Immobilier : la reprise toujours «bloquée» par plusieurs obstacles

• Depuis la crise, les mises en chantier et les demandes d’autorisation de construire ont enregistré une baisse de 40%.
• Un retour à un calme plat est prévu, à partir de juillet, avec la fin des incitations fiscales.
• Le changement des réglementations urbanistiques, la revue de la taxation du secteur et de la tarification des régies sont à étudier.

Le secteur immobilier continue de pâtir des effets de la crise sanitaire, et ses impacts tant sur l’activité de la promotion immobilière que sur l’emploi, le niveau et rythme des acquisitions des biens sont de plus en plus visibles… Jusqu’à maintenant, rien n’est fait pour redynamiser le secteur, si ne n’est la mesure de la réduction/annulation des droits d’enregistrement qui prendra fin au mois courant. Les promoteurs contactés, ainsi que les agents immobiliers saluent vivement cette initiative, puisque, selon eux, elle a permis de donner un souffle important à la dynamique d’acquisition. Une simple mesure qui aurait pu constituer un manque à gagner pour les caisses de l’Etat, mais qui a pu, finalement, les renflouer et, en parallèle, a permis à des professionnels de sortir la tête de l’eau. «La reprise de l’intérêt des clients pour l’immobilier tient à quelques encouragements ci et là. Si le gouvernement s’attelait à édicter des mesures fortes et concrètes, touchant directement l’acquéreur potentiel, le secteur aurait repris son dynamisme depuis un moment», estime un promoteur. L’on s’attend au retour à un calme plat, à partir du mois de juillet et ce, pour le reste de l’année au moins.
Pourtant, ce secteur génère un million d’emplois dont une grande partie concerne une main-d’œuvre non qualifiée et généralement issue du monde rural. Il contribue à plus de 6% du PIB et à 15% au moins à l’ensemble de l’écosystème du bâtiment. De plus, 30% de l’ensemble des crédits bancaires (280 milliards de dirhams) sont octroyés à l’activité immobilière. Plusieurs réalisations sont à mettre à l’actif du secteur. En effet, la production de logements avoisine les 150 000 unités par année, dont 80 000 unités en auto-construction, 50 000 unités de logements sociaux et 20 000 logements de moyen et haut standing sur tout le territoire.
Cependant, depuis la crise, le secteur du bâtiment affiche 40% de mises en chantier en moins par rapport à 2019 et une contraction similaire des demandes d’autorisation de construire. Plus grave encore, la fin des programmes sociaux risque d’aggraver le recours à l’habitat clandestin, qui risque de s’intensifier de manière significative dans les périphéries urbaines du fait migratoire. Actuellement, le constat est tel que le déficit en logements est actuellement de 400 000 unités. Le programme de résorption des bidonvilles, qui a débuté en 2004, a permis le relogement de 270 000 foyers. Mais, à côté, 120 000 autres logements insalubres doivent encore être traités en raison de la migration permanente vers les villes et du foisonnement constant de ces baraquements. En outre, le taux d’urbanisation est de 60% et devrait atteindre 70% à l’horizon 2025-2030. Il y aura donc besoin de loger 4 millions de ruraux au pouvoir d’achat réduit dans les périphéries des grandes agglomérations, essentiellement celles du littoral. Pour rappel, selon les études du ministère de l’habitat, la demande en logements atteindra 1 800 000 unités vers 2025 et concernera (pour 80% de cette demande) des habitations d’une surface allant de 80 à 120 m² pour des prix d’achat envisagés ne dépassant pas les 4000 DH/m², compte tenu du pouvoir d’achat et des capacités de financement de cette catégorie sociale.
Afin de répondre à cette demande et de créer une dynamique économique, plusieurs obstacles sont à lever, à commencer par le changement des réglementations urbanistiques qui sont obsolètes et inadaptées à la réalité du secteur. Cela, sachant que la mise en place de nouveaux dispositifs règlementaires, ou encore l’adoption des documents d’urbanisme se font sans concertation avec les différents intervenants dans l’acte de bâtir. D’autant que ces documents n’apportent pas les réponses optimales aux demandes et aspirations des populations concernées par ces dispositifs en matière d’habitat, de cadre de vie, d’équipement, de transport, d’espaces verts et d’espaces de loisirs et de sports. D’un tout autre côté, la complexité et les lourdeurs administratives avec de nombreux intervenants sont décriées par une grande majorité de professionnels depuis des décennies. Les retards engendrés nuisent à toute l’activité et génèrent des coûts estimés à plus de 5 milliards de DH annuellement. Un autre obstacle réside dans l’inexistence d’un code, d’un manuel ou d’un guide de construction, clairement établi qui puisse servir de référence et de base juridique aux instructions des dossiers.
Par ailleurs, les professionnels décrient les taxes et droits générés et perçus par l’Etat lors d’une opération de construction et de vente d’un logement neuf et qui représentent 40% HT de son prix. Toutes ces taxes sont supportées par l’acquéreur, qui est le consommateur final et dont le pouvoir d’achat est limité, lui rendant de plus en plus difficile l’accès à la propriété. S’il y a une autre contrainte à régler, c’est bien la tarification des régies urbaines qui sont jugées opaques et exorbitantes. Cela, sans parler des équipements des réseaux d’eau potable, d’assainissement et d’électricité des nouvelles extensions urbaines, qui sont réalisés aux frais des opérateurs immobiliers et sont cédés gratuitement aux régies pour leurs mises en exploitation.


La catégorie sociale moyenne reste marginalisée

Le renouvellement des programmes immobiliers est tout aussi important. Autant le logement social a affiché un succès remarquable, puisqu’il représente le tiers de la production de logements et convient au pouvoir d’achat de plusieurs citoyens, en apportant même une réponse à la classe moyenne, autant le logement dédié à la classe moyenne est un fiasco. La commercialisation des logements à 6 000 DH HT/m² est impossible en milieu urbain en raison du coût du foncier qui dépasse les 50% du prix de revient des biens produits. Seul l’opérateur public Al Omrane a pu réaliser plus de 10 000 logements dans ce cadre, grâce au foncier public acquis à un coût préférentiel. L’accès à un logement décent correspondant à des revenus intermédiaires est impossible pour la classe moyenne dans les grandes villes avec les dispositions règlementaires actuelles. Cette catégorie sociale demeure ainsi marginalisée et c’est vers elle que l’attention de l’autorité de tutelle doit être tournée.