Les loyers chutent de 20% en deux ans

Le boom du logement et l’accès plus facile au crédit ont poussé à l’acquisition.
A Casablanca et Rabat, la baisse est perceptible.
Les opérateurs spécialisés dans le locatif veulent des mesures d’accompagnement plus incitatives.

A Casablanca, les propriétaires de logements destinés à la location sont inquiets. Le marché s’est installé dans la morosité depuis plusieurs mois et la situation n’est pas près de s’arranger. Selon des gérants d’agences immobilières, le loyer a chuté de plus de 30 % pour le segment du moyen de gamme au cours des trois dernières années. A titre d’exemple, dans le quartier de la Villette, pour des appartements comprenant un salon et deux pièces, le loyer a baissé de 1 000 DH en moyenne. De même, des appartements auparavant loués à 2 000 DH sont actuellement à 1 300 DH. La baisse des loyers à Casablanca est fonction des quartiers, selon des responsables d’agences. Si, dans les quartiers Gautier et Racine, la baisse des loyers est limitée à 10% en moyenne, elle est beaucoup plus notable dans d’autres quartiers. Ainsi, aux alentours de l’avenue du 2 Mars, un appartement de 100 m2 comprenant un salon et 2 pièces était loué à 4 000 DH, alors qu’actuellement, il est proposé entre 3 000 et 3 500 DH. L’appartement de 150 m2, dans le même quartier, est loué aujourd’hui entre 4 500 et 5 000 DH contre 6 000 DH il y a deux ans. Dans le quartier Beauséjour, ce n’est pas mieux. Une décote de 500 DH est observée pour les appartements de trois pièces, par rapport aux prix pratiqués en 2002. «Lorsque le bien immobilier tarde à trouver un locataire, nous demandons aux propriétaires d’aligner le loyer demandé sur celui du marché. Parfois ils acceptent, dans d’autres cas ils préfèrent ne plus louer ou encore vendre», explique un responsable d’agence gérant des biens immobiliers pour le compte de tiers.

Une chute de plus de 30% des loyers pour le moyen de gamme ces trois dernières années
Ce phénomène n’est pas propre à la capitale économique. L’agglomération de Rabat-Salé est aussi concernée. Mohamed A., propriétaire de deux logements, explique que le délai entre deux périodes de location s’est considérablement rallongé. Un de ses appartements à Hay Ennahda est carrément vide depuis six mois. Pourtant, il s’agit d’un cinq-pièces proposé à la location à 2 800 DH seulement, alors qu’il y a trois ans, il trouvait preneur au bout d’un mois, et à 3 000 DH. Même chose pour son autre logement à Hay Essabah qui, avec cinq pièces également, est loué à 300 DH de moins qu’il y a cinq ans. Enfin, Abdelkabir G., lui, possède un appartement de 117 m2 à la cité Ibn Sina, en plein quartier de l’Agdal, qu’il n’arrive pas à placer à plus de 4 000 DH par mois.

Les opérateurs attendent un rendement supérieur à celui des Sicav et obligations
Motif invoqué de ces baisses : la demande est de plus en plus tournée vers l’accès à la propriété, notamment suite à l’augmentation de la production de logements sociaux dont les prix défient toute concurrence, mais également une multiplication de l’offre en moyen et haut standing. Le tout encouragé par une baisse notable des taux du crédit immobilier, qui tournent autour de 7 à 8% aujourd’hui. «L’offre est très importante en matière de logements sociaux, ce qui fait que des appartements de cette catégorie sont maintenant proposés entre 140 000 et 150 000 DH», explique My Chérif Tahiri, directeur de la production industrielle au ministère de l’Habitat et de l’urbanisme.
Dans ce contexte, les projets d’investissement dans le logement à usage locatif se font rares. Mohamed Sulaimani, directeur de la gestion du patrimoine à la CIFM (Compagnie immobilière et foncière marocaine), qui gère aussi bien des logements privés que publics (pour le compte des Habous), explique que l’engagement dans un investissement locatif demande des préalables à même d’augmenter le rendement des placements dans ce secteur afin qu’il soit supérieur à celui des SICAV et des obligations. A rappeler que le rendement du parc immobilier de l’Etat est anormalement bas puisqu’il ne dépasse pas les 2,5 %.
Toutefois, les intervenants sont convaincus que si le marché pouvait offrir un produit à des prix abordables, le secteur du locatif pourrait constituer un antidote à la crise de logement, au même titre que l’accès à la propriété. En ce sens, les professionnels demandent, entre autres, que les mesures incitatives soient au moins similaires à celles proposées dans le cadre du programme des 200 000 logements, c’est-à-dire une exonération totale de tous les droits et taxes.
D’autres requêtes portent sur le réaménagement des textes de lois, notamment le dahir 63.99 sur le locatif. Les professionnels considèrent que ce texte est flou et ce constat vaut particulièrement pour la révision des loyers puisque, au même titre que les propriétaires, les locataires sont en droit de demander des révisions à la baisse s’ils estiment que le bien immobilier loué a perdu de sa valeur. Par ailleurs, ils demandent que la révision à la hausse des loyers ne soit pas conditionnée par des améliorations réalisées par les propriétaires mais plutôt indexée au taux de l’inflation.
Enfin, M. Sulaimani met l’accent sur la nécessité du renforcement des moyens humains et matériels des tribunaux pour accompagner la mise en œuvre de l’autre texte juridique, le dahir n° 64-99, relatif au recouvrement des loyers, ainsi que la simplification de la procédure de notification des jugements.
Dans ce cadre, le ministère de l’Habitat vient de lancer une étude pour analyser les facteurs qui inhibent le développement du secteur du locatif. Parmi les points à diagnostiquer figurent la réglementation en matière de locatif, le financement et la fiscalité. En attendant, le loyer plonge….

Actuellement, le délai entre deux locations successives peut atteindre six mois et certains propriétaires préfèrent vendre que s’aligner sur les prix du marché.