Les promoteurs immobiliers démontent les conclusions du rapport de la Cour des comptes

Plusieurs conclusions ont été remises en cause, notamment les marges dégagées, la superficie construite, la densité. Les promoteurs dégagent leurs responsabilités quant aux résultats mitigés du programme logements à faible valeur immobilière totale ou à 140 000 DH. Ils disent travailler avec l’Etat pour trouver des solutions pour ce segment de marché.

Le rapport de la Cour des comptes, dans son volet sur le logement social au titre des exercices 2016-2017, a soulevé un tollé chez les promoteurs immobiliers privés. Rassemblés sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), ils en rejettent les conclusions. Une demande d’audience a été d’ailleurs envoyée à Driss Jettou, président de la Cour des comptes, afin de lui faire part de leurs observations.
Tout d’abord, la fédération déplore l’absence totale d’échanges préalables avant la publication du rapport. D’où la remise en question de certaines méthodes de calcul, liées, entre autres, aux coûts et marges des promoteurs. La Cour des comptes estime que les promoteurs engrangent des marges de 42 000 DH pour les logements à faible valeur immobilière totale (FVIT), soit 30% et de 122 000 DH pour les logements économiques et sociaux (50%). «Or, il est impossible de concevoir un logement social ou à FVIT en réalisant ce niveau de marge, à moins que le coût du foncier ne soit pas compris dans le calcul. Cela, sachant que l’acquisition du terrain représente jusqu’à 60% du coût du projet», explique la fédération, qui tient à préciser que «les terrains fonciers publics sont cédés aux promoteurs immobiliers publics selon un cahier des charges… Les opérateurs privés, eux, misent gros pour se procurer un terrain et y développer leurs projets».

De plus, la fédération récuse la conclusion selon laquelle la superficie couverte minimale du logement social à 250 000 DH serait inférieure à 50 m2, soit 35 m2. Son argument : les certificats de conformité ne sont délivrés par le ministère de l’habitat que si les logements sociaux sont réalisés conformément au cahier des charges.

De même, les densités supérieures à 230 logements ne sont pas réalisables, d’autant qu’elles sont scrupuleusement vérifiées par les autorités avant d’obtenir le permis de construire.

Les destinataires  du logement à FVIT préfèrent les lots de terrain pour un R2

La Cour des comptes s’est penchée sur le programme de logements à FVIT, concluant qu’il a été délaissé au détriment des logements à 250000 DH et qu’il n’a pas été destiné à sa vocation principale : celle de lutter contre l’habitat insalubre ou menaçant ruine.
En fait, «l’expérience a montré que la cible de ces logements opte pour des lots de terrains pour un R+2 de type économique, plutôt que pour les biens déjà construits», précise la fédération. Les bénéficiaires sont des ménages habitués à une occupation horizontale du sol, et donc, sous forme de maison marocaine moderne. Du coup, la demande sur ce type d’habitat reste faible au profit des lots de terrains équipés.
Il s’y ajoute que les attributaires de ce programme sont exclusivement désignés par l’Etat (autorités locales) et non par les promoteurs immobiliers, comme on pourrait le croire. Ce processus de désignation accuse du retard, ce qui rend les promoteurs privés, qui ont souscrit à des programmes de péréquation avec des entités publiques, en l’occurrence Al Omrane, dans une situation inconfortable puisqu’ils se retrouvent avec un stock de produits finis sur le bras. Cela, sans évoquer la contribution faible des crédits garantis (Fogarim) au développement de ce segment de marché.
La fédération avait, dès le lancement de ce programme en 2008, mis en garde sur sa viabilité. «Ce type de logements est produit à perte, car le prix de revient réel oscille entre 170 000 DH et 180 000 DH par unité, alors qu’il est vendu à 140 000 DH», souligne la FNPI.
Ce qui pourrait expliquer les réticences qu’ont montrées certains opérateurs privés à s’engager avec l’Etat pour réaliser ces logements.

Le logement destiné à la classe moyenne passé sous silence par le rapport

La Cour des comptes s’est largement intéressée au segment économique et social du logement, délaissant du coup le logement destiné à la classe moyenne, alors qu’il fait également partie de la politique de logement de l’Etat et qu’il représente un baromètre significatif pour mesurer la santé du secteur immobilier au Maroc.
La fédération tient à préciser dans ce cadre que «l’offre sur ce segment n’est pas abondante mais est de qualité, et répond à une forte demande».Sauf que, ce segment continue de pâtir de certaines difficultés relatives notamment au financement bancaire, que ce soit au profit des acquéreurs ou des promoteurs. Dans son mémorandum présenté récemment au ministre de l’habitat, la FNPI propose de mettre en place un produit plus adapté aux besoins de la classe moyenne, que ce soit en termes de prestations architecturales et techniques ou de financement bancaire.
Au final, la fédération a saisi l’occasion pour rappeler que le programme de logements sociaux prendra fin en 2020 et qu’il devient urgent de repenser le modèle et la manière d’agir de l’Etat.
D’ailleurs, elle travaille en concertation avec le ministère de l’habitat, proposant d’autres alternatives pour développer ce segment, surtout que le déficit en logements reste toujours important (400 000 unités), et que la demande de la classe moyenne inférieure glisse vers les logements sociaux et économiques, vu que les logements proposés ne correspondent pas à leur budget .

Bien qu’ils ne soient pas un chantier prioritaire pour l’Etat, la FNPI juge nécessaire de porter un regard positif sur les autres segments de logements, dont le haut standing qui reste un segment qui se développe sur tout le pays, que ce soit sur le plan architectural ou technique… «Ce type d’offres vient appuyer les stratégies urbaines, souvent à vocation économique, touristique et même technologique», estime la fédération. Parallèlement, il emploie une partie importante des actifs occupés marocains et se positionne fortement sur la chaîne de valeur.