Les voies de l’immobilier mènent désormais à Dakhla

• Les terrains fonciers sont dans leur majorité du domaine privé de l’Etat.
• L’auto-construction prédomine à 90%.
• Les habitants préfèrent les maisons individuelles.
• Gare aux erreurs du passé en matière de politique urbaine.

Les villes situées dans les régions du Sud promettent un important potentiel de développement dans tous les secteurs d’activité économique, spécialement après les derniers évènements dont les ouvertures de consulats par plusieurs pays, et l’intention exprimée par les Etats-Unis de porter un appui au développement économique et social de la région, à travers l’encouragement des investissements américains.
Ces villes donc, notamment Dakhla qui est attendue pour devenir le futur du secteur immobilier ou encore la destination privilégiée des investisseurs privés. Actuellement, il se trouve que la situation du secteur est totalement différente de celle des principales villes du pays. La particularité de ces villes réside dans la nature même des terrains fonciers qui dans leur majorité sont du domaine privé de l’Etat. De plus, le foncier est d’une abondance spectaculaire. Sauf que les terrains ne sont pas tous immatriculés. C’est justement là que le bât blesse. La plupart des terrains fonciers, même domaniaux, ne sont pas immatriculés à la conservation foncière. En parallèle, il faut savoir que l’activité de la promotion immobilière est quasi inexistante dans ces zones. D’ailleurs, il n’existe même pas une association des promoteurs immobiliers, à l’instar des autres régions. Non que les professionnels de la pierre ne soient pas intéressés par l’investissement dans ces villes, mais cela revient à la culture des habitants des villes de ces provinces. «Les habitants ont toujours eu un système de ‘‘tribus’’, avec des chefs de tribus… Donc ils vivent en communauté séparée les uns des autres, et dans des maisons individuelles. Il est difficile, voire inconcevable pour eux de résider dans un immeuble, en copropriété», explique un promoteur. Du coup, les transactions immobilières, si elles existent, tournent autour d’achat/vente de terrains bruts ou lotis, destinés à l’auto-construction. D’ailleurs, elle accapare plus de 80% des opérations de logements. Quand il s’agit de logements construits par des tiers, 85% des unités construites, relèvent d’opérations économiques et sociales. Dans ce cadre, Al Omrane a joué un rôle des plus importants dans l’éradication des bidonvilles, la réponse aux besoins en logements des habitants dans des camps, la réhabilitation des villes et des territoires…. Pour rappel, le holding avait mobilisé une enveloppe de 5,2 milliards de DH dont 4,1 sous forme d’une participation de l’Etat pour la période 2008-2015. Ce programme avait concerné la mise en place de 87 380 unités de logements, répartis entre 25 178 (28,8% du total des unités) destinées aux résidents dans les camps et les bidonvilles, 15 058 (17,2%), visant à combler le déficit en logements des autres couches sociales et à la promotion immobilière et 47 144 unités concernent la réhabilitation urbaine ; soit 54%. A fin 2019, Dakhla, Boujdour et Laâyoune sont déclarées des villes sans bidonvilles. En outre, 22 000 ménages ont vu leurs conditions de vie s’améliorer. A côté, 1 700 ha sont ouverts à l’aménagement, et les travaux d’équipement de 4 000 ha ont été entamés.
Comme mentionné, la promotion immobilière est rare dans ces provinces. A Dakhla par exemple, le groupe Aakar Chark s’y est implanté en dupliquant les modèles qu’il a mis en place à Oujda et Fès et d’autres villes. Hicham Essghir, directeur général du groupe immobilier souligne : «Une forte demande est exprimée dans les régions du Sud, notamment à Dakhla, pour les logements. D’ailleurs, un besoin de 10 000 logements est à combler dans cette ville pour les deux prochaines années». Le groupe a investi la ville par la mise en place de 1 600 logements, de villas et de maisons individuelles. «La 1ère tranche est écoulée à 90% avec des prix allant de 250 000 DH à 5 MDH. Cela dit, la demande émane essentiellement des étrangers non résidents, notamment les Européens, les Emiratis, les Mauritaniens, Algériens…» explique M. Essghir. En plus du segment résidentiel, le groupe compte construire deux hôtels et une clinique privée, en plus de s’orienter vers d’autres villes, à commencer par Laâyoune. C’est dire que le terrain reste encore vierge en terme d’investissements et d’équipements. Du côté des terrains, notre source souligne que la moyenne des prix est identique à celle des villes comme El Jadida, Oujda, Fès, Meknès… Autrement dit, le prix d’un terrain loti est de 4 000 DH.
C’est dire que le potentiel d’investissement dans l’immobilier, notamment les autres segments (hôtelier, touristique et divers équipements). Taoufik Kamil, président de la FNPI, tient à prévenir : «Il faut éviter les erreurs du passé et apprendre des leçons de toutes les lacunes de l’urbanisation des grandes villes, ces dernières années». En ce sens, il faut établir une politique urbaine adaptée à la région, à ses habitants et au potentiel de croissance qu’elle recèle. «Il est essentiel de mettre en place des logements certes, mais aussi des quartiers industriels, des équipements, des terrains de proximité, des pôles d’activités…, surtout que les terrains fonciers sont disponibles et abondants», conclut-il. Soulignons que la FNPI compte prochainement effectuer une visite de prospection dans ces villes, pour établir un diagnostic de la situation du marché et toucher les opportunités d’investissement.