Le logement subventionné pour la classe moyenne ne décolle toujours pas

Le dispositif étatique n’enregistre que 6 200 logements engagés en 2013 et 9 000 sur les 11 premiers mois de 2014.L’implication des moyens et grands promoteurs manque toujours pour donner une impulsion au dispositif. Les mises en chantier du logement social se redressent en 2014 mais le rythme des achèvements est loin d’accompagner les besoins.

Le ministre de l’habitat a des raisons de retrouver le sourire en cette fin d’année. Le dispositif du logement social a connu un net redressement en 2014. Près de 66 000 habitats à 250000 DH ont en effet été initiés par les promoteurs sur les 11 premiers mois de l’année, ce qui, comparé aux mises en chantier de toute l’année 2013, représente déjà une hausse de 69%. Cela porte le volume de logements mis en chantier depuis le lancement du dispositif en 2010 à un peu plus de 391 000 unités. La progression est d’autant plus positive qu’elle est annonciatrice d’une prochaine accélération des achèvements sur les prochains mois, considérant un cycle de production des programmes de logements sociaux de 2 à 3 ans. Mais dans l’immédiat, les achèvements ne devraient connaître qu’une croissance molle en 2014. Entre janvier et novembre, ce sont près de 53 300 logements qui ont reçu leur certificat de conformité les habilitant à être livrés à leurs propriétaires. Sachant que le ministère consolide les chiffres de certaines localités avec un léger décalage et en intégrant les livraisons de ce mois de décembre, la production de toute l’année ne devrait pas sensiblement s’écarter des 60 300 unités achevées sur toute l’année 2013.

Il faut cependant noter que les livraisons sont tendanciellement en hausse. De 8 900 unités achevées en 2011 on passe à 25 500 en 2012, et, mis à part la stagnation entre 2013 et 2014, les prochaines années s’annoncent donc favorables pour les volumes de production. Le ministère de l’habitat doit en tout cas croiser les doigts pour que la montée en régime se poursuive car en l’état actuel des choses les logements effectivement livrés sont bien en dessous des besoins. En tout, ce ne sont que près de 148 100 unités qui ont reçu un certificat de conformité depuis le lancement du dispositif du logement social en 2010. C’est bien en dessous des besoins estimés par le département de tutelle qui se montent à 500 000 habitats entre 2012 et 2016.
Ce ne sont en tout cas pas les conventions qui risquent de manquer pour alimenter les mises en chantier et la production sur les années à venir. Jusqu’à novembre dernier, les promoteurs ont exprimé des intentions d’investissements pour près de 1,3 million de logements à travers la signature de 806 conventions dont près de 770 relèvent du secteur privé. Si l’on fait le calcul, ce volume conventionné n’a pour l’heure été mis en chantier qu’à hauteur de 30% et cette part descend à 11% si l’on raisonne en termes d’achèvements.
Ce faible niveau de concrétisation s’explique par le fait qu’en amont les promoteurs ont signé des conventions bien au-dessus de leurs besoins effectifs, dans le but de constituer une réserve à gérer en fonction des besoins du marché. Une manœuvre d’autant plus facilitée par le fait que les promoteurs ne sont pas tenus de disposer d’un terrain pour pouvoir conclure un accord avec les pouvoirs publics. C’est ainsi que les signatures de conventions ont enregistré un volume annuel moyen de 309 000 logements entre 2010 et 2013. Et il faut relever que l’on revient à présent à des niveaux qui semblent plus conformes à la réalité avec un peu moins de 81 500 conventions signées sur les 11 premiers mois de 2014.

La FNPI demande  des normes urbanistiques plus souples

L’autre grand dispositif dont le ministère de l’habitat a directement la charge, le logement pour la classe moyenne, donne en revanche des signaux toujours mitigés en 2014. Ces logements subventionnés (prix réglementaire de 6 000 DH/m2 avec exonération des droits d’enregistrement et de timbre et des droits d’inscription à la conservation foncière) ont certes comptabilisé près de 6 200 unités engagées à fin 2013, correspondant à l’année de démarrage effective du dispositif. Et 9 000 unités sont venues se rajouter à ce volume sur les 11 premiers mois de l’année pour parvenir à un total de 15 200 habitats intermédiaires. Cette progression a été profitable pour tout le segment du moyen standing dont les mises en chantier ont augmenté de 37%, à 12 300 habitats au premier semestre 2014. Cependant, des questions se posent quant à la capacité du dispositif du logement pour la classe moyenne à monter en régime, sachant que les besoins dans ce segment s’élèvent à 100 000 unités sur la période 2012-2016. Il faut en effet savoir que plus de 4000 logements engagés sont le fait du holding Al Omrane parti en éclaireur pour encourager les promoteurs privés. Ces derniers n’ont effectivement lancé qu’un peu plus de 11 500 logements jusqu’à présent. L’impulsion qui semble toujours manquer à ce dispositif est l’implication des professionnels de moyenne et grande taille car il faut comprendre que les projets engagés jusqu’à présent sont initiés essentiellement par les promoteurs de petite taille. Certes, les opérateurs de taille réunis au sein de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) ont bien signé il y a quelques mois une convention avec le ministère de l’habitat pour construire 20 000 logements pour la classe moyenne à l’horizon 2016. Mais cette adhésion est conditionnée, selon les professionnels, par l’introduction de modification des normes urbanistiques pour le développement de ce type d’unités de manière à profiter de verticalité et de densité plus importantes dans les grandes agglomérations. Si le département de tutelle est d’accord sur le principe, les ministères de l’urbanisme et de l’intérieur qui doivent autoriser une telle disposition ne se sont pas encore prononcés. En attendant, l’implication de la FNPI n’est pas garantie.