Les tribunaux croulent sous les conflits de copropriété !

Plus de 120 000 affaires devant les juridictions nationales en 2015, soit 25% de plus qu’en 2014. L’essentiel des dossiers concerne des impayés de frais de syndic, le reste porte sur l’occupation illégale des zones indivises et les fautes de gestion du syndic.

Le régime de la copropriété est-il adapté au contexte marocain? C’est une question que pourraient se poser les juges appelés à gérer un nombre grandissant de conflits. En 2015, les juridictions nationales ont enregistré plus de 120 000 affaires liées aux problèmes de voisinage, en hausse de 25% par rapport à 2014. Principal type de litige : le non-paiement des frais de syndics qui représente plus de 75% des dossiers soumis aux tribunaux. Et en l’absence de dispositif juridique répressif vis-à-vis des mauvais payeurs, les juges ont ainsi admis la possibilité pour les associations syndicales de «majorer» les sommes à recouvrer.

Pendant longtemps, seuls les frais «nécessaires» à la récupération d’un impayé pouvaient être facturés au copropriétaire défaillant. La jurisprudence en a, au fil du temps, fixé la liste : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque; émolument des huissiers de justice, etc. D’ailleurs, la carence de la loi réside dans le fait qu’il n’y a pas de régime de recouvrement propre à la copropriété ; l’injonction judiciaire de paiement est le seul recours.

De plus, la loi sur la copropriété n’est pas sans créer de problèmes puisqu’elle prévoit des cotisations en fonction de la superficie du bien divise. Une disposition qui paraît on ne peut plus rédhibitoire pour certains copropriétaires qui estiment leur utilisation des parties indivises égale à ceux disposant d’une superficie moindre que la leur, ce qui fait monter encore plus le risque de tensions, et donc d’impayés. En fait, les tensions ne sont pas qu’entre le copropriétaire qui ne paie pas et le syndic, mais affectent l’ensemble de la copropriété: si les comptes passent au rouge le syndic doit procéder -pour rétablir la trésorerie- à des appels de fonds complémentaires que doivent payer tous les autres copropriétaires

Les parties indivises vendues par les promoteurs créent des tensions

«Outre les soucis financiers que peut rencontrer la copropriété, la coexistence quotidienne est également l’objet de contentieux que les tribunaux se doivent de trancher», explique un magistrat de première instance à Casablanca, dont la juridiction a traité, à elle seule, plus de 35 000 litiges de copropriété durant l’année passée. Les usages non autorisés des parties communes sont également fréquents : dépôts encombrants de divers objets ou de marchandises dans les espaces de circulation et la cour, tentative d’appropriation d’un espace commun, etc. La situation devient plus compliquée quand certains promoteurs vendent directement les parties en principe indivises (box sur la terrasse, place de garage…) ou quand la superficie dédiée à ces usages ne peut permettre à tous les acheteurs d’en disposer. «C’est clairement illégal de vendre des parties indivises, telles que des parcelles de terrasses ou de garages, comme partie divises et de les inclure dans les contrats de transactions immobilières», tranche Me Anibar. Mais la pratique est ainsi, plusieurs fois même, les promoteurs immobiliers imposent l’acquisition de telles parcelles aux acheteurs. 

Les tribunaux de première instance ont aussi eu à traiter des affaires dans lesquelles le syndic commet des erreurs de procédure, comme envoyer tardivement les convocations à l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires peut être amené à agir en raison d’erreurs, de fautes ou de négligences du syndic qui peuvent engager sa responsabilité civile, voire pénale (imprudence ayant causé des dommages corporels). «Des cas de malversations financières commises par des syndics indélicats ont été signalés dans les juridictions pénales», indique notre magistrat. Les solutions peuvent être diverses: un changement de syndic, voire une démission, une révocation ou une procédure judiciaire devant le Tribunal de première instance, souvent longue et coûteuse, qui entraîne provisoirement la désignation d’un administrateur provisoire.

L’ambiguïté du régime de copropriété réside également dans la distinction de plus en plus difficile entre celui-ci et le régime de lotissement. Le lotissement étant simplement un mode de promotion immobilière qui, par la suite, aura le même type de gérance qu’une copropriété : dans les deux cas, des charges sont à payer par les propriétaires, qu’ils soient appelés colotis ou copropriétaires, un règlement devra être respecté pour tous travaux envisagés par ces derniers, et l’ensemble des propriétaires devra s’entendre sur les décisions à prendre pour l’intérêt général via le syndicat des copropriétaires pour l’un (copropriété), l’association syndicale pour l’autre (lotissement). Il existe néanmoins une différence importante : dans un lotissement, vous êtes propriétaire du sol sur lequel la maison est construite, alors qu’en copropriété, la totalité du terrain sur lequel les maisons sont construites appartient à la copropriété. Une circulaire du conservateur général, émise en 2014, indique à ce titre que le lotissement ne peut être considéré comme copropriété que lorsque tous les biens sont vendus.