Les prix des locaux commerciaux flambent : jusqu’à  55 000 DH le m2 !

Entre 45 000 et 55 000 DH le m2 sur des axes commerciaux de grande affluence,
à  Casablanca, Rabat et Marrakech

La tendance des centres commerciaux revient
en force

Proposés en location, ils doivent s’adosser à  une grande surface alimentaire.

Boulevard Al Massira à  Casa, avenue Fal Ould Oumeir à  Rabat, boulevards Mohammed V à  Marrakech et Tanger : sur ces axes qui symbolisent le nouveau centre-ville, les locaux commerciaux sont très prisés et sont devenus les champions de la flambée immobilière. Le mètre carré y est cédé 45 000 à  55 000 DH. Pour Tanger, le prix varie entre 30 000 et 35 000 DH/m2. « C’est une ville en plein essor économique. Elle commence à  développer des activités économiques, industrielles, de services et commerciales», explique William Simoncelli, DG de l’agence Carré Immobilier Maroc. Ces prix, jugés élevés par les agents et intermédiaires en affaires, influent sur la décision d’ouvrir un commerce, un restaurant ou tout autre activité commerciale. Mais un autre problème freine le développement de ce segment : la grande inadéquation entre l’offre et la demande. «C’est un problème que connaissent les investisseurs désireux de s’installer. Les locaux qui leur sont proposés ne correspondent pas à  leurs demandes. Le plus souvent, des aménagements sont nécessaires, en électricité, téléphone et internet notamment», déplore Laurent Bervas, de l’agence CasaVisa. Et d’ajouter que les surfaces commerciales prêtes à  être exploitées n’existent quasiment pas. «Le plus souvent, les professionnels doivent faire un compromis entre le prix et la surface désirés et l’offre existante», souligne-t-il. En outre, la plupart des grandes villes marocaines présentent ce que les professionnels appellent «un seul axe numéro un». Autrement dit une seule partie de la ville qui voit se développer une activité commerciale soutenue.

L’offre immobilière commence à  se délocaliser
A Casablanca, c’est l’axe Massira-Anfa ; à  Rabat, c’est l’avenue Fal Ould Oumeir, à  Marrakech, c’est le boulevard Mohammed V et ses environs. Idem à  Tanger. «Actuellement, seul le boulevard Mohammed V et les ruelles adjacentes constituent un axe commercial de premier choix», souligne-t-on.

C’est récemment que les grandes villes ont commencé à  développer d’autres zones commerçantes. Ainsi, Casablanca peut s’enorgueillir de la création de nombreux centres commerciaux tout le long de la côte atlantique tels O’Gallery ou encore le projet Morocco’Mall, annoncé comme le plus grand d’Afrique, et dont l’ouverture est prévue pour 2010. Dans la même optique s’inscrit le projet de centre commercial développé par l’ONCF à  côté de Casa Port. A Rabat, l’ouverture fin 2004 du Méga Mall et, auparavant, du centre Label Vie ont amorcé une décentralisation vers des quartiers plus périphériques. A Marrakech, l’ouverture d’un centre commercial à  côté de Marjane a été jugée opportune par les professionnels qui y ont installé de nombreuses franchises d’habillement et d’ameublement. A Tanger enfin, la nouvelle zone à  fort potentiel commercial se trouve à  Malabata o๠plusieurs projets résidentiels et touristiques sont au programme.

En attendant une offre plus conséquente, les prix sont jugés élevés. «Il devient de plus en plus difficile d’accéder à  un local commercial à  Marrakech. Les prix du mètre carré commercial sont indexés sur le prix du résidentiel », ajoute ce professionnel de l’immobilier. On note que les investisseurs sont plus intéressés par l’acquisition que par la location. C’est la formule la plus répandue sur ces grands axes commerciaux, à  Casablanca ou ailleurs.

Acquisition plutôt que location
Pourtant, «l’achat du local commercial grève le budget d’investissement de départ», s’étonne Laurent Bervas. Autre pratique très répandue, le pas-de-porte, somme versée par le locataire au propriétaire, qui dépend en principe de la superficie louée et s’accompagne d’un loyer modéré.

Pour ce qui est du locatif proprement dit, il est rare dans sa formule traditionnelle (un loyer payé en fin de mois au propriétaire du local). Il est très prisée par les adeptes des malls et centres commerciaux. Après un passage à  vide de plusieurs années durant lesquelles les dizaines de centres n’ont connu aucun succès (voir encadré), la tendance commence à  s’inverser. Le Méga Mall de Rabat affiche complet et le Morocco’Mall à  venir connaà®t déjà  un grand succès. «Un mall est un actif immobilier qui doit répondre à  un certain nombre de critères», explique William Simoncelli. «C’est avant tout un espace de location. Le flux de commercialisation doit être réfléchi et être adossé à  une grande surface alimentaire accessible de l’intérieur du mall. Enfin, chaque centre commercial a un règlement intérieur strict qui impose des horaires d’ouverture et d’achalandage des boutiques entre autres», ajoute-t-il. Nombreux sont les investisseurs qui ont assimilé ces règles. A commencer par l’enseigne Marjane qui développe systématiquement des galeries commerciales dans ses grandes surfaces. L’ONCF s’y est également mis. Les nouveaux projets de gare de l’office, à  Casablanca et à  Marrakech, comprennent tous des locaux commerciaux.