Immobilier : Miloud Chaà¢bi contre l’Etat

Il accuse l’Administration de favoriser la cession de terrains sans appel d’offres à des promoteurs privés et publics : Addoha, CDG et Al Omrane.
L’Etat rejette l’accusation de favoritisme, affirme que la porte est ouverte à tous les investisseurs et invoque la légalité de sa démarche.
Pris à partie par ses confrères, Miloud Chaâbi quitte la présidence de la Fédération de l’immobilier.

Séisme dans le secteur de l’immobilier. A compter de ce vendredi 11 juillet, Miloud Chaâbi ne sera plus président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). A l’heure où nous mettions sous presse, mercredi 9 juillet, l’information était confirmée par l’intéressé en personne.

Dans la vie d’une association professionnelle, une telle annonce pourrait passer pour anodine. Sauf que, dans le cas d’espèce, la démission survient à la suite d’une crise, peut-être la plus grave qu’ait connue la fédération depuis sa création. Démission volontaire ou forcée ? Il est très probable que le patron du groupe Ynna Holding, pris à partie par ses confrères, ait été acculé à se retirer de la présidence de la FNPI.

Tout s’est joué en deux semaines. Miloud Chaâbi, par voie de presse interposée mais également dans l’enceinte du Parlement -au sein duquel il siège en tant que représentant- s’en prend violemment à l’Etat qu’il accuse de favoriser certains promoteurs immobiliers en leur cédant de manière directe, sans passer par une procédure d’appel d’offres, du foncier à des conditions très préférentielles. Au banc des accusés, Addoha, opérateur privé de l’habitat, mais également Al Omrane, le bras armé de l’Etat dans l’aménagement immobilier et la CDG, établissement public.

L’Etat attaquera-t-il Chaâbi en justice pour diffamation ?
La polémique devient davantage une affaire d’Etat quand les parlementaires décident, toujours à la demande de leur collègue M. Chaâbi, de constituer une commission d’enquête à ce sujet et d’inviter les responsables à venir s’en expliquer devant eux.

Dans les couloirs des ministères, on est irrité et l’Etat pense même à attaquer le président de la FNPI en justice pour propos diffamatoires. Durant les deux semaines que couve le conflit, les milieux de la promotion immobilière restent dans l’expectative. A un moment où les opérateurs sont fortement tributaires du foncier de l’Etat pour réaliser leurs projets, les déclarations de leur président créent une gêne aussi bien sur le fond que sur la forme et surtout la question qui se pose pour eux est de savoir si M. Chaâbi parle en son nom propre ou en tant que représentant de la profession. L’affaire atteint son paroxysme au cours du week-end du 4 juillet et pousse les membres à appeler très rapidement à la tenue d’un conseil d’administration de la fédération. Le choses ne vont pas traîner.

En effet, lundi 7 juillet, en début d’après-midi, la FNPI tient, en catastrophe, un conseil à la demande de Youssef Ibn Mansour, son vice-président. A l’ordre du jour, un seul et unique point : les déclarations du président Miloud Chaâbi. «La fédération voulait qu’il clarifie où et quand il parlait en tant que président, promoteur indépendant ou encore en tant que parlementaire, explique un membre du conseil. Car nos statuts sont très clairs : le président doit consulter le conseil avant de se prononcer publiquement sur une question précise».

Un autre membre va au-delà de la question en expliquant qu’il était devenu gênant que le président de la fédération cumule plusieurs casquettes. «On ne peut pas réclamer une commission parlementaire en tant que président d’une fédération et y siéger en tant que parlementaire. C’est un flagrant conflit d’intérêts», indique une autre source.

La réunion à laquelle assisteront Anas Sefrioui, président du groupe Addoha et Najib Laâraïchi, président du directoire d’Al Omrane, sera houleuse. Prenant tout le monde de court, le président demande d’emblée à ce qu’un point important soit inscrit à l’ordre du jour d’une prochaine réunion : celui relatif à sa démission. Coup de bluff ? Certains membres sont convaincus qu’il s’agissait d’une manœuvre pour calmer momentanément les esprits. Toujours est-il que l’intéressé, interrogé par La Vie éco, au lendemain de sa décision, n’y est pas allé par quatre chemins.

«Oui, dit-il, j’ai fait part de mon souhait de partir et je ne serai plus président de la FNPI à partir de vendredi 11 juillet». Quant aux raisons de sa décision, le président démissionnaire, là aussi, y va avec son franc-parler habituel : «Les membres m’ont fait comprendre qu’ils ne souhaitaient pas voir durer ce bras de fer avec Addoha et l’Etat». Il va même plus loin en affirmant que les mêmes membres lui ont fait savoir qu’«ils avaient subi des pressions pour que cessent les attaques contre Anas Sefrioui et son entreprise».

Prix des terrains : Addoha donne ses explications
Les membres en question, eux, avancent une version différente. Leur seul souhait, expliquent plusieurs d’entre eux, joints au téléphone par La Vie éco, était d’aboutir à une clarification sous forme de communiqué qui expliquerait que les propos tenus par Miloud Chaâbi n’engageaient que lui au titre de sa casquette de député ou de promoteur mais surtout pas celle de président de la FNPI.

«Il s’est vivement opposé à cette démarche, car il faut bien le dire, une telle déclaration constitue un clair désaveu de la fédération envers son président», indique un membre du conseil. Il a fallu plus de trois heures de négociations durant lesquelles tous les membres se sont exprimés, nous dit-on, de manière franche, pour que M. Chaâbi, fortement réticent au début, accepte -ou se voit imposer ?- enfin le principe du communiqué.

Le document fut alors rédigé séance tenante et validé par les membres du conseil avant d’être envoyé le lendemain aux médias. En six lignes, l’essentiel était dit, les propos tenus par Miloud Chaâbi n’engageaient que lui et non pas la fédération.

Au-delà de ce désaveu sur la forme, cette tempête qui agite le secteur de l’immobilier pose plusieurs questions de fond : l’Etat avantage-t-il effectivement certains promoteurs immobiliers au détriment d’autres ? Le foncier public peut-il être cédé, sur le plan du droit aussi bien que celui du principe, de gré à gré ?

Selon les déclarations de Miloud Chaâbi, le groupe Addoha bénéficie des largesses des pouvoirs publics qui lui ont attribué des parcelles de terrains dans différentes villes et dans des conditions qu’il juge «peu transparentes». «Depuis qu’elle est entrée en Bourse, Addoha a reçu plus de 5 000 ha de terrains pour l’équivalent de 2 milliards de DH alors que ces terrains valent [au prix du marché] plus de 25 milliards de DH», accuse-t-il. M. Chaâbi fait d’une pierre plusieurs coups puisqu’il pointe du doigt et le gouvernement, à travers l’Administration, la commission interministérielle des investissements qui a validé les actes de cession, Al Omrane et, dans une moindre mesure aussi, la CDG selon la propriété du terrain.

Que reproche exactement M. Chaâbi à ces opérations ? Deux choses essentiellement : la procédure du gré à gré et les prix de cession. Pour étayer ses accusations, le patron d’Ynna Holding donne quelques projets en exemple : le projet de Targa à Marrakech, où il parle d’un terrain cédé à Addoha pour le prix de 120 DH/m2, sans appel d’offres, alors que d’autres promoteurs, dont lui, ont dû payer dans la même zone, 425 DH/m2.

«Faux», rétorque le top management d’Addoha. Ce dernier explique que «le projet en question est mené dans le cadre d’un joint-venture (50/50) avec la CDG qui a apporté le terrain évalué effectivement à 120 DH/m2», tout en rappelant que «la moitié du produit des ventes sera reversée à la CDG».

Le projet du Mail Central au quartier Mohammadi à Agadir est également mis sur la table par Miloud Chaâbi : 45 ha cédés, là aussi de gré à gré, à Addoha pour 940 DH/m2 pour réaliser des logements de moyen et haut standing. Cette fois-ci, c’est Al Omrane, propriétaire initial du terrain, qui est accusé de «favoritisme» au profit d’Addoha. Interrogé à ce sujet, le ministère de l’habitat, tutelle d’Al Omrane, apporte les contre-arguments.

«L’attribution de ce terrain s’est faite dans le cadre de la convention-cadre signée en décembre 2005 avec plusieurs promoteurs privés dont Addoha et même Chaâbi qui s’étaient engagés à réaliser 130 000 logements économiques». Selon nos informations, la valorisation du terrain en question a été faite par la commission administrative régionale sur la base de prix qui avaient été proposés dans le cadre d’appels d’offres concernant d’autres terrains dans la même zone.

«Nous avons appliqué au groupe Addoha, explique-t-on à l’Habitat, le prix le plus élevé que nous avions eu sachant que ces offres concernaient des terrains de petites superficies alors que celui d’Addoha porte sur 45 hectares». Le prix au mètre carré devant, théoriquement, baisser pour les grandes superficies.

Cession de gré à gré mais contrats bétonnés
Al Omrane a finalement cédé son terrain à Addoha à un prix de 940 DH/m2. «Addoha nous a fait une proposition sur la base d’un dossier crédible», poursuit-on au ministère de l’habitat.
Bien entendu, la liste des projets incriminés par M. Chaâbi est plus longue, comprenant notamment le projet sur le terrain du zoo de Rabat ou encore celui de la plage des Nations sur la route de Kénitra.

La direction d’Addoha s’en défend.
«Nous avons été les seuls à proposer d’acheter ces terrains à un moment où personne n’en voulait et Miloud Chaâbi lui-même dans plusieurs projets, sur lesquels nous étions en compétition, a refusé les prix qu’il jugeait trop élevés et que, nous, nous avons accepté de payer.

Comment peut-il aujourd’hui dire le contraire à savoir que ces prix sont inférieurs à la valeur réelle des terrains ?», s’insurge un haut cadre d’Addoha. Pour ce dernier, il s’agit là manifestement de deux discours contradictoires.

Selon M. Chaâbi, «la cession du foncier public doit se faire systématiquement par voie d’appel d’offres et, au cas où cela ne serait pas possible, l’Administration doit en fournir des raisons valables».
Or, et c’est justement là ou la divergence est nette, pour l’Etat la logique est autre.

Qui dit appel d’offres, dit risque de surenchère, c’est-à-dire exactement l’inverse de l’effet recherché et demandé par les promoteurs eux-mêmes à savoir un foncier à prix bas. M. Chaâbi balaie cet argument : «Surenchère ? Et après ? Les terrains dont nous parlons n’entrent pas dans le cadre des conventions portant sur les logements économiques, il s’agit de terrains pour villas et logements de standing, peu importe le prix du terrain puisque le produit sera vendu à des prix très confortables».

Certes, admet-on du côté de l’Habitat, «mais il faut se placer dans une optique d’intérêt collectif. Quand un opérateur économique vient avec un gros projet susceptible de créer investissement et emploi, pourquoi ne pas céder le terrain de gré à gré. D’abord, les superficies concernées sont très importantes ce qui, naturellement, réduit le nombre de prétendants potentiels, ensuite, les accords sont validés par une commission au sein de laquelle siègent une multitude de ministères.

De plus, le promoteur s’engage sur un cahier des charges contraignant, enfin, la porte est ouverte à tous ceux qui auraient des projets répondant à l’équation investissement/emploi, car, in fine, c’est là où réside l’intérêt collectif, qu’il s’agisse de projets de logement économique ou touristiques. Pourquoi M. Chaâbi n’a pas réagi quand des projets industriels, dont les siens, ont fait l’objet de cession de foncier de gré à gré, validés par la commission interministérielle des investissements».

De fait, et on l’a vu, il est même arrivé à l’Etat de céder le foncier gratuitement pour des projets d’envergure, toujours dans l’optique de générer investissements et emplois.

En fin de compte, qui a raison et qui a tort ? Si sur le plan juridique, la position de l’Etat est inattaquable puisque aucune disposition légale ou réglementaire ne l’oblige à passer par une procédure d’appel d’offres pour la cession de foncier public au profit du privé, le débat tourne finalement autour des bénéficiaires de ces terrains.

Or, affirme-t-on chez l’Habitat, «tout investisseur est le bienvenu s’il a un projet intéressant et s’il se soumet à un cahier des charges. C’est ce dernier qui constitue le véritable garde-fou contre la spéculation et les dérives et non pas l’appel d’offres». M. Chaâbi, lui, qui n’en est pas à sa première attaque du genre autour du même thème (voir encadré), campe sur ses positions.