Les banques continuent à  financer… mais avec prudence

Les crédits immobiliers sont en hausse de 11,7% à  fin septembre. Malgré cela, les banques se montrent très vigilantes sur certains projets et vis-à -vis
de certains acquéreurs

Bien que la promotion immobilière ressemble à une vraie locomotive de développement socio-économique, les banques ont de plus en plus tendance à observer des mesures prudentielles à l’égard de plusieurs opérateurs mais aussi vis-à-vis d’acquéreurs potentiels. Cette réalité tranche avec le fait que par rapport à l’an passé, les crédits enregistrent une croissance de 11,7% à fin septembre 2011. Ce paradoxe s’explique sûrement par une activité sans cesse exponentielle, soutenue par le «boom» dans l’habitat social, ainsi que par une forte demande puisque le royaume se caractérise par une population jeune en quête de logement. Néanmoins, les organismes bancaires peuvent se montrer timorés face à des projets guère viables et envers des clients peu solvables. Cette attitude est sans doute liée aux leçons qu’elles ont tiré du mauvais exemple de leurs consœurs étrangères qui semblent désespérément en proie à des tourments successifs et irréversibles.
D’ailleurs, la crise économique mondiale actuelle a comme origine la fameuse crise américaine des subprimes, encore sans doute à l’origine des maux actuels. Lesdits subprimes étaient justement une variété de crédits immobiliers accordée à une population insolvable. Résultat : faillite du système bancaire américain, impact sur les banques au niveau mondial, ménages mis à la rue, chute des prix de l’immobilier, saisie de nombreux biens…La suite, on la connaît, puisqu’on l’éprouve encore : 2010, crise économique ; 2011, crise des dettes souveraines…et 2012 ? Une crise politique et sociale n’est pas à négliger.
Ceci-dit, force est d’admettre qu’en agissant de façon aussi prudente, les banques marocaines adoptent sûrement la bonne attitude. C’est d’ailleurs l’opinion de Ghali Chraïbi, directeur général de Cafpi Maroc, courtier en crédit immobilier. Selon lui, «les promoteurs ont d’une manière générale des relations privilégiées avec les institutions de financement. Les promoteurs d’envergure nationale collaborent sans grande difficulté avec les banques qui financent leurs programmes. Néanmoins, en ce moment, les prêts à certains promoteurs immobiliers et les lignes de crédits VEFA semblent en phase de ralentissement. Aussi, il subsiste quelques difficultés lors de la mise en place des crédits acquéreurs, surtout dans le cas des VEFA».

Des relations toujours privilégiées avec les grands promoteurs

Curieusement, ce «ralentissement» peut paraître paradoxal car, selon Ghali Chraïbi, «une sérieuse reprise de l’immobilier est observée durant le premier semestre. Nous attendons la confirmation au travers du second. Les délais de transaction se sont raccourcis, les prix des promoteurs repartent à la hausse. Nous avons notamment constaté une reprise dans les appartements qui représentent 70% du marché. Pour le second semestre, les conditions de crédits vont être déterminantes. Si les banques freinent la croissance des prêts aux particuliers, le marché ne pourra pas mieux se porter». Par ailleurs, la tendance haussière des taux ne peut que pénaliser une consommation déjà atone. Rappelons que des taux inférieurs à 5% étaient mis en avant par certains grands promoteurs de la place par affichage urbain en 2008. C’était alors la pleine euphorie…avant le choc de l’automne de la même année (crise des subprimes).
A l’heure actuelle, plusieurs critères de sélection entrent en compte dans l’obtention d’un crédit immobilier, tant pour les promoteurs que pour les particuliers. Ces critères peuvent varier d’une banque à l’autre: la typologie du bien à financer, le profil de l’emprunteur, son niveau d’épargne, ainsi que son niveau d’endettement. Par ailleurs, la différence entre tel ou tel crédit porte essentiellement sur le coût, mais aussi sur les service annexes (conseil, accompagnement, suivi, réactivité). Le niveau de risque est également important. Par exemple, le risque pour un acquéreur ayant choisi un financement à taux fixe n’est pas du tout le même que pour celui qui optera pour un taux variable. Au passage, signalons qu’aujourd’hui il est préférable d’opter pour le taux fixe, car la tendance des taux est actuellement haussière. Il faut aussi avoir conscience qu’un prêt immobilier est une opération sur le long terme. Par conséquent, il faut savoir anticiper sur les évènements futurs et par exemple bien négocier son assurance et prévoir de faibles pénalités en cas de remboursement par anticipation.
Vu la multiplicité des offres et des annonces, s’adresser à un courtier peut s’avérer judicieux car ce dernier a le mérite de connaître l’ensemble des produits. Cette vision objective lui permet de conseiller au mieux les différents types de clients, qu’il s’agisse de promoteurs ou de futurs acquéreurs. Néanmoins, le cas échéant, le DG de Cafpi Maroc note qu’il est impératif pour le futur acheteur de «s’assurer d’abord de sa capacité à assumer le prêt et son remboursement avant de se lancer». Sinon, Ghali Chraïbi conseille de bien faire le tour des offres, car le prêt immobilier est un produit qui diffère selon les organismes. Enfin la relation avec un banquier naît avec le prêt immobilier ; il faut donc absolument démarrer sur de bonnes bases. De manière générale, être accompagné par des professionnels sur ce sujet complexe est, selon lui, toujours une bonne chose. Un conseil pratique pour finir : assainir au maximum sa situation avant d’avancer sur une opération immobilière se révèle un bon moyen pour négocier les conditions du crédit immobilier.

Les prêts à taux fixe sont à privilégier

Par ailleurs, puisque certaines banques ont signé des conventions avec certains promoteurs, on peut s’interroger sur l’avantage de ces produits. «Les conventions permettent aux banques d’avoir une clientèle captive. Pour cela, elles sont disposées à faire des offres attractives à certains promoteurs. Néanmoins, les profils d’acquéreurs sont divers et variés et sont éligibles à des conditions de crédits parfois très différentes. La convention signée avec le promoteur ne fera pas de différence entre les acquéreurs. L’enjeu est donc que ces conditions puissent convenir aux financements de tout type de clients. Et c’est là une source de difficulté pour la banque et le promoteur», indique avec pertinence le courtier en crédits immobiliers. En attendant, les organismes bancaires vont cibler et soutenir en priorité les biens à usage d’habitation, surtout lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. En effet, le client primo-accédant, jeune salarié et stable est celui que vont préférer les établissements bancaires, étant donné que les perspectives de collaboration avec ce client s’inscrivent dans la durée. Ceci dit, aujourd’hui, l’intervention des pouvoirs publics va dans le sens de stimuler le logement intermédiaire et économique.

Il n’y a pas que le taux qui compte

Comme notre société consumériste baigne dans un univers publicitaire séduisant qui appâte le client potentiel pour mieux le pêcher, ce dernier est souvent perdu au sein de cette offre pléthorique. S’il est parfois attiré, il ne veut pas aussi être happé. Par conséquent, «où porter notre vigilance ?» est une question légitime. D’ailleurs, Ghali Chraïbi pense que «le marketing peut parfois induire en erreur le client !». Et d’ajouter : «En effet, les banques communiquent sur des taux hors taxes qui ne reflètent pas totalement la réalité, car s’ajoute aux taux HT une TVA sur le crédit immobilier de 10% et des assurances. Certaines institutions de financement communiquent sur d’autres produits bancaires, tels que les Plans d’épargne, en affichant des taux d’intérêt de rémunération différents des taux liés au crédit ! Par conséquent, le client devrait s’adresser à un expert en crédit pour l’orienter vers la solution de financement la plus adaptée à ses besoins».
Ceci dit, lorsque l’on est client fidèle d’une banque depuis plusieurs années, est-il possible de négocier avec son banquier pour s’aligner sur des offres concurrentes ? «Oui, le client pourra toujours essayer de négocier avec son banquier, en s’aidant d’offres concurrentes ou en faisant valoir son historique auprès de l’organisme bancaire. Le fait est que le client doit surtout savoir quoi négocier ! Un prêt immobilier n’est pas constitué que du taux d’intérêt mais aussi des assurances, frais de dossier, pénalités de remboursement… il faut donc que le client aborde l’ensemble de ces points pour évaluer l’offre», conseille vivement le DG de Cafpi Maroc.