Le prix plafond du logement social passe à  250 000 DH

Les Finances favorables à la mesure qui sera introduite dans
la Loi de finances 2008.
Objectif : lutter contre la pratique du noir qui empêche un financement
bancaire intégral.
Le seuil minimal de 2 500 logements économiques ramené à 1
000 voire moins pour certaines villes.

Nouveau coup de pouce pour le logement social. Le fameux article 19, instauré par la Loi de finances 2000, qui fixait la valeur du logement dit social à 200 000 DH, connaîtra l’année prochaine un grand retoilettage. Cette disposition, qui a révolutionné le secteur immobilier national et largement contribué à l’émergence de grands promoteurs spécialisés dans le créneau de l’habitat économique, fera l’objet de plusieurs amendements dans le cadre du projet de Loi de finances en préparation. Le ministère chargé de l’habitat a en effet fait deux propositions dans ce sens au ministère des finances et de la privatisation. La première porte sur la révision à la hausse de la valeur immobilière totale (VIT) des logements sociaux, construits dans le cadre de conventions signées avec l’Etat par les promoteurs immobiliers, bénéficiant ainsi d’avantages et abattements fiscaux prévus par l’article 19. Selon ce dernier, les logements construits, dont la superficie varie de 57 m2 à 65 m2, ne peuvent en aucun cas être vendus à plus de 200 000 DH.

Les promoteurs demandent un plafond de 300 000 DH
Un plafond aujourd’hui en déphasage avec la réalité. En effet, «sur le terrain, les prix de vente réels dépassent souvent les 200 000 DH, le surplus étant exigé en noir», explique-t-on au ministère de l’habitat. En effet, le prix d’un logement social à Casablanca, par exemple, va de 240 000 DH à plus de 300 000 DH. «Le surplus ne pouvant être financé par emprunt bancaire, pour des familles dont les moyens financiers sont limités, trouver 40 000 à 100 000 DH en liquide est un grand obstacle qui les empêche d’acquérir leur maison».
Le principe de la hausse étant acquis, il reste que le ministère des finances n’a pas encore arrêté officiellement le montant exact du nouveau plafond, sachant qu’au ministère de l’habitat on affirme qu’il y a un accord de principe de Fathallah Oualalou lui-même pour aller à 250 000 DH, mais les promoteurs tentent de convaincre les pouvoirs publics de le porter à 300 000 DH.
Du côté de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI), on se réjouit de cette décision même si elle est tardive. «Cela faisait partie des vieilles requêtes que nous n’avons cessé d’adresser au département ministériel de tutelle», explique son secrétaire général, Saïd Sekkat.

On peut raisonnablement supposer en effet qu’à l’origine des modifications prévues, il y a non seulement la réalité perceptible, mais également l’insistance des promoteurs dont la fédération avait adressé, à la mi-février 2007, un mémorandum au ministre de l’habitat, Taoufiq Hejira, et au Premier ministre, Driss Jettou. Dans ce document, la FNPI demandait une hausse de la valeur vénale de 200 000 à 300 000 DH par logement. Une hausse qui s’explique, selon un promoteur privé, par la hausse du prix du foncier et des matériaux de construction. «On ne peut plus tenir la cadence de construction alors que le prix du mètre carré du foncier dans une ville comme Casablanca dépasse les 4 500 DH et que le coût de construction de ce même mètre carré dépasse les 2 500 DH», explique ce même promoteur qui n’a pas hésité à laisser tomber l’économique et le social pour cause de rentabilité en baisse.

Nombre minimal de logements à construire : trois zones instaurées
Cette hausse de la valeur immobilière des logements sociaux ne manque pas de susciter quelques inquiétudes parmi les spécialistes de l’habitat. Certains craignent en effet une hausse des prix sur ce segment stratégique aussi bien pour les promoteurs, l’industrie du bâtiment que l’Etat lui-même. «Actuellement, même si, dans les régions où le foncier n’est pas particulièrement cher, le promoteur immobilier peut réaliser une bonne marge en vendant à des prix inférieurs à 200 000 DH, il préfère vendre à 200 000 DH voire plus. Qu’est-ce qui garantit qu’il n’en sera pas de même quand ce seuil sera de 250 000 DH ou plus», fait remarquer un promoteur de la place. «Ces inquiétudes ne sont pas fondées. Le but de la disposition est de combattre le noir, non de faire grimper les prix. Rien n’oblige les plus grands promoteurs de continuer à vendre leurs logements à 200 000 DH. Au contraire, ils seront très compétitifs sur le marché et ce prix inférieur à la VIT du logement constituera pour eux un excellent argument marketing», rétorque-t-on du côté de l’Habitat.

L’autre amendement important de l’article 19 concerne le nombre minimal de logements que le promoteur doit construire pour bénéficier des abattements fiscaux prévus. Actuellement, il est de 2 500 logements sur 5 ans. Les promoteurs avaient demandé dans leur mémorandum de février qu’il soit ramené à 1 000 logements, sur la même durée. Ceci, selon plusieurs sources, dans le but d’ouvrir le marché du logement social aux promoteurs de taille moyenne, ce qui contribuerait à l’augmentation de la production annuelle et à l’amélioration de la qualité du bâti, concurrence oblige. La Loi de finances 2008 va dans le sens d’une redéfinition de ce seuil de logements requis en fonction de la région concernée. L’idée est de partager le territoire national en trois zones (A, B et C) avec un seuil minimal de logements sociaux pour chacune. Une commission mixte composée de représentant des Finances, du Haut commissariat au plan et de l’Habitat devrait se réunir prochainement pour décider des minimums de logements exigés dans chaque zone. Le principe est simple : les régions qui enregistrent le plus grand déficit se verront appliquer un seuil de 1 000 logements produits sur cinq années (il n’est pas écarté que Casablanca se voit appliquer un seuil minimum de moins de 500 logements). Les autres villes, où le déficit en logements n’est pas aussi inquiétant et les foyers de logement insalubres peu nombreux, continueront à se voir appliquer l’ancien seuil de 2 500 logements sur cinq ans. Pour les zones intermédiaires, un seuil sera aussi défini.

50 000 ha bientôt sur le marché
Restera la grande question du foncier. Les pouvoirs publics mettent en avant la grande vague de mobilisation du foncier public qui n’a cessé de faire des heureux parmi les professionnels du bâtiment. Actuellement, trois programmes sont menés en parallèle. Il y a les 50 000 ha concernés par de nouveaux documents d’urbanisme (plans d’aménagement, schéma directeur et plan d’agglomération) actuellement en phase d’homologation. Il y a ensuite la seconde phase de mobilisation de foncier public dans le cadre des nouvelles villes, qui porte sur 6 000 ha et, enfin, depuis peu, l’achat pur et simple de foncier privé par le groupe Al Omrane et ses antennes régionales, essentiellement aux abords des grandes villes où la crise bat son plein comme Casablanca et Rabat. Le groupe se propose par la suite de viabiliser le terrain, l’aménager en îlots, l’exploiter directement ou en partenariat avec des promoteurs privés. L’idée est intéressante, encore faut-il que les propriétaires privés ne fassent pas monter les enchères. Rien n’est moins sûr !

Comment réagira le prochain gouvernement qui pourra modifier le texte déposé devant le Parlement. Selon plusieurs sources, l’impact social de la mesure étant certain et le coût minime, il est quasi-sûr que le gouvernement entrant ne modifiera pas, sur ce point, le projet de Loi de finances déposé par l’équipe Jettou.