Les Marocains peuvent-ils réellement vivre en copropriété ?

Onze ans après son entrée en vigueur, la loi sur la copropriété n’est toujours pas bien appliquée.
Utilisation des parties indivises, prérogatives du syndic, recouvrement des cotisations…, les sources de conflits ne manquent pas.

Treize ans après sa promulgation et onze ans après son entrée en vigueur, la loi sur la copropriété continue de susciter le débat. Le texte a été applaudi par les praticiens lors de son adoption, car il a d’abord tranché la question de la compétence : notaires et adouls sont les seuls habilités à rédiger les actes relatifs à la copropriété. «Cette loi a déjà le mérite d’exister, elle a permis de sortir du bourbier du Dahir du 11 novembre 1946, en donnant une définition de la copropriété, en fixant les modalités de mise en place du syndic, de son rôle, en réglementant les assemblées par la fixation des quorums…», explique Me Younès Anibar, avocat au barreau de Casablanca. Mais la pratique a démontré que plusieurs problèmes restent entiers : responsabilité du syndic, gestion des parties indivises, détermination et recouvrement des cotisations, dualité entre le régime de copropriété et de lotissement… Mais, selon Me Anibar, cela est dû «plus à une mauvaise interprétation et application de la loi par les concernés qu’aux carences intrinsèques du texte», explique-t-il.  

Absence de volontarisme des copropriétaires  

«Il résulte d’indications concordantes qu’un certain nombre de copropriétés marocaines ne sont pas pourvues d’un syndic. Cette situation nuit beaucoup au bon fonctionnement des équipements et services communs. Il en est de même pour l’entretien des bâtiments. Il existe des ensembles immobiliers très importants dont l’état d’entretien semble fort déplorable», explique Me Chakib Ghiati, notaire à Berrechid. Cette situation est souvent due à un manque de volontarisme de la part des copropriétaires, qui rechignent à s’engager dans la gestion de la copropriété en raison des ennuis qu’ils pourraient en récolter. D’autant plus que cela requiert des connaissances dans divers domaines : juridique, financier, comptable, administratif, technique…  

L’individualisme des copropriétaires semble marqué et les nécessités de la vie collective sont mal supportées, ou plus exactement mal appréhendées. Dans ce genre de cas, la loi prévoit que l’un des copropriétaires peut saisir le juge des référés qui désignera un syndic parmi les copropriétaires ainsi que les modalités de sa rémunération. Mais son rôle ne pourrait en faire un «garant du bien vivre». «La mission du syndic se limite à gérer au quotidien l’administration et l’entretien de la résidence. La copropriété d’un point de vue socio-urbanistique implique bien sûr l’idée de vie en commun. Mais, selon une approche purement juridique, le syndic n’a pas un pouvoir de médiation. En d’autres termes, les frictions entre voisins ne relèvent pas de ses compétences», explique Me Anibar. «Il existe des syndics professionnels. Mais il n’existe pas de régime propre à cette activité. Néanmoins, beaucoup de copropriétés fonctionnent de manière correcte, malgré un respect douteux de certaines prescriptions légales. Une des principales difficultés de la gestion des copropriétés est le recouvrement des contributions aux charges communes», explique-t-on du côté du ministère de l’habitat et de l’urbanisme. Sur ce point, la carence de la loi réside dans le fait qu’il n’y a pas de régime de recouvrement propre à la copropriété; l’injonction judiciaire de paiement est le seul recours. De plus, la loi sur la copropriété n’est pas sans créer de problèmes puisqu’elle prévoit des cotisations en fonction de la superficie du bien divise. Une disposition qui paraît on ne peut plus rédhibitoire pour certains copropriétaires qui estiment leur utilisation des parties indivises égale à ceux disposant d’une superficie moindre que la leur, ce qui fait monter encore plus le risque d’impayés.  

Confusion entre parties divises et indivises par les promoteurs  

La situation devient plus compliquée quand certains promoteurs vendent directement les parties en principe indivises (box sur la terrasse, place de garage…) quand la superficie dédiée ne peut permettre à tous les acheteurs d’en disposer. «C’est clairement illégal de vendre des parties indivises, telles que des parcelles de terrasses ou de garages, comme partie divises et les inclure dans les contrats de transactions immobilières», tranche Me Anibar. Mais la pratique est ainsi, plusieurs fois même, les promoteurs immobiliers imposent l’acquisition de telles parcelles aux acheteurs.  

La loi a pourtant clairement défini cette répartition. La propriété exclusive de chaque copropriétaire consiste dans les parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Les toits et sous-sols destinés à l’usage commun sont clairement définis comme étant des parties indivises !  

L’ambiguïté réside également dans la distinction de plus en plus difficile entre le régime de copropriété et celui de lotissement. Le lotissement étant simplement un mode de promotion immobilière qui, par la suite, aura le même type de gérance qu’une copropriété : dans les deux cas, des charges sont à payer par les propriétaires, qu’ils soient appelés colotis ou copropriétaires, un règlement devra être respecté pour tous travaux envisagés par ces derniers, et l’ensemble des propriétaires devra s’entendre sur les décisions à prendre pour l’intérêt général via le syndicat des copropriétaires pour l’un (copropriété), l’association syndicale pour l’autre (lotissement). Il existe néanmoins une différence importante : dans un lotissement, vous êtes propriétaire du sol sur lequel la maison est construite, alors qu’en copropriété, la totalité du terrain sur lequel les maisons sont construites appartient à la copropriété. Une circulaire du conservateur général, émise en 2014, indique à ce titre que le lotissement ne peut être considéré comme copropriété que lorsque tous les biens sont vendus.  

Le vide juridique engendre des dysfonctionnements lourds  

Ces problématiques sont d’autant plus accentuées que trois textes d’application n’ont toujours pas été publiés. L’article 8 de la loi édicte qu’«en cas d’absence du règlement de copropriété, un règlement de copropriété type leur est applicable. Ce règlement est élaboré par voie réglementaire». Aussi, l’article 24 prévoit que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par voie réglementaire. Tout comme l’article 50 prévoit : «Doit être publié par une inscription sur le titre foncier, le règlement de copropriété auquel doivent être annexés, outre les documents visés à l’article 10, le duplicata du titre foncier, le procès-verbal de division et les documents techniques qui seront fixés par voie réglementaire». Ces documents cités dans l’article 10 sont les plans d’architecture ne varietur et les plans topographiques approuvés définissant les parties individuelles et communes.  

L’absence de ces textes n’est pas sans créer des dysfonctionnements lourds, surtout lorsque des conflits éclatent. Pourtant, avec le mode d’habitat choisi dans les grandes villes, il faudra bien que la loi soit complétée et appliquée dans toute sa rigueur. Le risque du vide juridique est de voir le cadre de vie se dégrader  du fait de l’insouciance des copropriétaires.