Les logements de surface moyenne ont la cote dans le marché de seconde main

Ils se sont imposés ces dernières années comme un intermédiaire de choix dans la vente et l’achat de biens d’occasion. Aujourd’hui, les sites d’annonces en ligne dépassent leur mission classique et deviennent une source de statistiques non négligeable pour analyser les tendances du marché de l’occasion. L’initiative est en tout cas prise dans ce sens par Avito.ma, leader de ce secteur. Après avoir rendu publique en septembre dernier une analyse détaillée du marché de l’automobile, le site récidive cette fois-ci avec une analyse du marché de l’immobilier, que La Vie éco livre en exclusivité. Pour rappel, à l’heure actuelle, seule la banque centrale, à travers son indice des prix des actifs immobiliers, traite du marché de l’occasion en recensant et analysant les biens ayant fait l’objet d’au moins deux enregistrements à la conservation foncière. Le déficit de données est donc partiellement comblé par une analyse sur le terrain basée sur les intentions de vente ou d’achat des ménages à travers les sites d’annonces.

D’emblée, on peut dire que cette analyse ne manque pas d’enseignements. Celle-ci a été effectuée sur les 15 000 appartements mis en vente ou en location sur le site et dont la valeur globale est estimée à 11,5 milliards de DH. Le premier enseignement qu’elle fait ressortir est que près de la moitié des unités mises en vente sur le marché de l’occasion sont des appartements de 3 chambres, loin devant les 2 chambres. Le détail par ville fait ressortir que sur Casablanca, et contrairement à la perception générale, il existe bel et bien un excédent de l’offre par rapport à la demande. D’après l’étude, les Casablancais proposent en vente 6,1% d’appartements de plus que ce que le marché demande. Pourtant, les prix sont supérieurs de 21% à la moyenne nationale dans le haut standing, et de 9% sur l’économique. Cette contradiction trouve son explication dans les différences observées sur le comportement des acheteurs potentiels, et ce, en distinguant entre les superficies de vente. Les unités, dont la superficie est comprise entre 40 et 60 m2, ainsi que celles dont la superficie dépassent les 150 m2, ont du mal à être écoulées. Sur ces segments, la demande est dans certains cas inférieure de 13,3% à ce qui est proposé sur le marché de l’occasion. En revanche, les autres superficies connaissent un engouement particulier. Les clients potentiels des 60-100 m2 et ceux des 100-150 m2 risquent en effet de ne pas assouvir tous leurs besoins dans le marché de seconde main. L’analyse fait ressortir une insuffisance de l’offre à ce niveau au même titre que dans les petits studios de moins de 40 m2. En conséquence, l’évolution des prix sur le marché de l’occasion risque d’en être impactée. La logique voudrait en effet que tant que l’offre dépasse la demande, les prix n’augmentent pas sur le long terme. Mieux encore, ils devraient en principe baisser sur les segments où les écarts entre l’offre et la demande sont plus importants. C’est ainsi que l’on en déduit que ce serait principalement le segment du 60-100 m2 qui risque de connaître une pression sur les prix vu l’écart existant entre l’offre et la demande (-6,2%), tandis que les autres surfaces devraient connaître une stabilité, voire une baisse à l’avenir.

Des baisses de prix parfois drastiques à Marrakech

Dans la capitale administrative, la situation est un peu différente. L’offre concernant les très petits et très grands appartements dépasse de loin la demande du marché, ce qui fait d’ailleurs de Rabat la ville où l’offre est la plus importante sur ce segment. Ainsi, mis à part la forte demande sur les 60-100 m2, où l’offre ne couvre que 90,5% de la demande, l’ensemble des autres segments peuvent avoir du mal à trouver des acheteurs en raison du surplus. Les studios de moins de 40 m2 proposés à la vente se retrouvent même en excédent de 21% comparativement à la demande. Idem pour les appartements dont la superficie dépasse les 150 m2.

L’analyse des prix au m2 appliqués à Rabat démontre également qu’il existe un intérêt particulier pour le haut standing. Celui-ci est actuellement commercialisé jusqu’à 32% plus cher que sur les autres villes du Royaume. En revanche, la faible demande dans le segment économique provoque une baisse des prix, ce segment étant moins cher de 11% comparativement à la moyenne nationale. Pour l’évolution future des prix, les surfaces dépassant les 150 m2 ne devraient logiquement rester indifférentes à l’augmentation des prix que risquent de connaître les appartements de surfaces moyennes.

Dans une ville touristique comme Marrakech, la logique observée à Casablanca et Rabat ne tient plus. En effet, selon l’analyse des intentions de ventes ou d’achats, il s’avère que seules les appartements dont la superficie est comprise entre 60 et 100 m2 sont convoités. En tout, la demande sur ces unités dans le marché de l’occasion est plus importante de 4% à 5%. En revanche, l’ensemble des autres catégories de biens affichent une offre abondante, ce qui pousse actuellement les vendeurs à mettre plus en valeur les atouts de ces appartements (vue, finitions…). A défaut de convaincre, plusieurs propriétaires consentent une baisse des prix qui peut s’avérer dans certains cas drastique. Les grandes surfaces, souvent assimilées à des logements de luxe, pourraient connaître dans ce contexte une chute des prix encore plus importante que celle des dernières années, en raison d’une demande des non-résidents qui tarde à se redresser.