Immobilier d’entreprise : un marché porteur mais une offre toujours médiocre

L’arrivée massive de fonds d’investissements immobiliers devrait contribuer à  proposer des produits conformes aux standards internationaux.
La demande en bureaux est estimée à  400 000 mètres carrés par année dans le Grand Casablanca.

Investisseur cherche désespérément locaux industriels et commerciaux, plateformes logistiques et bureaux en centre-ville pour développer ses activités au Maroc… L’état des lieux du secteur, clair et sans détour, dressé par le président du CRI du Grand Casablanca, Hamid Ben Elafdil, a de quoi inquiéter plus d’un. «Les plateformes logistiques sont une des grandes préoccupations pour les années à venir, les entreprises expriment des besoins forts. Le projet Morocco mall va apporter une réponse pour les locaux commerciaux de classe A. A ce jour, en revanche, rien n’a été étudié pour la catégorie B. En matière de locaux industriels, il n’y a quasiment aucune offre dans ce segment, mis à part le parc industriel de Médiouna» , constate-t-il. Et d’ajouter : «La zone industrielle de Ouled Saleh près de Bouskoura, sur laquelle 70% des terrains ne sont pas encore valorisés, fait l’objet de spéculations délirantes ! Enfin, la demande en bureaux est estimée à 400 000 mètres carrés par année. Lorsque l’on sait que l’on a en face un million de mètres carrés de surface d’anciens appartements reconvertis en surface de bureaux, on comprend aisément tout l’enjeu de développer des plateaux de travail à des prix compétitifs».
Il faut dire que le terme même d’immobilier «d’entreprise» est tout récent au Maroc. «Il y a cinq, six ans, on ne parlait encore que de promoteurs immobiliers tout court, lesquels se contentaient de construire des bâtiments et de les vendre sans se soucier de l’utilisation qu’en fait l’acquéreur», relève Fouad Akalay, DG d’Archimedia.

Des fonds d’investissements créateurs de valeur pour l’ensemble de la chaîne
Cela dit, cette situation est en train de changer. De grands projets d’infrastructures sont venus directement insuffler un nouvel élan au secteur qui se professionnalise et se dote de véritables stratégies d’investissement immobilier, introduisant de nouvelles activités liées au service et à l’accompagnement des entreprises.
Peu à peu, la logique patrimoniale est abandonnée au profit de la logique de location qui contribue à la pérennité des produits. De nouveaux opérateurs très spécialisés s’installent. C’est le cas de Sgam Alternative investissement (AI) Maroc, filiale à 100% du groupe Société Générale. «Après avoir étudié le marché marocain et surtout quantifié le stock actuel de l’offre en termes d’immobilier d’entreprise, nous comptons développer des actifs de taille moyenne dont la surface sera comprise entre
5 000 et 15 000 mètres carrés», détaille le directeur de la filiale, Wafi El Yacoubi.
La demande des entreprises marocaines et des multinationales s’alignant de plus en plus sur les standards internationaux, le fonds se positionnera sur des actifs bien situés, facilement accessibles, disposant de services, d’aménagement de sécurité et de confort aux normes et standards internationaux.
Zineb Bennani, directrice de l’Asset management immobilier Maroc du fonds SGAM, ajoute que «le fonds AI Amlak Development (NDLR : un des deux véhicules de Sgam dans l’immobilier) a pour objectif de réaliser une performance moyenne nette de 15 à 20% par an pour une durée de vie de 7 ans, pour une taille cible de 500 à 750 MDH en fonds propres».
Elle fait savoir, par ailleurs, qu’un premier closing a été réalisé, et d’autres interviendront au cours de cette année et que la sortie s’opérera lorsque les actifs seront stables. Pour cela, l’immeuble présenté aux investisseurs potentiels devra être loué et géré de manière professionnelle, d’où l’intérêt de confier sa gestion aux property et facility managers (voir interview ci-dessous). «L’idée est de créer un maximum de valeur sur l’ensemble de la chaîne immobilière», précise Mme Bennani.
Côté prix, hors taxes et hors charges, pour des immeubles en centre-ville moderne, «il faudra compter entre 150 à 180 DH le mètre carré/mois pour des actifs de catégorie A, contre 120 à 140 DH dans le quartier d’affaires de Sidi Maârouf», ajoute-t-elle.
Bien qu’il n’en soit qu’à ses prémices, le marché de l’immobilier d’entreprises est incontestablement un secteur rentable qui va connaître une croissance soutenue et constante les années à venir.
Reste à espérer qu’avec les nouvelles statistiques du baromètre de l’immobilier dévoilées par le CRI de Casablanca, jeudi 23 avril (lire  cet article ), les opérateurs puissent sonder au mieux les besoins des utilisateurs afin de proposer une offre adaptée et compétitive.