Les ventes de logements se font au compte-gouttes à  Tanger

Les professionnels du haut standing ont stoppé tout nouveau développement depuis deux ans pour écouler leurs stocks qui continuent de représenter en moyenne 50% de l’offre par programme.
Eu égard à  l’offre pléthorique sur le segment social, les promoteurs envisagent une réorientation vers du moyen standing sur de petites surfaces et à  prix réduit. Dans le centre-ville, les prix des terrains se maintiennent entre 30 000 et 50 000 DH/m2, dont une part de 30% au moins au noir.

Le marché immobilier à Tanger ne cesse de baisser en régime. Ce passage à vide qui a commencé depuis 2008 se prolonge avec seulement 2 840 dossiers de demandes d’autorisations de construire formulés par les promoteurs immobiliers de la ville en 2013, contre 3240 dossiers en 2012 et 4 200 demandes en 2011, selon les statistiques de l’Agence urbaine. Et dire qu’encore en 2006, la métropole drainait plus de 6000 demandes annuellement.
Le haut standing, segment qui a le plus souffert depuis le renversement de tendance, est quasiment à terre. «Actuellement, les rares acquéreurs qui animent le segment du haut standing sont les MRE en provenance de pays dont l’économie se maintient, avec la Hollande en première ligne, et les acheteurs de résidences secondaires venant de Casablanca et Rabat», résume Issa Ben Yaakoub, promoteur immobilier à Tanger. Ces acheteurs s’orientent vers les projets près du Parc Brooks ou aux alentours de la gare ferroviaire près de la corniche, le reste de cette dernière zone continuant d’être délaissé.
Dans ce contexte, les nouveaux chantiers se font rares sur ce segment. «L’essentiel des programmes proposés actuellement datent tous d’avant 2012», certifie un professionnel de la ville du détroit. Prenant en considération le ralentissement des ventes, les professionnels ne se hâtent pas en fait pour achever leurs programmes dont la durée de réalisation peut aller jusqu’à 5 ans. En même temps, l’on voit mal les promoteurs du haut standing se presser, sachant que leurs stocks d’invendus constituent autour de 50% d’un programme, selon des professionnels. Cette régulation de la production a par ailleurs permis de contenir la chute des prix constatée sur les dernières années. Les tarifs du segment se sont ainsi stabilisés depuis 2012 entre 15 000 et 18 000 DH/m2 pour monter exceptionnellement à 22 000 DH/m2 pour les biens les plus prestigieux pour deux catégories de superficies : entre 80 et 100 m2 et autour de 250 m2. Il faut rappeler qu’en remontant tout juste à 2008 les prix du haut standing à Tanger ne descendaient pas en dessous de 18 000 DH et pointaient jusqu’à 27 000 DH.

Les lotissements sont encouragés pour favoriser la mixité

La situation est autre sur le moyen standing. Le segment se maintient du fait d’une demande déjà plus importante avec une offre relativement limitée, essentiellement située dans le secteur de la wilaya ou près de la Mosquée Mohammed V. De fait, les prix se maintiennent entre 9000 DH/m2 et 12 000 DH/m2, selon les professionnels. Ce qui nous amène au logement social qui profite d’une demande nettement plus importante que le reste des segments et qui demeure de loin le premier choix des promoteurs pour leurs nouveaux programmes. A ce titre, «depuis 2010, plus de 50% de la production de logements porte sur le social», fait remarquer Abdellatif Brini, directeur de l’Agence urbaine de Tanger. Mais les professionnels, autant que les pouvoirs publics, craignent l’effondrement. Ce n’est pas parce que la demande baisse. En effet, même si Tanger accueille à elle seule près de 20% des logements sociaux en construction au niveau national, il se trouve toujours des acheteurs. Une raison simple à cela : «En plus de la population cible, la demande est alimentée par des acheteurs déjà propriétaires à Tanger qui souhaitent acquérir une résidence secondaire à faible prix», note un spécialiste du segment. Seulement, la profusion de l’offre fait qu’aujourd’hui que la ville est encerclée par les programmes sociaux, dont la qualité de réalisation et l’aménagement global n’est pas valorisant pour la métropole, de l’aveu même des promoteurs.
Pour remédier à cela et pour éviter toute tension sociale issue du manque de mixité au sein des programmes de logements sociaux, les autorités de la ville ont commencé dernièrement à orienter les promoteurs vers la réalisation de lotissements.

Le projet Tanger-métropole offre de nouvelles perspectives

Mais vu le risque de dégradation du paysage urbain, que peuvent induire ces dernières opérations, qui ont d’ailleurs été fortement limitées à Tanger depuis 2006, les pouvoirs publics ont établi quelques garde-fous fixés par un cahier des charges préparé avec les promoteurs. Ainsi, les développeurs sont tenus de construire la portion de leurs lotissements aux abords des voies de 20 m, tandis que les autres parcelles peuvent être commercialisées en l’état afin que des particuliers y construisent des habitats individuels. Mais en dépit de la profondeur du marché de l’autoconstruction à cette ville, les promoteurs ne semblent pas près d’accepter cette nouvelle offre du fait, expliquent-ils, d’un manque persistant de transparence dans l’octroi des autorisations de construire pour les lotissements.
Les professionnels misent plus sur le moyen standing portant sur de petites surfaces, entre 70 m2 et 80 m2, commercialisées à des prix plus bas que ceux du segment intermédiaire, entre 7000 DH/m2 et 8 000 DH/m2. Une formule qui se rapproche, soit dit en passant, du dispositif pour la classe moyenne mis en place par le gouvernement depuis 2013. Encore faut-il trouver le foncier. L’offre actuelle au niveau du centre-ville, proposée entre 30 000 DH/m2 et 50000 DH/m2, tarifs rarement négociables et justifiés par d’importantes hauteurs autorisées (entre R+7 et R+16), se prête davantage au haut standing. Pour ne rien arranger la part demandée au noir représente au moins 30% du prix.

Reste les terrains en périphérie vendus entre 1 000 et 1 500 DH/m2, mais qui présentent le désavantage d’être excentrés. Les promoteurs s’attendent à ce que la situation se détende grâce aux projets de nouvelles voies prévues dans le cadre de Tanger-Métropole, aux abords desquels de nouveaux développements seront possibles. Ils ont d’ores et déjà dans leur viseur la zone de Tanger El Balia qui devrait rapidement gagner en attractivité et dont les terrains sont encore commercialisés à prix abordables.

De nouvelles possibilités s’ouvrent également avec la prometteuse portion de la côte méditerranée entre Tanger et Fahs-Anjra. Celle-ci fera d’ailleurs l’objet d’un plan d’aménagement dédié qui est lancé cette année pour favoriser le développement d’équipements publics en accompagnement des projets immobiliers qui poussent progressivement dans la zone.