Immobilier industriel : le marché est au beau fixe

La demande est dynamique du fait de nouveaux entrants et de l’extension de capacité des opérateurs existants principalement dans l’industrie automobile. Les prix et le taux de rendement de l’immobilier industriel restent stables. L’arrivée de nouvelles enseignes internationales va entraîner une meilleure qualité des constructions et des prestations.

Alors que les marchés de l’immobilier résidentiel et de bureaux continuent de faire grise mine, l’immobilier industriel ne s’est jamais mieux porté. «Ce segment est en effervescence», rapportent les experts du spécialiste du conseil en immobilier CBRE Maroc. Le bilan pour l’année 2017 est des plus encourageants avec de nombreuses transactions réalisées, en location comme à l’achat. Celles-ci sont le fait de nouveaux entrants, «principalement dans l’industrie automobile à l’exemple d’Adient à Kenitra AFZ et Yura à Meknès». Des transactions ont aussi été conclues avec des équipementiers déjà présents sur le marché local depuis quelques années (Delphi, Faurecia, Leoni, Federal Mogul…) et qui s’élargissent pour occuper des surfaces de production plus importantes.

Pour accompagner le mouvement, l’offre se développe principalement dans les zones dédiées: Atlantic Free Zone à Kénitra, Tanger Automotive City… D’autres zones sont en cours de développement (les projets Ecopark, la deuxième tranche de Midparc…), sans compter les projets développés par les privés.

Entre 40 et 65 DH/m2/mois hors taxes et charges dans les zones franches

Aussi étonnant que cela puisse paraître, ce dynamisme ne fait pas bouger les lignes en matière de prix. «Globalement, les tarifs recensés sur l’année en cours sont stables par rapport à l’année dernière et même en comparaison avec 2015», notent les experts de CBRE Maroc. Cela vaut particulièrement pour les zones franches, notamment les P2I, ainsi que les zones industrielles structurées dont justement la promesse est de garantir une certaine stabilité des coûts, de sorte à rassurer les nouveaux entrants ainsi que les industriels déjà installés et qui peuvent procéder à des extensions. Ainsi, au niveau des zones franches, le loyer varie de 40 à 65 DH/m2/mois hors taxes et hors charges. Au niveau des zones industrielles structurées, tout en sachant que les tarifs varient sensiblement selon la zone ou la ville, les loyers se situent actuellement entre 35 et 55 DH/m2, constate CBRE Maroc. En revanche, les prix sont très volatils côté terrains industriels privés, qui constituent par définition un marché opportuniste à l’achat.

Consolidation des zones industrielles et structuration du marché

Considérant ce statu quo global des prix, l’on ne s’étonnera pas d’apprendre que les taux de rendement de l’immobilier industriel sont restés eux aussi relativement stables. «Ce qui est sûr, c’est qu’il y a un réel appétit pour l’investissement en immobilier industriel traduit par plusieurs projets en built-to-suit réalisés cette année», certifient les experts de CBRE Maroc. Et la tendance devrait se poursuivre selon les anticipations des spécialistes, entre autres avec le récent lancement de nouveaux investissements dans le cadre de l’écosystème automobile. Cela devrait amener plus de nouveaux entrants et plus d’élargissement d’activités pour les industriels déjà existants. Un mouvement qui devrait concerner beaucoup plus des villes pour lesquelles CBRE Maroc perçoit déjà la hausse de l’attractivité. Il s’agit des villes de Tanger, notamment à travers Tanger Automotive City (TFZ étant quasi saturée), Kénitra, Fès, Meknès et Casablanca. Les investissements programmés et à venir devraient aussi induire une consolidation des zones industrielles et une structuration du marché. En outre, «de par la demande croissante, les investisseurs devraient être de plus en plus regardants sur la qualité de leurs partenaires et cela devrait induire un ajustement à la hausse des taux de rendement après la compression constatée des dernières années», ajoutent les équipes de CBRE Maroc. L’horizon à plus long terme s’annonce plus radieux avec une meilleure qualité des constructions et des prestations dans le sillage de l’arrivée de nouvelles enseignes internationales. A cela s’ajoute l’émergence d’un marché secondaire avec une offre d’actifs plus qualitative ainsi que d’un nouveau profil d’investisseurs avec notamment la mise en place des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) prévue en 2018.