La taxe sur les terrains non bâtis fait trembler les promoteurs immobiliers

Les pouvoirs publics intensifient leurs efforts pour le recouvrement de l’impôt. Les nouveaux plans d’aménagement et la constitution d’importantes réserves foncières durant ces dernières années induiront des prélèvements considérables. Les promoteurs sont de moins en moins à même de profiter des exonérations prévues par la loi.

La taxe sur les terrains non bâtis fait trembler les promoteurs immobiliers. Ceux-ci expriment depuis quelques années des griefs contre le prélèvement de cet impôt dans leur secteur. Les terrains constituant en théorie pour eux un stock de matière première et non un outil de spéculation, ils estiment qu’ils ne doivent pas payer de taxe dessus. Les protestations étaient cependant relativement discrètes car, en parallèle, les collectivités locales ne se montraient généralement pas assidues ou manquaient de moyens pour le recouvrement de la TTNB, qui est à la base déclarative. Mais la donne est en train de changer. Casablanca le reflète bien. Une opération coup de poing y a en effet été lancée début 2015, conjointement par la wilaya, la commune et la Trésorerie générale du Royaume (TGR) pour le recouvrement des taxes locales. Pour la TTNB spécifiquement, la démarche s’est matérialisée par un recensement général des redevables mené sur le terrain et en croisant les données de la commune, de l’Agence urbaine et de la Conservation foncière. Les premiers chiffres sont tombés ce début d’année avec l’identification de 9 000 parcelles concernées par la taxe. Un système informatique a même été mis en place intégrant une base de données de tous les terrains non bâtis de la métropole pour en faire le suivi.

La taxe est de 4 à 20 DH/m2 pour un terrain en zone immeubles et de 2 à 12 DH/m2 en zone villas

Face à une administration plus motivée pour récupérer son dû, les promoteurs peuvent craindre une facture qui devrait rapidement monter pour plusieurs raisons. Les professionnels, ont en effet acquis ces dernières années du foncier à tour de bras pour constituer des réserves, appuyés en cela par les banques. Cette stratégie est incontournable, notamment pour les initiateurs de programmes de logements sociaux, puisqu’ils doivent constituer par avance un stock de terrains qui leur permettra de tenir leurs engagements sur la durée, justifie-t-on auprès de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Appliquant cette logique, Addoha par exemple accumule aujourd’hui une réserve foncière de 4 500 hectares, valorisée  à plusieurs milliards de DH. Juste avant de s’engager dans son plan de restructuration, Alliances était parvenue à un stock de 1500 ha. Parmi les opérateurs de moindre taille, les stocks se chiffrent généralement en dizaine d’hectares. Les développeurs publics sont naturellement eux aussi à la tête de réserves considérables, étant engagés sur la réalisation de pôles urbains qui s’étendent individuellement sur des centaines d’hectares.

La taxe étant de 4 à 20 DH/m2 pour un terrain en zone immeubles, et de 2 à 12 DH/m2 en zone villas, les sommes que sont amenés à acquitter les promoteurs atteignent rapidement des sommets. «Cela sera et est déjà à l’origine de très grandes difficultés pour de nombreuses entreprises de la promotion immobilière», s’alarme la FNPI. Cependant, il faut bien préciser que les stocks de terrains constitués par les promoteurs ne sont pas systématiquement taxables.

Une éxonération de 20 ans demandée pour les villes nouvelles

La loi 47-06 sur la fiscalité locale précise en effet que la TTNB n’est exigible que dans les centres délimités disposant d’un document d’urbanisme. Reste qu’au vu de la montée en régime dans la production de documents d’urbanisme pour couvrir l’ensemble du territoire national, les détenteurs de terrains ne peuvent plus espérer passer entre les mailles du filet pour longtemps. Par exemple, dans la périphérie de Casablanca, 20 000 hectares ont été nouvellement couverts par des documents dans le sillage du renouvellement des plans d’aménagement de la métropole, rappelle la FNPI.

Il faut aussi rappeler que la loi prend en considération les spécificités de la promotion immobilière en prévoyant une exonération temporaire de la TTNB, la logique étant de ne pas imposer les professionnels pendant la phase de transformation du foncier. Ainsi, les terrains disposant d’une autorisation de développement ne sont pas redevables de la TTNB pendant 3 ans pour les terrains de moins de 30 ha, 5 ans pour les parcelles entre 30 et 100 ha et un délai de grâce de 7 ans est enfin prévu au delà. Seulement, les professionnels rapportent que ces exonérations ne jouent absolument pas leur rôle dans les conditions actuelles du marché. «Les délais d’exonération réglementaires sont bien en dessous des durées de développement observées sur le terrain. Cela peut aller de 5 à 10 ans en fonction de la superficie, d’autant plus dans la conjoncture actuelle marquée par un ralentissement des rythmes de commercialisation, le resserrement des trésoreries…», détaille un professionnel. S’ajoutent à cela les rallonges de délai induites par les procédures administratives. «La délivrance des permis de construire est par exemple bloquée sur les terrains couverts par un plan d’aménagement en cours de modification», explique un opérateur. Pour que les exonérations puissent jouer leur rôle plus efficacement, la FNPI propose de les réaménager pour se rapprocher de la réalité du terrain. Une exonération de 20 ans est ainsi demandée pour les villes nouvelles, 15 ans sont réclamés pour les terrains dont la superficie est égale ou supérieure à 100 hectares, une durée de 7 ans est demandée pour le foncier de moins de 100 hectares et 5 ans sont requis pour les parcelles et petits terrains.