La fortune des Habous

Un patrimoine colossal : 49 647 biens immobiliers et 84 000 ha de terres agricoles.
Une gestion approximative : avec toute cette fortune, le système est à peine équilibré.
Des problèmes juridiques : 70% du patrimoine ne sont pas immatriculés.
Des changements en perspective : la nouvelle équipe a entamé la rationalisation de la gestion.

Acombien s’élève la fortune des Habous ? Cette question, que se pose le grand public, n’a jamais trouvé de réponse et a toujours donné lieu à d’innombrables spéculations. Et pourtant, ce n’est pas faute d’avoir essayé… La Vie éco s’est toujours heurtée au mur de l’opacité. Le département des Habous, et peut-être encore plus en raison de sa qualité de ministère de souveraineté, traîne depuis très longtemps derrière lui cette image de ministère fermé et d’institution inaccessible. L’étendue visible de son patrimoine et sa gestion ont renforcé cette réputation. L’absence de communication autour de cette fortune alimente davantage les suspicions publiques.
Autres temps, autres mœurs, l’équipe d’Ahmed Taoufiq, le nouveau maître des lieux, a décidé de rompre avec cette tradition. Et c’est là que l’on se rend compte que la transparence se résume à une simple question d’hommes, de style et de volonté.

16 % des biens immobiliers sont concentrés à Marrakech
A partir des statistiques arrêtées en 2003, La Vie éco a pu reconstituer la composition de la fortune des Habous, longtemps tenue secrète. Un patrimoine dispersé un peu partout entre monde rural et villes et même au-delà des frontières puisque le Maroc en compte aussi en Arabie Saoudite. Il s’agit de habous constitués par des Marocains en terre sainte, et dont les revenus sont annuellement versés au Maroc.
Les Habous sont donc riches. Sur le papier, c’est un empire foncier et immobilier tentaculaire. Ce département gère 49 647 biens immobiliers qui se composent essentiellement de locaux commerciaux (40,06 %), d’habitations données en location (25,41 %), de «droits coutumiers» (26%), de locaux à usage artisanal et industriel (4,46 %), de hammams et de fours traditionnels, de fondouks dans les villes impériales et de terrains nus. Dans cet empire, Marrakech tient le haut du pavé avec 8 286 biens habous, soit 16% du total. Elle est suivie par les Qaraouyines de Fès (11,5 %), Rabat, Meknès et Taza, avec 6 % chacune. Les villes de Laâyoune et Boulmane ferment la marche avec moins de 100 biens.
Ceci pour la partie ville. A la campagne, les propriétés habous sont plus étendues. Elles couvrent une superficie de 84 000 ha, essentiellement des terres agricoles, dont 133 fermes où sont plantés quelque 360 000 arbres. A elles quatre, les régions de Meknès, Larache, Taounate et Ouazzane concentrent près de 40 % de ce patrimoine. Plus de la moitié des terres agricoles (53 %) est donnée en location et 27 % sont exploités par des communes.
Un tel empire foncier et immobilier fait rêver. Il ferait le bonheur – et la richesse- de n’importe quel businessman marocain un tant soit peu avisé. Et, pourtant, on est étonné d’apprendre qu’en 2002, il n’a rapporté que 174,5 millions de DH, pour les biens situés en ville, et à peu près 82 millions de DH pour ceux de la campagne, soit un total de 256,5 MDH. C’est peu ? Un euphémisme. En effet, s’il est immense et varié, le patrimoine des Habous est entaché par une rentabilité insignifiante. Et sa gestion peut être nettement améliorée, de l’avis même des responsables du ministère.
Le comble est qu’avec ces 49 000 biens immobiliers et 84 000 ha, le budget des Habous est à peine équilibré. Entre revenus locatifs, ventes de récoltes et produits de placements (voir tableau recettes et dépenses en page 12), le chiffre d’affaires atteint péniblement 352,6 millions de DH. En comptant 310 millions pour les dépenses de fonctionnement et d’exploitation (salaires des fonctionnaires, entretien des biens immobiliers, équipement des mosquées), il ne reste qu’un maigre bénéfice de 42,6 millions de DH. Tout ça pour ça!, serait-on tenté de dire. Et encore, si l’on considère que le programme d’investissement en 2002 a été de 99 MDH, c’est un déficit de plus de 56 MDH qui devait s’afficher sur les compte de «l’entreprise Habous». Heureusement que l’Etat y met du sien en injectant 60 MDH comme dotation budgétaire…

Les loyers des locaux seront alignés sur ceux du marché
«La notion de déficit ou de bénéfice est difficile à appréhender car elle est fonction des engagements et des investissements de chaque exercice. Nous ne pouvons pas calquer la comptabilité des habous sur celle des entreprises», nuance Khalil Dinia, le nouveau directeur des Habous, qui a rejoint le département avec l’arrivée de l’actuel ministre, Ahmed Taoufiq. Il n’empêche que le rendement de ce patrimoine pourrait être grandement amélioré et ce point de vue est partagé. C’est d’ailleurs ce à quoi s’attèle la nouvelle équipe qui s’est vu assigner à son arrivée trois missions prioritaires : recenser les biens habous, mettre en place des techniques de gestion plus modernes, adossées aux nouvelles technologies de l’information avec des procédures de travail claires, et protéger le patrimoine dont 70% ne bénéficient encore d’aucune immatriculation foncière.
Les premières mesures d’urgence prises dans ce sens ont été le lancement d’une enquête de recensement en mai 2003 et la signature d’une convention avec l’Agence de la conservation foncière qui permettra l’immatriculation de 4 000 biens par an.
Autre facteur de dysfonctionnement, les terrains habous faisaient aussi parfois l’objet d’occupation non autorisée de la part de différentes administrations. En plus de cela, ils sont fortement sollicités pour les programmes d’habitat social. «Ceci nous confronte au risque d’épuisement de ce patrimoine et donc à la question de sa survie. Nous avons entamé un travail de sensibilisation auprès des autorités locales (wilayas, communes et agences urbaines) qui ont été réceptives à nos arguments. Les plans d’aménagement urbain, par exemple, ne devront plus se faire au détriment des biens habous», note M. Dinia.
L’opération de recensement a permis aussi de révéler certains abus et des pratiques non maîtrisables, donnant lieu à la circulation de l’argent de façon non transparente, principalement au niveau des locaux commerciaux. Loués à une faible valeur locative, ces locaux étaient au centre de pratiques commerciales illicites. Leurs locataires s’adonnaient, sur une large échelle, aux transferts des pas-de-porte au prix du marché. Dans cette opération, seuls les Habous étaient perdants. «Nous avons mis un terme à ces pratiques et rétabli la légalité», précise le directeur des Habous.

Un code des habous en élaboration
Il faut dire que le système des habous, même en tenant compte de sa vocation sociale, est (trop ?) généreux. Les prix des loyers sont en moyenne de 293 DH par mois. Il y a même des biens immobiliers qui sont loués à 1 DH par mois ! Qui dit moins ? C’est très récemment qu’ils ont été alignés sur ceux du marché. De plus, des efforts sont fournis pour recouvrir les arriérés de paiement qui s’élèvent à plus de 60 millions de DH. «La réforme se fait de façon graduelle, afin de prendre en considération les implications sociales des mesures prises», précisent les responsables du département. Les performances accomplies en l’espace de seulement deux années de travail l’ont été, tient à souligner M. Dinia, avec le même personnel. «Les gens avaient simplement besoin d’encadrement, de stimulation et, surtout, d’une nouvelle vision stratégique».
Pour verrouiller davantage le système, M. Taoufiq avait aussi annoncé, à l’occasion de la discussion de la Loi de finances au Parlement, la création d’une haute autorité d’audit des Habous et porte aujourd’hui, avec son équipe, les dernières retouches au code des habous, le premier dans les annales de l’histoire du monde musulman. «Il s’agira d’une compilation de toutes les pratiques du genre dans le monde musulman. Le code, qui en est à la phase finale de son élaboration, traitera de questions diverses comme le statut des biens, leur développement, l’investissement y afférent en s’inspirant, entre autres, de l’expérience koweïtienne». Ce code constitue l’aboutissement d’une réflexion menée au département des Habous, avec pour préoccupation centrale la modernisation de cette institution et le renforcement de son rôle d’acteur socioéconomique. Dans le cadre de cette réforme, la stratégie de portefeuille des Habous (voir tableau des dépenses et recettes) connaîtra une véritable révolution. L’accent sera mis davantage sur les placements financiers, à l’instar de l’expérience koweïtienne. Des opérations-tests sont déjà lancées. En 2002, les Habous ont investi un million de dirhams en bons du trésor et actions.
La pondération des placements financiers dans les projets d’investissements des Habous devra se renforcer. Une étude est lancée pour examiner les possibilités d’élargir le champ de cet investissement en s’inspirant d’expériences étrangères et de la réalité financière marocaine. M. Dinia promet des surprises. «Des contacts sont établis avec Wafa gestion, la SGMB, la CDG, la Banque populaire et la BMCI. Nous allons créer des placements nationaux originaux et attractifs dont des placements éthiques satisfaisant à des critères prédéfinis», confie-t-il.

Les Habous veulent être un acteur économique majeur
L’ensemble de ces mesures devra assainir la situation des Habous. Selon le ministère, les archives de ce département, à l’exception de la construction des mosquées et de leurs annexes, n’ont plus enregistré, depuis plusieurs années, de nouveaux actes. Plusieurs justifications pourraient expliquer cette situation dont, entre autres, l’opacité qui caractérisait cette institution, l’évolution des mœurs et des traditions, l’endettement des personnes (un bien habous doit être libre de tout engagement) et l’élargissement de la notion de bienfaisance à d’autres actions, avec le renforcement du rôle des ONG.
M. Dinia reste cependant confiant. «Les Habous sont appelés à devenir un acteur économique incontournable de par l’étendue de leur patrimoine». D’ailleurs, pour protéger l’existant, la procédure de vente, qui est toujours une dérogation du ministre, est compliquée et longue. L’acheteur doit présenter une demande au nader, sorte d’intendant représentant du département des Habous au niveau régional, qui la transmet au ministère. Ce dernier réunit une commission ad hoc (oulémas, architectes, juristes) qui statue sur l’opportunité ou non de cette cession et informe le ministre de sa décision. Après approbation ministérielle, le Roi, en sa qualité d’autorité de tutelle des Habous, est sollicité pour la promulgation d’un dahir. «Le Souverain suit de façon périodique les réalisations et insiste sur le respect de la sacralité de ce patrimoine», souligne le directeur des Habous.
Une dernière condition est émise au moment de la vente : les revenus de la cession doivent être injectés dans un investissement plus rentable que le premier.

La moyenne des loyers perçus par bien immeuble loué est de 293 DH par mois. Mais certains sont loués à 1 DH seulement !

Une opération de recensement a permis de révéler certains abus. Loués à de faibles prix, les locaux étaient au centre de pratiques commerciales illicites. Leurs locataires s’adonnaient, sur une large échelle, aux transferts de pas-de-porte au prix du marché.

Les Habous, à Casablanca, l’un des quartiers les plus célèbres au Maroc. En dépit de leur nombre important, les bâtiments habous rapportent très peu.