Le Fonds de garantie pour les revenus irréguliers ne décolle pas

Les promoteurs immobiliers estiment que les populations à revenus modestes et irréguliers sont défavorisées par l’actuel système d’aide à l’acquisition.
Ils suggèrent un cumul des avantages de la ristourne d’intérêt et du Fogarim.
Le ministère de l’Habitat n’y est pas opposé, mais des réticences subsistent aux Finances.

Les promoteurs immobiliers versés dans le logement social sont remontés contre les pouvoirs publics. Ils dénoncent avec véhémence la suppression de la ristourne d’intérêt pour les bénéficiaires du Fogarim (Fonds de garantie pour populations à revenus modestes et non réguliers) mis en place en février 2004. Ces promoteurs demandent tout simplement que les personnes éligibles au Fogarim puissent toujours profiter de la ristourne d’intérêt dans le cadre des programmes agréés avant fin 2003 par des conventions avec l’Etat, au titre de la politique des 200 000 logements.
L’enjeu est de taille puisque de nombreux projets ont été conventionnés à cette période, car les promoteurs se sont dépêchés à faire valider leurs programmes sachant que la ristourne d’intérêt allait être supprimée par la Loi de finances 2004. Apparemment, leur requête ne résulte pas de simples motivations mercantilistes. L’argument avancé est qu’il est difficile d’appliquer un taux d’intérêt différencié à des acquéreurs, dans un même programme et pour un même type de logement. Le paradoxe, explique en substance Abderrazak Walia-Allah, DGA du Groupe Addoha, est que le client le plus démuni, c’est-à-dire celui devant bénéficier de la couverture du fonds de garantie, devra payer plus que le client auquel est destinée la ristourne d’intérêt dans le cadre de l’HBM, en l’occurrence celui qui dispose d’un revenu mensuel pouvant atteindre 3 600 DH.

La production de logements à 120 000 DH ne décolle pas
L’autre raison invoquée par les promoteurs immobiliers pour le cumul des deux avantages pour les programmes déjà agréés est que l’institution de ce fonds de garantie, du moins, lors de sa première année d’exercice, n’a pas induit une réduction sensible des taux d’intérêt. Ils avancent que les taux pratiqués par les banques dans le cadre des prêts garantis par le Fogarim sont de l’ordre de 8,5 %. En réalité, il s’agit d’un aspect positif, puisque ce niveau de taux correspond à ce qui est appliqué aux clients disposant de revenus stables.
Mais c’est encore insuffisant au regard des objectifs. Par exemple, les taux obtenus pour ses clients par le groupe Addoha dans le cadre de l’HBM sont de l’ordre de 4,5% à 3,8 % (voir tableau). Il est estimé que la prime de risque dans la constitution des taux d’intérêt ne dépasse pas généralement deux points.
Du côté du ministère de l’Habitat, on indique que la mise en place du Fogarim n’avait pas pour objectif la réduction du coût du crédit. Ce fonds a plutôt pour rôle d’encourager les banques à servir une clientèle qui était jusque-là écartée. Les choses sont donc claires. Il n’en demeure pas moins que le ministère de l’Habitat est favorable au cumul des deux avantages (Fogarim et ristourne) pour les programmes déjà agréés. De l’avis de Mohamed El Hachtouki, directeur adjoint de la promotion immobilière au ministère de l’Habitat, «le cumul de ces deux instruments serait nécessaire à la phase transitoire actuelle, en attendant que la nouvelle politique de l’habitat soit totalement opérationnelle». Il estime que l’Etat a une vision qui ne se limite pas à la question des taux
d’intérêt. En effet, explique
M. El Hachtouki, le nouveau schéma de la lutte contre l’habitat insalubre consiste à faire en sorte que les populations défavorisées puissent avoir accès à un logement ne dépassant pas 120 000 DH. Ce prix serait obtenu grâce à la subvention indirecte accordée aux promoteurs immobiliers à travers la cession des terrains à des prix symboliques. A ce jour, souligne la même source, le rythme de construction de ce type de logements est encore faible ; seuls des organismes publics s’y sont réellement lancés.
Quoi qu’il en soit, les promoteurs estiment que le cumul des avantages permettra de dynamiser le Fogarim dont les résultats sont encore timides. Seulement 120 dossiers de crédits ont été débloqués, malgré une implication des banques, de la CCG (Caisse centrale de la garantie), organisme gestionnaire de ce fonds, et des promoteurs publics ou privés qui ont incité les clients à demander des crédits garantis. Au passage, on ajoute que la procédure d’octroi est bien huilée grâce à une communication on line entre les banques et la Caisse centrale de garantie (CCG) pour l’instruction des dossiers qui ne dépasse pas un à deux jours.
Mais, même si l’Etat décide de répondre favorablement à la requête des promoteurs, d’autres difficultés subsisteraient. Pour les demandes de crédits couverts par le Fogarim, les caïds des arrondissements sont réticents à délivrer l’attestation justifiant l’activité professionnelle et le revenu mensuel déclaré, arguant qu’ils n’ont pas encore reçu de directive du ministère de l’Intérieur, leur département de tutelle.

Les caïds encore réticents à délivrer l’attestation professionnelle aux éligibles du Fogarim
En outre, l’application du cumul des deux avantages va buter sur un problème d’interprétation des textes. Dans le fond, la circulaire instituant le Fogarim, en dépit des diverses interprétations de départ, n’écarte pas le cumul. Cependant, le décret royal instituant la ristourne d’intérêt de 1968 précise que les bénéficiaires doivent disposer de revenus stables, alors que les potentiels acquéreurs éligibles au Fogarim ne peuvent pas par définition justifier de ce type de revenus. Par conséquent, fait remarquer M. El Hachtouki, il faudra amender le décret royal de 1968. Le dossier est transmis à la primature. Le hic, au ministère des Finances on ne voit pas d’un bon oeil le principe du cumul. La raison est purement financière. Il est à rappeler à cet égard que les ristournes coûtaient, chaque année, près de 300 MDH à l’Etat, alors que les taux d’intérêt du CIH (Crédit Immobilier et Hôtelier), seul organisme (à l’époque) accordant les prêts pour HBM, s’alignaient à peine sur les taux du marché des autres banques. Toutefois, avec l’engagement du Crédit populaire et récemment de la BMCE bank sur le segment HBM, les taux d’intérêt pratiqués bénéficiant de la ristourne sont devenus tout autres. Ils deviennent des arguments commerciaux de vente, mis en exergue au niveau de grandes affiches promotionnelles de Casablanca. Avantage donc difficile à abandonner .

Actuellement, les personnes à revenus stables profitent d’un taux d’intérêt moindre que celles à revenus irréguliers qui en ont pourtant le plus besoin.