faible taux d’industrialisation des éléments de construction. «Il est difficile d’établir un barème de prix à respecter pour des portes ou des fenêtres, car la production n’est pas standardisée», commente-t-il.

Il faudra attendre encore quelques semaines avant de pouvoir véritablement prendre la température auprès des promoteurs immobiliers. Mais une chose est sûre, certains détails les inquiètent déjà, dont la lourdeur administrative. «Il serait peut-être préférable qu’Al Omrane cède les terrains bruts, et que les promoteurs se chargent eux-mêmes de les équiper», propose Youssef Iben Mansour.

«Le prix pourrait même demeurer à 270 DH, ce n’est pas très grave si on gagne beaucoup de temps», lance-t-il. Ce qui inquiète M. Iben Mansour, c’est que les échéanciers de l’aménageur public ne soient pas en adéquation avec le plan des privés. Il demeure certes très positif vis-à-vis du produit à 140 000 DH, mais souhaite que les opérateurs rencontrent le moins de contraintes administratives possibles.

«Ceci dit, il faudra porter une attention particulière à la qualité des prestations», prévient-il. «Les termes économique et social ne doivent pas rimer avec médiocrité. Nous aimerions que les appels d’offres ne retiennent pas seulement les mieux-disants, mais incluent également des critères de qualité». Le message est passé.
Enfin, en ce qui concerne la commercialisation, le ministère de l’habitat a suivi son plan initial. Il y aura deux possibilités pour les promoteurs privés.

Soit ils confient la vente des unités à Al Omrane, soit ils signent des conventions directement avec des organismes publics, comme les œuvres sociales de la police ou des pompiers, dont les clients potentiels sont déjà listés et clairement identifiés. Pour rappel, le logement à 140 000 DH s’adressera exclusivement aux ménages dont le revenu mensuel est égal ou inférieur à 1,5 fois le Smig.

Les premiers chantiers de l’aménageur public devraient démarrer sous peu, car celui-ci dispose déjà d’une réserve foncière suffisante pour la construction de 22 000 logements. Les premières livraisons sont prévues pour 2009 .