Les premiers logements subventionnés pour la classe moyenne arrivent

Al Omrane s’apprête à  lancer la construction de plus de 1 100 logements à  Agadir, Nador, Oujda et Tamesna. Une superficie moyenne de 85 m2 par logement à  6 000 DH le m2 TTC avec ascenseur et finition intermédiaire. Le cahier des charges du dispositif prévoit une densité de 150 à  160 logements à  l’hectare, les promoteurs en veulent 200.

Alors que les chances de voir arriver les premiers logements subventionnés pour la classe moyenne s’amenuisaient, avec le désintérêt affiché des promoteurs pour ce dispositif, Al Omrane sauve la mise. L’aménageur public est tout près de lancer la construction de plus de 1 100 habitats qui rentrent dans le cadre du nouveau dispositif pour le logement de la classe moyenne introduit par la Loi de finances 2013 et qui viendront renchérir son offre étoffée de logements intermédiaires.

Dans le détail, le groupe devrait construire deux ensembles résidentiels à Agadir, Tarik Al Kheir îlot 8 et Jnan Sbil de 330 et 329 unités respectivement. A Nador, 100 logements sont prévus au niveau de l’opération Ryad Selouane. Aussi, 150 logements devraient être mis en chantier sous peu à Oujda dans le cadre de l’opération Ryad Isly Extension. Enfin, à la ville nouvelle de Tamesna dans la périphérie de Rabat, 200 logements sont prévus regroupés dans l’opération Al Ward.

Bien que les cahiers des charges encadrant la construction de ces logements n’aient pas encore été divulgués par le ministère de l’habitat (le document est tout près d’être finalisé selon des sources concordantes,) l’on apprend que ces logements seront d’une superficie moyenne de 85 m2 et qu’ils offriront des commodités tels que des ascenseurs ainsi qu’une qualité de matériaux conforme à ce qui se fait au niveau de l’habitat intermédiaire.

Au vu du prix de vente maximum de 6 000 DH TTC prévu dans la Loi de finances, ces unités devraient être proposées autour de 500 000 DH. Des tarifs qui, peut-être, ne correspondent pas au pouvoir d’achat de la classe moyenne de toutes les régions choisies, les niveaux de revenus pouvant varier sensiblement d’une zone à l’autre. Toujours est-il qu’un avantage supplémentaire consiste à exonérer les acheteurs des droits d’enregistrement et de timbre et des droits d’inscription à la conservation foncière. Cette disposition qui devrait être conventionnée sous peu entre le ministère de l’habitat et les Finances représente une économie d’environ 5% du prix de vente.  

Mais tout aussi notable pour une première salve, ces premiers projets ne sont en fait que des pilotes. «Al Omrane initie le programme du logement pour la classe moyenne et à partir de là nous souhaitons encourager les promoteurs privés à se lancer à leur tour, à l’instar de ce qui s’est fait pour le logement social», précise-t-on auprès de l’aménageur public. La contribution du secteur privé est en effet indispensable, étant à préciser que le département de l’Habitat table sur la production de 20 000 logements pour la classe moyenne par an pour parvenir à diviser le déficit en logements par 2 à l’horizon 2016, à 400 000 unités.

La hauteur des immeubles n’est pas encore fixée

Mais le chemin semble encore long pour pouvoir convaincre les opérateurs. Ces derniers, rassemblés sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), butent actuellement sur un détail du cahier des charges du logement pour la classe moyenne qui leur a été soumis pour consultation il y a quelques jours. Il s’agit de la densité de logements à l’hectare fixée entre 150 et 160 unités par la tutelle alors que les promoteurs défendent plutôt une densité de 200 logements (230 unités pour les programmes de logement social). «Il s’agit en effet du seuil minimum pour viabiliser l’investissement dans le logement pour la classe moyenne», explique-t-on auprès de la FNPI. Les promoteurs restent également très vigilants au sujet de la hauteur qui sera fixée pour ce type de projets et qui sera déterminante pour la rentabilité de leur investissement.

Consciente des préoccupations qui entourent le foncier, la tutelle promet des lots de terrain à des prix avantageux qui seront dédiés aux promoteurs qui franchiront le pas. Mais le scepticisme reste de rigueur parmi les privés qui estiment que l’identification et la viabilisation de ce foncier prendra beaucoup de temps. En sus, de l’avis des professionnels, le foncier qui sera mis à leur disposition n’est localisé que dans les centres urbains de petite ou moyenne taille ou en périphérie des grandes villes, alors que l’essentiel de la demande porte sur les grands centres urbains.

A cette réserve s’ajoute le fait qu’entre l’investissement dans le logement social et l’habitat intermédiaire il n’y a pas photo en terme de profitabilité, le premier étant nettement plus avantageux à l’heure actuelle. En effet, les futurs logements intermédiaires doivent être commercialisés au même prix que le logement social, soit à 5 000 DH hors taxe (6 000 DH TTC) selon le dispositif proposé par l’Etat, tout en bénéficiant de nettement moins d’avantages fiscaux. Dans le cadre du dispositif du logement social, l’Etat prend en charge la TVA de 20% sur le prix de vente. De plus, le promoteur est exonéré de l’IS ou de l’IR. En revanche, pour le logement de la classe moyenne, aucune incitation n’est prévue pour le promoteur.

Pour la tutelle, les avantages aux acquéreurs doivent à eux seuls faire pencher la balance en faveur du logement pour la classe moyenne. L’idée défendue est que l’incitation aux acquéreurs garantira une clientèle aux promoteurs. Une garantie de vendre que n’offre déjà plus le logement social dans certaines villes où la demande commence à saturer.