Immobilier industriel : la demande est en hausse, mais l’offre ne suit pas

La demande est dynamisée par une nouvelle classe d’investisseurs qui s’est détournée des marchés financiers pour miser sur de petites unités industrielles de transformation. L’offre de foncier industriel reste chère : entre 900 DH/m2 en périphérie et 6 000 DH/m2 tout en étant rare et pas aux normes.

Tous les investisseurs locaux et étrangers en attestent, le foncier industriel reste une denrée rare au Maroc. Cela en fait aussi un créneau de placement très intéressant, d’autant plus que la demande est sur une voie ascendante, notamment à Casablanca et sa périphérie. Moncef Lahlou, directeur de Capital Foncier, explique : «En plus de la clientèle étrangère et locale habituelle, de nouveaux opérateurs se manifestent de plus en plus». Selon le professionnel, il s’agit d’investisseurs qui se sont détournés du marché financier en raison de son manque d’attrait actuel, pour miser sur de petites unités industrielles de transformation. En face, l’offre existante ne semble pas adaptée au besoin.

En effet, à Casablanca, les lots sont vendus entre 1 200 et 1 800 DH le mètre carré dans les zones industrielles de Nouaceur (Sapino) et Bouskoura, et de 3 500 à 6 000 DH du côté d’Aïn-Sebaâ et Bernoussi. Pour les PME constituant l’essentiel de la demande actuelle, l’investissement dans une usine peut rapidement devenir prohibitif, autour de 4 000 DH/m2. Même auprès de la clientèle étrangère, ces niveaux de prix passent mal, sachant que ces opérateurs sont habitués à un coût du foncier industriel dans toute l’Europe dépassant rarement 90 euros (autour de 1 000 DH), du fait de politiques de soutien public en la matière. Plus frustrant encore pour les demandeurs de foncier industriel, les produits proposés ne satisfont pas toujours les besoins. «Une zone industrielle aux normes doit disposer de voies larges et d’un raccordement fluide à tous les réseaux», définit un expert. Or, la majorité de l’offre actuelle ne remplit pas ces exigences, assurent les professionnels.

Location d’anciens hangars, usines clés en main, transformation d’un terrain agricole comme alternatives à la rareté des terrains

Pour remédier à la cherté du foncier à l’achat, la clientèle se rabat sur les zones en périphérie où le prix du m2 est de 900 DH, comme à Lissassfa ou Tit-Mellil par exemple. Ces zones sont prisées par de grosses unités ou de petits ateliers acceptant de faire des concessions sur l’éloignement, selon les professionnels. L’autre recours pour compresser le coût consiste naturellement en la location surtout que l’offre en la matière est de qualité avec notamment la zone de la Chambre française de commerce à Bouskoura ou encore la technopole de Nouaceur. L’inconvénient en est que l’entreprise, n’étant pas propriétaire du terrain, ne peut offrir de garantie pour bénéficier d’un financement bancaire.
Si l’investisseur est prêt à passer outre cette contrainte et qu’il veut bénéficier de loyers encore plus bas, une autre option consiste en la location d’anciens hangars industriels, notamment des usines de textile abandonnées dans la zone d’Aïn-Sebaa, proposés entre 20 et 60 DH/m2. Cette option exige quelques efforts d’adaptation du fait que ces installations sont réalisées en hauteur alors que la demande actuelle porte sur des usines horizontales. Un autre type d’offre en plein essor sur le segment du locatif industriel porte sur des usines clés en main réalisées sur mesure. Quoique ces produits soient principalement loués par de grosses unités, ils peuvent également être proposés à de plus petits investisseurs à partir de 1 000 m2.

Mis à part toutes ces options, les investisseurs industriels peuvent pencher pour l’achat d’un terrain à vocation industrielle et l’aménager eux-mêmes. Mais si cette configuration peut revenir un peu moins cher à l’achat du terrain, il faut en revanche rajouter les coûts de raccordements aux réseaux électrique, d’eau et d’assainissement qui amoindrissent au final l’intérêt d’un tel choix. Une autre solution consiste à changer la vocation d’un terrain agricole dont le prix de vente varie généralement de 300 à 600 DH/m2. Mais cette démarche est très risquée, l’investisseur n’ayant aucune garantie d’obtenir une dérogation, surtout quand il s’agit d’entreprises étrangères.
En somme, le casse-tête reste entier à Casablanca comme d’ailleurs dans plusieurs autres régions du Maroc. Dès lors, les professionnels insistent sur une plus forte implication des pouvoirs publics en la matière, directement ou à travers le soutien des promoteurs privés.

En attendant, c’est la compétitivité du Maroc à l’international qui en pâtit. Certains experts estiment que le Royaume a perdu l’équivalent de 2% du PIB sur les 10 dernières années du fait de la non-réalisation de projets d’investissement entravés par des problématiques liées entre autres au foncier.