Le logement social dans l’impasse

Sur les 8 premiers mois de 2015, la production a chuté de 40% par rapport à  2014 et de 60% par rapport à  2013. Les professionnels justifient cela par la réduction volontaire du rythme d’activité des grands promoteurs. Au-delà , des signaux de suroffre se multiplient et révèlent une situation de marché de moins en moins favorable.

Le dispositif du logement social est vraisemblablement empêtré dans un véritable bourbier. Après avoir continuellement baissé sur les deux dernières années, les achèvements sur le segment ne semblent pas près de se redresser. Entre janvier et août de l’année en cours, à peine 21 689 logements ont reçu leur certificat de conformité, selon les chiffres obtenus auprès du ministère de l’habitat, alors qu’à la même période de l’année passée l’on en était à plus de 39 000, ce qui marque une baisse de plus de 40%. En remontant encore à 2013, ce sont 53 000 unités qui sont comptabilisées sur la période, ce qui aggrave la chute à près de 60% par rapport aux volumes réalisés actuellement. La situation est tellement préoccupante que le ministère de l’habitat s’est livré dernièrement à des investigations de terrain pour circonscrire les raisons d’une telle chute. 

En interne, le département de Nabil Benabdellah étudiait initialement l’idée d’une refonte du cahier des charges du dispositif pour redonner du tonus à la production. Mais l’on a très vite compris que le problème ne se situait pas à ce niveau. En poussant ses recherches, l’Habitat a plutôt conclu à une situation de suroffre de logements sociaux sur les marchés de plusieurs villes qui affecte les transactions et pousse naturellement les promoteurs à lever le pied sur la production. Ce n’est bien évidemment pas la première fois que l’on dresse ce constat, mais il est étonnant de voir que les promoteurs immobiliers ne font pas nécessairement la même lecture des choses.

Pour la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), la situation actuelle n’est en effet que la conséquence mécanique de la décision volontaire des plus grands opérateurs nationaux, Addoha et Alliances pour les nommer, de limiter leur production dans le cadre de leurs plans de restructuration. Addoha, spécifiquement, ne table plus que sur un volume de production annuel de 12000 unités pour l’année en cours et jusqu’en 2017 au lieu du rythme de 25 000 logements maintenu sur les dernières années. Outre ces opérateurs les plus médiatisés, bien d’autres grands et moyens promoteurs plus discrets appliquent le même mouvement de rationnement de la production, apprend-on auprès de la FNPI et des banques. 

Des villes plus touchées que d’autres

La dégradation de la situation financière de tous ces opérateurs est généralement la première raison mise en avant pour expliquer le fait qu’ils lèvent aujourd’hui le pied en termes de réalisations, ce qui à priori exclut l’idée de contraintes pesant sur les transactions. Mais à y voir de plus près, la source des problèmes de la plupart des promoteurs est l’allongement des cycles de commercialisation, ce qui peut bien être révélateur d’un marché qui devient défavorable avec une situation de suroffre potentiellement causée par un épuisement ponctuel de la demande.

Cela se lit bien à des degrés divers sur les marchés des différentes régions. L’axe El Jadida-Kénitra que l’on a toujours présenté comme abritant une solide demande voit le vent tourner progressivement. «Il ne suffit plus de construire pour vendre. Il faut de plus en plus étoffer les prestations proposées au client», certifie un promoteur actif sur la zone. C’est ainsi que l’on voit fleurir de plus en plus des logements sociaux avec des ascenseurs, des piscines… L’on propose également des superficies allant jusqu’à 70 m2 alors que le minimum réglementaire n’est que de 50 m2. L’on n’hésite pas aussi à descendre en dessous du prix plafond de 250 000 DH fixé par la loi pour le segment.     

Au niveau d’autres villes, les signaux de suroffre se lisent de manière plus directe. Les promoteurs au niveau de Fès, Meknès, Oujda, Agadir ou encore Tanger en sont même à réclamer d’arrêter la construction de logements sociaux sur ces marchés. «Cela est nécessaire pour absorber les stocks constitués actuellement», certifie Abdelhay Sbai, promoteur au niveau de Tanger. A vrai dire, ces villes auraient pu difficilement échapper à l’emballement, sachant que dès le lancement du dispositif elles ont attiré un nombre de projets nettement supérieur à la taille de leur marché. En 2011 déjà, Fès et Agadir accueillaient chacune 10% des logements sociaux mis en chantier au niveau national, tandis que Tanger s’en arrogeait 25%.

Les défauts de qualité de l’offre et son inadaptation à la demande peuvent aussi justifier dans une moindre mesure l’absence de transactions là où une demande subsiste. «Une grande partie des stocks constitués aujourd’hui consistent en biens qui ne trouvent pas preneur en raison de leur faible qualité», explique-t-on au sein de la FNPI. Il peut aussi s’agir de programmes établis loin des centres urbains qui ont du mal à convaincre la demande. 

Une étude sur la demande nationale en logements sera publiée prochainement

En tout état de cause, le fait que le marché donne aujourd’hui des signaux de suroffre a de quoi étonner, sachant que les promoteurs n’ont jusqu’à présent mis en chantier qu’un peu plus de 414 000 logements sur un total de 1,4 million d’unités conventionnées qu’ils ont l’intention de construire. 

Cela amène à s’interroger sur les estimations de la demande effective effectuées par le département de tutelle pour le segment. En l’absence de données détaillées, les promoteurs guident leurs projets par les opportunités qui se présentent plus que par le marché, reconnaît-on au sein de la FNPI, ce qui peut expliquer les ratés enregistrés jusqu’à présent. C’est dire le caractère stratégique que revêt l’étude sur la demande nationale en logements que doit dévoiler le ministère de l’habitat dans les prochaines semaines.

En attendant, force est de constater que le segment est amené à s’autoréguler, sachant par ailleurs que la demande pour le segment reste fondamentalement prometteuse ne serait-ce qu’en raison de la croissance démographique.