Le marché des plateaux de bureaux bien orienté en ce début d’année

Le segment connaît une bonne dynamique de transactions après un deuxième semestre 2013 marqué par des reports d’investissements des entreprises. La demande est essentiellement alimentée par des opérateurs à  la recherche de locaux plus adaptés en termes de surface et de qualité.

Le marché des bureaux à Casablanca rattrape son retard en ce début 2014. «Après des reports de décisions d’investissement durant le deuxième semestre 2013, sur fond de manque de confiance des opérateurs, les transactions ont fortement repris sur les 4 premiers mois de l’année en cours», constate William Simmoncelli, directeur général de Carré Immobilier. Une grande partie de la demande qui anime actuellement le marché émane d’entreprises à la recherche d’espaces bureaux plus appropriés. «Ces déménagements sont motivés par des changements de surfaces ou l’implantation à proximité des fournisseurs ou des clients», rapportent les professionnels. On cherche également à bénéficier de meilleurs équipements : système de climatisation performant, bonne conception de l’espace de travail, aménagements de qualité, places de parking dédiées… Les demande est alimentée aussi par des opérateurs qui estiment que le bien qu’ils occupent n’est plus adapté à leur image ou qui manquent d’exposition dans leur emplacement actuel.
Au passage, le segment des commerces connaît lui aussi une certaine dynamique pour des raisons similaires, avec des déménagements en vue de profiter d’un meilleur achalandage…
Dans l’ensemble, il ressort de ces mouvements que les actifs délaissés sont les espaces et immeubles vétustes situés en particulier au quartier du port et à Ain Sebaâ. Il faut dire que l’élargissement de l’offre et l’amélioration globale de sa qualité motive de plus en plus d’entreprises à chercher mieux. En 2013, ce sont près de 89000 m2 de surfaces de bureaux qui se sont rajoutés à l’offre existante, selon le recensement du cabinet A. Lazrak. Et ce sont encore plus de 665000 m2 qui devraient arriver entre 2014 et 2016. Cette offre est dopée essentiellement par les plateaux de bureaux de Casablanca Finance City et le quartier du port (Casablanca Marina, sans compter la capacité additionnelle apportée par le projet Wessal Casablanca-Port) et la corniche (Anfaplace). Même si ces projets phare se distinguent nettement par la qualité de leurs prestations, ils n’ont pour l’heure suscité l’engouement que des multinationales, selon le constat des professionnels. Les entreprises nationales, qui restent essentiellement demandeuses de surfaces de bureaux entre 200 et 300 m2, se convertissent très lentement à cette nouvelle offre et lui préfère encore les plateaux situés au niveau du quartier du centre notamment. «Surtout que de nombreux locaux sont disponibles dans la zone avec le déménagement de leurs anciens occupants vers Casanearshore sur les dernières années», note M. Simmoncelli.

L’information sur le secteur
sera étoffée

Cela dit, dans l’actuelle configuration du marché, les demandeurs ont un pouvoir de négociation plus important, ce qui érode les taux de rendements des investisseurs. «Certes, les niveaux de loyers se maintiennent sur les derniers mois, mais l’octroi de plus en plus courant de franchises sur loyers au cours des premiers mois de location réduit la rentabilité», explique M. Simmoncelli. Même les prix de cession s’orientent à la baisse, comme en témoigne la chute de près de 12% entre le troisième et le quatrième trimestre 2013 de l’indice des prix des bureaux communiqué par Bank Al-Maghrib.

Avec autant de changements sur le marché des bureaux, on ne s’étonnera pas de savoir que les entreprises requièrent de plus en plus le conseil de professionnels dans leurs décisions d’investissement. En plus des entreprises étrangères rompues à ce type de consultations, la nouveauté est que les opérateurs nationaux s’y mettent de plus en plus.

Constatant ce besoin croissant d’informations, quatre cabinets immobiliers, Carré Immobilier, CBRE, JLL et Lance, ont constitué ces derniers jours un groupement d’intérêt économique, Statimmo, qui vise à fournir aux investisseurs des données sur le marché de l’immobilier professionnel (bureaux et entrepôts). Une première fournée de chiffres est promise pour septembre prochain, intégrant le volume et la valeur des transactions à la location et à la vente.