Les promoteurs immobiliers se réorientent vers les lotissements pour soulager leur trésorerie

La production de lots de terrains a augmenté de 29% en 2014 alors que les achèvements d’habitats chutent de 3,3%. Avec un cycle de développement plus court et moins consommateur de financements bancaires, ils permettent de faire rentrer des liquidités beaucoup plus rapidement. Les ventes ne suivent pas en raison de la désertion des spéculateurs, premiers acheteurs historiques de lots de terrains.

Le chiffre retient l’attention. La production de lots de terrains s’est accrue de 29% en 2014, à
37 830. C’est peu dire que cette augmentation va à contre-courant de la tendance observée sur le marché immobilier. Les logements achevés comprenant les habitats réalisés par les promoteurs immobiliers et l’auto-construction ont en effet baissé de 3,3% sur la même période, à près de 132 600 unités. Cette catégorie a tout de même représenté l’essentiel de la production en volume. Qu’est-ce qui fait échapper la production de lots de terrains à la morosité ambiante ? Selon Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (Fnpi), cela s’explique par une orientation des professionnels vers ce type d’opérations en réponse à une demande grandissante. Le président cite en exemple Casablanca dont la périphérie accueille de plus en plus de lots de villas au lieu des produits achevés. Au passage, cela déteint sur les achèvements de villas qui ont connu une baisse notable de 36%, à 1 295 unités en 2014.
L’engouement constaté dans certaines villes s’ajoute à la demande d’autres villes telles qu’Agadir ou Meknès dont les particuliers préfèrent historiquement acquérir des lots pour l’auto-construction, selon le président de la Fnpi. Mais d’autres professionnels livrent un autre son de cloche. Selon eux, la réorientation perceptible vers les lotissements est davantage dictée par l’état critique de la trésorerie des promoteurs immobiliers que par la demande.

Il faut rappeler en effet qu’en raison de l’allongement des délais de réalisation et de commercialisation des projets de logements, les professionnels voient leurs besoins en fonds de roulement augmenter sensiblement, comme on peut facilement le constater au niveau des états financiers des grands groupes immobiliers cotés en Bourse. Si les banques ont accepté de financer ce besoin jusqu’à un certain point, elles se montrent aujourd’hui plus réticentes du fait de leur exposition prononcée sur le secteur immobilier (le tiers des crédits en circulation va à la pierre), le surendettement guettant par ailleurs les promoteurs immobiliers. On notera à ce titre que l’encours des financements octroyés aux professionnels a baissé de près de 5,6%, à 64,7 milliards de DH en 2014 en comparaison à l’année d’avant. Et encore ce volume est dopé par la conversion des dettes de trésorerie de certains opérateurs, en crédits d’investissement dans le cadre d’opérations de reprofilage.

Cinq ans pour liquider le stock de lots de terrains constitué à Fès

Dans ce contexte, le développement des lotissements est une solution de rechange intéressante. Outre l’avantage de la facilité, leur durée de réalisation comprise en moyenne entre 6 mois et un an, contre 3 ans au moins pour un programme d’habitat, selon les professionnels, offre l’avantage d’un cycle de développement plus court. «Ils nécessitent donc de moindres besoins de financement de l’exploitation», explicite un lotisseur. En prime, les taux de marge sur ce type de produits sont attrayants et peuvent atteindre 30% aux conditions actuelles du marché foncier, selon les professionnels. «Si le terrain loti a été acquis avant la flambée généralisée des prix des terrains sur les dernières années, l’opération peut être encore beaucoup plus rentable», précise un promoteur immobilier à Rabat.   

Mais les lotissements ne peuvent agir comme bouée de sauvetage pour les professionnels que si les ventes sont au rendez-vous. Or cela est loin d’être le cas. Les agents immobiliers comme les promoteurs immobiliers assurent que les ventes de lots équipés sont en net recul par rapport aux années passées. «La raison en est que les acheteurs-spéculateurs, qui représentent historiquement de loin les premiers acquéreurs de lots de terrains, ont quasiment déserté le marché», justifie un agent immobilier. «Au plus haut de l’euphorie immobilière, il y a 7 ans, il nous arrivait de céder plusieurs centaines de lots au premier jour de commercialisation», se souvient-il encore. Faut-il s’en étonner quand on sait qu’à l’époque les acquéreurs étaient quasiment assurés de doubler leur mise en deux ou trois ans ? En tout cas, en l’absence des spéculateurs, ce sont les initiateurs d’auto-construction qui prennent le relai. Et comme ce dernier segment n’est lui-même pas au mieux de sa forme, avec une baisse de production de 8,3% en 2014, les propriétaires de lots sont tenus de prendre leur mal en patience.   
Au final, avec une production en hausse notable et des ventes qui ne suivent pas, la surabondance de lotissements guette. Certaines villes y sont déjà à vrai dire. A Fès par exemple, les promoteurs immobiliers estiment que 5 ans sont nécessaires pour consommer l’offre existante de lots.