La notion de ville est dépassée, place aux centres urbains

• L’enjeu est désormais de créer des centres urbains et non de nouvelles villes.
• Il faut mettre en place une stratégie de planification urbaine.
• L’enjeu est de chercher un équilibre entre la création de petites villes et l’intégration de la productivité économique.

«Les intentions d’achat n’ont reculé que de 5% entre la période se situant entre l’avant et l’après-confinement», affirme Driss Bensouda, directeur associé Tracking Data, lors d’un webinaire organisé par Injaz Solutions sur l’architecture et l’urbanisme, après une enquête réalisée auprès de 330 ménages casablancais, appartenant à la catégorie socio-professionnelle A, B et C.
C’est dire que les Marocains désirent toujours devenir propriétaires et que cette crise sanitaire n’a rien changé à cette volonté. Cependant, le type de logement, ou encore les critères sur lesquels reposent leurs choix ont évolué. En effet, ils sont à la quête de surfaces plus généreuses, de davantage de chambres et d’espaces de rangement, de plus d’ouverture, d’aération et d’espaces verts, et de l’isolation phonique. D’où l’intérêt de revoir le modèle architectural mais surtout urbanistique, l’un n’allant pas sans l’autre.
En fait, l’enseignement à tirer de cette période n’est pas de concevoir de nouvelles villes, à même d’absorber la population urbaine grandissante, mais surtout de créer des villes résilientes et durables. Par cette notion, l’allusion n’est pas faite forcément à la mise en place de plusieurs hectares à la disposition des personnes, mais surtout «de développer des centres urbains à proximité des grandes villes où le foncier n’est pas cher et où les intervenants seraient capables de développer des logements avec des espaces plus grands», explique Mounia Lahlou, directrice développement SADV-OCP. De son côté, Tarik Oualalou, architecte-urbaniste, surenchérit : «Le problème au Maroc est qu’on raisonne toujours en terme de villes alors que ce paradigme est complètement dépassé». Tout l’enjeu donc est de chercher un équilibre entre la création de petites villes et l’intégration de la productivité économique.
Cela dit, quand bien même cet équilibre serait trouvé, la réglementation le permettrait-elle ? Badria Benjelloun, directrice de l’urbanisme au ministère de l’habitat, reconnaît les limites de la réglementation de l’urbanisme et de ses outils. «Il faudra faire évoluer cette réglementation en vigueur depuis plusieurs années, qui représente la 1ère couche d’une planification urbaine», explique Mme Benjelloun. Les dispositions réglementaires d’urbanisme fonctionnent selon l’usage du sol et le zonning. Or, cette manière de faire est complètement obsolète. «A la place, il faut avoir des règles alternatives ou d’incitations à la création d’espaces publics, libres, verts et ce, à travers des mètres carrés modulables», ajoute Mme Benjelloun. Dorénavant, il ne s’agirait plus de créer des espaces de vie mais d’estimer leur impact sur le territoire avant même leur mise en place. Pour cela, il faudra donc identifier des zones de levier de développement, capables de recevoir un projet intégré, déclencheur d’une dynamique d’un territoire. C’est à ce niveau que l’expertise des architectes prend tout son sens. En effet, l’Etat devra s’intéresser davantage à la création des architectes, eux-mêmes créateurs de la ville. Parallèlement, il faudra qu’ils intègrent le vecteur économique dans leurs projets.
Quoi qu’il en soit, la planification urbaine de demain doit reposer sur la notion de territoire plutôt que de villes. Plusieurs orientations sont possibles afin d’arriver à cette façon de faire. Mme Benjelloun en cite : «Une orientation basée sur l’aménagement du territoire régional et une autre stratégique à une échelle d’agglomération qui intègre aussi bien le rural que l’urbain et qui traite les liens fonctionnels entre les deux». Il faut dire que la responsabilité des promoteurs immobiliers n’est pas des moindres, que ce soit dans l’orientation ou dans la qualité de ce que l’architecte va dessiner. Il faudra pour cela une montée en puissance du métier et ce, via une professionnalisation du bâti certes, mais aussi et surtout en aménagement avec tout ce que cela nécessite en matière d’expertise foncière, de programmation et de produit fini vendable.