La hausse des droits de la Conservation foncière refroidit le marché immobilier

Les candidats à l’acquisition de logements et de terrains dans un but d’auto-construction reportent leurs projets ou y renoncent. Les frais annexes pour les acquéreurs peuvent aujourd’hui facilement dépasser 10% de la valeur du bien. Les hausses subies par les promoteurs immobiliers mettent sous pression leurs trésoreries et seront répercutées à terme sur leurs prix de vente.

Voilà seulement quelques jours que la Conservation foncière (ANCFCC) a augmenté les tarifs de plusieurs de ses services et les effets commencent déjà à se faire sentir sur le marché de l’immobilier. Les notaires rapportent en effet que les hausses appliquées ont refroidi les candidats à l’acquisition de logements neufs ainsi que les particuliers envisageant de réaliser une auto-construction. Au-delà, «les intervenants, qui achetaient et vendaient dans un but spéculatif et qui animaient encore le marché dans une certaine mesure, se font beaucoup moins présents», généralise un professionnel. Il faut dire que pour cette dernière catégorie d’acteurs la hausse des droits de la conservation a été le coup de grâce, puisqu’ils ont déjà été pénalisés sur les dernières années par une augmentation substantielle de la taxe sur les profits immobiliers (TPI). Dans ce contexte, plusieurs études notariales ont subi une chute brutale de leur activité, constate-t-on au sein de la profession.

Si l’on peut penser que ces opérateurs exagèrent la situation, il faut aussi garder à l’esprit que les hausses ont été conséquentes et sont effectivement de nature à pousser les particuliers à faire de nouveaux arbitrages. Un notaire à Rabat rapporte par exemple le cas d’un propriétaire de terrain qui souhaitait y construire une villa à l’aide d’un financement bancaire de 3 MDH, qu’il a effectivement pu obtenir. Mais il a rapidement mis un terme à son projet après avoir pris connaissance des frais d’hypothèque dont allait être assorti son crédit bancaire. Au lieu de 30 000 DH qu’il aurait eu à payer il y a quelques jours, sa facture est montée à 45 000 DH. En effet, depuis le 1er novembre, l’inscription d’une hypothèque sur un titre foncier est facturée par la Conservation foncière à près de 1,5% de la valeur du bien (le barème appliqué prévoit 0,5% jusqu’à 250000 DH, 1,5% entre 250 000 et 5 MDH et 0,5% au delà) au lieu d’un maximum de 1% auparavant. «Déjà que les particuliers avaient du mal à admettre l’idée de devoir prendre en charge les frais d’une garantie qui profite à la banque, maintenant qu’ils doivent payer plus, cela passe encore plus mal», commente un notaire.

Une autre augmentation sur laquelle les acquéreurs bloquent concerne les droits sur le transfert de propriété passés eux aussi de 1 à 1,5%.

Les primo accédants à la propriété ne prévoient pas toujours un budget pour couvrir ces charges

Les frais annexes à acquitter à l’achat d’un bien s’en trouvent alourdis de manière non négligeable. Ils approchent aujourd’hui les 10% pour un acquéreur de logement ou de terrain destiné à une auto-construction alors que l’on en était qu’à la moitié il y a encore 20 ans. Aux frais d’inscription de l’hypothèque et du transfert de propriété qui montent donc de 2% à 3% s’ajoutent les frais d’enregistrement de 4% à verser à la Direction des impôts. A préciser que ce dernier taux n’est applicable qu’aux acquéreurs de logements et de terrains devant être construits dans un délai inférieur à 7 ans, le reste étant soumis à 6%. Considérant encore les honoraires du notaire qui se montent à 1%, selon la pratique (en attendant la publication d’un arrêté pour uniformiser les tarifs au niveau de toute la profession), on arrive déjà à un total de 8%. «En ajoutant encore diverses autres charges liées à la transaction, telles que les frais de dossier de crédit, les éventuelles commissions d’agents immobiliers ou intermédiaires informels…, on peut rapidement dépasser la barre des 10%», chiffre un professionnel. La facture pourrait être plus salée encore à partir de l’année prochaine pour les acquéreurs de terrains envisageant d’y réaliser une auto-construction, puisque le projet de Loi de finances 2017 prévoit de faire monter leur taux d’enregistrement à 6%. Avec un tel poids, on comprend que les frais annexes puissent perturber aujourd’hui les plans des acquéreurs, notamment parmi les primo accédants qui ne prévoient pas toujours à l’avance le budget pour couvrir ces charges.

Et pourtant, les particuliers ne sont pas au bout de leurs peines puisque la Conservation foncière a aussi introduit un ensemble d’augmentations touchant les promoteurs immobiliers qui devraient très probablement être répercutées sur le prix du mètre carré dans les années à venir.

Plusieurs augmentations pour les promoteurs immobiliers

Ces augmentations touchent quasiment toutes les prestations rendues par la conservation aux développeurs. Ainsi, un promoteur qui achète un terrain pour y construire un projet devra désormais, comme les particuliers, acquitter un droit de mutation ainsi qu’une éventuelle inscription d’hypothèque au profit de la banque qui le finance, tous deux en hausse de 50% à 1,5%. Ensuite, s’il s’agit d’un grand projet nécessitant un morcellement, un droit de 1,5% s’applique sur la valeur du bien selon le reférentiel de la Conservation foncière contre 1% auparavant. Pour mettre en concordance le plan foncier avec l’état des lieux, notamment pour intégrer la réalisation des constructions, les professionnels doivent désormais acquitter un droit de 1%, soit le double du tarif qui avait cours jusqu’à il y a peu. Enfin, les promoteurs subissent une augmentation de 50% aussi au titre de l’éclatement du titre mère en titres parcellaires attribués aux acquéreurs, avec l’application d’un droit de 1,5%. Ceci sans compter les droits fixes qui doivent être acquittés à chaque phase et qui, eux aussi, ont pour la plupart été revus à la hausse.

Dans l’immédiat, les droits supplémentaires pourraient mettre sous pression la trésorerie des promoteurs et perturber l’avancement des projets des professionnels qui auraient du mal à y faire face, explique-t-on au sein de la profession. Mais les opérateurs devraient facilement retomber sur leurs pieds par la suite. Ces droits sont en effet déductibles d’impôts pour les promoteurs, rappelle un notaire. En outre, pour maintenir leurs marges, les développeurs devraient systématiquement se rattraper sur le prix de vente de leurs produits, assure-t-il. En somme, un peu comme toujours, ce sont les particuliers qui sont les plus à plaindre.