Les OPCI stimulent déjà le marché de l’immobilier professionnel !

Les acteurs de ce futur compartiment prospectent et concrétisent des opportunités immobilières pour structurer leurs véhicules d’investissement. Les avantages fiscaux prévus dans le projet de Loi de finances 2017 et la nouvelle loi sur les baux commerciaux préparent bien le terrain pour ces nouveaux produits.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) semblent stimuler le marché de l’immobilier professionnel avant même leur lancement, attendu sous peu après l’adoption de leur loi en septembre dernier. «On constate depuis plusieurs mois un réel engouement des acteurs du secteur autour de ce nouveau véhicule», rapportent les équipes du spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise CBRE Maroc. Dans ce sillage, les futurs intervenants sur ce marché ont déjà lancé la machine pour la création et la structuration de leurs véhicules d’investissement. Ils sont en effet à l’œuvre pour identifier et concrétiser les opportunités immobilières idoines pouvant s’inscrire dans le cadre des OPCI, détaille CBRE.

Les produits de placement qui seront proposés par les OPCI consisteront en des parts d’actifs immobiliers (bureaux, locaux commerciaux…) mis en location. Ces parts pourront être acquises par des investisseurs particuliers ou institutionnels, sur le modèle des OPCVM, et elles généreront pour eux des revenus provenant essentiellement des loyers. S’il est difficile aujourd’hui de se faire une idée sur le montant des actifs qui seront apportés aux OPCI, on peut être sûr que l’offre à intégrer dans ces véhicules ne manquera pas. Si l’on ne s’intéresse qu’aux centres commerciaux modernes (superficie de plus de 10 000 m2), 9 sont aujourd’hui en activité à l’échelle nationale offrant une surface de 260 000 m2, selon une récente étude de CBRE Maroc. Cette offre devrait doubler à l’horizon 2020 avec 7 nouvelles ouvertures qui apporteront 200 000 m2 de surface sur le marché. Six autres projets devraient encore se rajouter au lot au-delà de 2020 pour porter l’offre à terme à 755000 m2. En matière d’immobilier de bureaux aussi l’offre est foisonnante. Au niveau de la seule ville de Casablanca, 211 000 m2 de plateaux ont été produits en 2013 et 2014 et 175 000 m2 ont été livrés sur l’année passée et celle en cours.

Pression sur les taux de rendement locatifs

Parallèlement, les sociétés qui géreront les OPCI prennent elles aussi forme. Ajarinvest, filiale commune de la CDG et de CIH Bank, a vu le jour début 2016 pour gérer un fonds de placement collectif investi dans l’immobilier locatif. Aussi, Label’Vie a créé, à la mi-2015, Vecteur LV, une filiale dédiée au développement des magasins et espaces commerciaux du groupe, qui accueille dans son tour de table la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD).

Un autre effet de l’arrivée prochaine des OPCI, peu évoqué jusqu’à présent, consiste en la compression des taux de rendement des actifs sur le marché de l’immobilier professionnel (ils étaient compris entre 6 et 10% au début de l’année). Cette tendance, signe d’une structuration et d’une arrivée à maturité progressive du marché, selon les spécialistes de CBRE, s’explique certes en grande partie par la baisse des taux d’intérêt. Mais l’accroissement de la demande des investisseurs et la prochaine mise en place d’incitatifs fiscaux en faveur des OPCI y est aussi pour quelque chose, selon les experts.

Ce sont justement ces incitatifs prévus dans le cadre du projet de Loi de finances 2017 qui ont réellement accéléré les choses pour les nouveaux véhicules au Maroc. Ils garantiront la transparence fiscale des OPCI avec pour avantage phare l’exonération totale en matière d’IS des bénéfices dégagées grâce à l’activité de location. S’ajoute à cela la non-imposition des dividendes et des intérêts servis aux OPCI ainsi que l’exonération des sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d’actions ou de parts sociales. Enfin, les investissements réalisés par ces véhicules ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. Pour profiter de tous ces avantages les OPCI devront respecter quatre conditions. Le projet de Loi de finances 2017 impose en effet qu’ils aient pour objet exclusif la location d’immeubles construits à usage professionnel (bureaux, industriels ou commerces). Ensuite, il sera obligatoire pour eux de faire évaluer les actifs apportés par un évaluateur habilité. Aussi, les OPCI devront conserver leurs actifs pendant une durée d’au moins 10 ans. Enfin, ils devront distribuer au moins 85% du revenu locatif.

Les centres commerciaux, cible de choix pour les OPCI

L’Exécutif a aussi très bien préparé le terrain pour les OPCI grâce à la nouvelle loi sur les baux commerciaux, qui entrera pleinement en vigueur le 11 février prochain, après un délai de transition de 6 mois. Celle-ci vient rééquilibrer la relation entre le bailleur et le preneur. Elle traite notamment de manière plus explicite le cas des centres commerciaux, qui représentent une cible de choix pour les OPCI, estime CBRE Maroc. «Malgré les difficultés actuelles que connaît le marché de l’immobilier commercial du fait de la conjoncture économique, cette classe d’actif offre aux investisseurs plusieurs avantages parmi lesquels la diversification du risque locataire (taille des locaux commerciaux permettant de lisser l’exposition aux différents locataires)», détaille-t-on. La mise en place de la nouvelle loi sur les baux commerciaux participe du point de vue de l’investisseur à la durabilité des revenus locatifs provenant d’un actif commercial. Les futurs OPCI considéreront donc avec plus de confiance un investissement dans cette classe d’actifs et pourront y voir une source de croissance et de diversification, explicite CBRE Maroc.