Jusqu’à  200 000 DH de noir dans le logement social !

Un tour dans la région de Casablanca montre que des promoteurs augmentent indûment le prix réglementaire du logement social. La pratique est surtout le fait des moyens et petits opérateurs, mais elle perdure également au sein des réseaux commerciaux des grands. Kénitra, El Jadida, Oujda… Plusieurs villes continuent d’être touchées au niveau national.

Effarant ! Alors que les promoteurs immobiliers disent avoir du mal à trouver des acheteurs, plusieurs opérateurs dans le logement social au niveau national continuent de demander d’invraisemblables montants non déclarés : 50 000 DH, 100 000 DH et même 200 000 DH de dessous de table sur des appartements dont le prix réglementaire, faut-il le rappeler, n’est que de 250 000 DH. C’est ce qu’a pu constater La Vie éco lors d’une enquête menée aux environs de Casablanca.

Première escale : Taddart. Le désir d’en savoir plus sur un programme en phase de lancement repéré dans la zone nous mène à un bureau de vente situé au centre-ville de Casablanca. Trois commerciales installées dans des locaux exigus doivent gérer une longue file d’attente en cette matinée de samedi. Quand arrive notre tour, la commerciale nous explique que les prix vont de 340000 à 380 000 DH pour les quelque 1 300 appartements de 45 m2 mis en vente. Il s’agirait donc, a priori, de logements économiques et non sociaux, ce dont nous convainc une mention sur un flyer qui nous est remis. Mais la représentante poursuit sur un ton plus confidentiel qu’une part du prix, de 90 000 DH à
130 000 DH, est non déclarée. En faisant rapidement le calcul, on se rend compte que cela débouche sur un prix déclaré de 250 000 DH. On s’aperçoit ainsi que l’on est bien en présence d’un programme de logements sociaux. Nos soupçons sont confirmés par le fait que notre interlocutrice nous informe que pour réserver son appartement, il faut fournir un certificat de non-propriété demandé dans tout programme d’habitats à 250000 DH. Chèrement payé pour du social ! Mais il y a plus invraisemblable encore. Baissant un peu plus la voix, la commerciale nous confie qu’au dernier étage, des appartements plus grands, de 59 m2, sont disponibles. «Mais pour en avoir, il faut négocier directement avec le promoteur», informe-t-elle. Et surtout y mettre le prix : 450 000 DH, dont 200 000 DH de noir !

A vrai dire, il n’y a pas vraiment lieu de parler de noir en l’occurrence. Il n’y a pas en effet dissimulation d’une partie du prix à l’administration fiscale, le tarif du logement social de 250 000 DH est bien intégralement déclaré. Simplement, on demande à l’acquéreur de verser un supplément, ce qui bien évidemment relève d’une fraude. Car, d’une part, le promoteur bénéficie des exonérations fiscales substantielles qu’offre le logement social, mais, d’autre part, il ne respecte pas sa part du contrat de s’en tenir au prix réglementaire de 250000 DH.

Des contrats de réservation sont revendus avec un bénéfice de 10000 à 20 000 DH ou même 80000 DH

Autres zones, mêmes magouilles. C’est le constat fait après la visite d’une multitude de projets de logements sociaux longeant les routes provinciales entre Sidi Maârouf et Nouaceur. Néanmoins, le ticket est ici plus «raisonnable», et les promoteurs démarrent à 50 000 DH pour monter tout de même à 100 000 DH, ainsi qu’il ressort de nos échanges avec les commerciaux de quelques projets ne dépassant pas chacun le millier de logements. L’occasion de comprendre qu’au sein d’un même programme social, le supplément à payer diminue à mesure que l’on monte en étages, absence d’ascenseur oblige. Ce n’est pas la seule «innovation» commerciale des promoteurs et certains nous ont signifié qu’ils n’acceptaient pas les crédits Fogarim, c’est-à-dire la garantie de l’Etat. Etonnés de voir autant de conditions, nous demandons à un acquéreur dans la file d’attente formée devant un bureau de vente si tout cela ne lui semble pas abusif. En guise de réponse, il se contente d’indiquer un projet de logements sociaux environnant entièrement vendu il y a deux ans et dont les appartements revendus en seconde main atteignent actuellement 600 000 DH, selon lui. Difficile de ne pas s’étonner de ce prix, ne serait-ce qu’en voyant l’étroitesse de la voie de circulation qui passe devant le projet en question.

Pour clore notre périple, nous nous dirigeons vers l’incontournable Errahma qui connaît actuellement une importante effervescence. L’essentiel des projets sociaux dans la zone ayant déjà fait le plein, il est difficile de sonder le rapport des promoteurs au noir. Cependant, des spéculateurs se sont substitués aux développeurs pour affoler les prix dans des projets qui arrivent à terme. La manœuvre, largement pratiquée par ailleurs, consiste à verser des avances sur des logements et à céder ensuite ces réservations, en se faisant un bonus au passage. «Les plus gourmands demandent jusqu’à 80000 DH mais plus raisonnablement, il faut entre 10 000 et 20 000 DH pour racheter la réservation de clients qui se désistent», nous informe un vigile au sein d’un projet à la pointe d’Errahma, habitué à jouer les intermédiaires dans ce genre d’opérations.

Les petits promoteurs invoquent le coût du foncier pour justifier les pratiques non conventionnelles

Bilan des courses, il ressort de notre sondage que ce sont les moyens et surtout petits promoteurs qui continuent de réclamer des extras sur le logement social. L’Union nationale des petits promoteurs immobiliers (UNPPI) fournit même un indicateur en la matière, estimant qu’un opérateur de petite taille sur 4, dans le social, renchérit illicitement le prix du logement. Les professionnels invoquent l’acquisition d’une grande partie de leur foncier au noir pour justifier cela. «Sachant que les opérateurs de petite taille règlent 50% du prix de leur foncier au noir, ils se retrouvent dans l’obligation de réclamer des dessous de table lors de la commercialisation de leurs projets pour pouvoir s’y retrouver», explique-t-on auprès de l’UNPPI.

Quant aux promoteurs de grande taille, de tous les projets sociaux approchés dans la région de Casablanca, aucun ne nous a réclamé de bakchich. Est-ce à dire que ces professionnels ont définitivement assaini leurs réseaux commerciaux à qui l’on reproche habituellement d’entretenir la pratique des pots de vin ? On n’y est pas encore tout à fait, à en croire les remontées des associations de protection du consommateur. «Nous continuons à recevoir des plaintes d’acquéreurs de logements sociaux à Casablanca au sein des programmes de grands promoteurs avec des pots de vin réclamés par les commerciaux de 5 000 à 10 000 DH», assure Ouadie Madih, secrétaire général de la Fédération nationale des associations de consommateurs (FNAC).

La fédération rapporte par ailleurs les abus de petits et moyens promoteurs dans le social dans plusieurs autres villes avec en première ligne Kénitra et El Jadida. Pour cette dernière, les majorations de 50 000 à 70 000 DH par rapport au prix réglementaire du logement social tendent à se généraliser. A Oujda, on pousse encore plus loin le bouchon en réclamant 80 000 à 100 000 DH d’extras. A la limite, certains promoteurs qui surchargent les acquéreurs de 100 000 DH, leur offrent un prix de compensation consistant en appartements de 70 m2 au lieu de la cinquantaine de m2 de surface habituelle, constatent les associations de consommateurs.

Mais dans l’ensemble, le phénomène reste bien évidemment préjudiciable aux acquéreurs qui, il faut le dire, ont une part de responsabilité dans ces pratiques. «Les promoteurs seraient forcément amenés à revoir leurs conditions si les acheteurs se détournent  de ceux qui renchérissent indûment leurs prix», estime M. Madih. Il est vrai qu’aucun des projets illicites sur lesquels nous sommes tombés ne semblait manquer de clientèle. «Il est aussi toujours possible de dénoncer les promoteurs véreux au fisc», suggère le responsable de la FNAC. Mais cela expose à des représailles de la part du promoteur qui pourrait alors refuser de vendre. Et ce n’est pas la sanction prévue contre le refus de vente par la loi sur la protection du consommateur, une amende de 1 200 à 25 000 DH, qui l’en dissuaderait.