Tout savoir sur le logement au Maroc

Une étude de grande envergure, relative à l’enquête nationale sur la demande en habitat, a été initiée en partenariat entre le ministère de l’habitat et de la politique de la ville, le Groupe d’aménagement Al Omrane et la Compagnie générale de l’immobilier.

L’enquête est la deuxième (la dernière enquête du genre remonte à 2000) et son apport consiste à donner une idée bien précise sur le parc national d’habitats, surtout en milieu urbain où les promoteurs disent manquer de visibilité sur la demande. Mais avant de commencer à parler des résultats, il convient de rappeler que pour la réalisation de l’enquête sur le parc logement, le ministère de l’habitat a mené des investigations sur un échantillon de 16 000 logements occupés à titre de résidence principale et sur un échantillon de 9864 logements vacants. La démarche du ministère a fait l’objet d’une concertation avec différents intervenants. De même, les outils proposés pour mener les différentes enquêtes sur le terrain ont fait l’objet d’un test à la phase pilote de l’enquête. Le champ de l’étude est constitué de l’ensemble des territoires urbains des seize anciennes régions du pays. Une attention particulière a été accordée aux villes chefs-lieux des régions ainsi qu’à quelques villes importantes, notamment Tétouan, Taza, Khouribga, El Jadida, Mohammédia, Salé, Témara et Agadir.

Les principaux résultats de l’étude, donc, ont été dévoilés par le ministre de tutelle, Nabil Benabdallah, le 29 mars 2016. Et il s’est avéré que ce travail réalisé de manière impeccable est tout aussi utile aux pouvoirs publics pour faire le point sur les politiques en matière d’habitat et mieux orienter celles à venir. Au-delà, l’enquête répond à toutes les questions que l’on peut se poser par curiosité sur la manière dont se logent les Marocains.

Cette étude servira à identifier la demande des ménages urbains et ruraux en matière d’habitat ; ressortir et localiser les pôles d’attractivité au niveau national et régional ; territorialiser cette demande et préciser sa typologie ; faire ressortir la mobilité résidentielle au cours des dix dernières années ; évaluer le niveau de satisfaction des ménages vis-à-vis de leurs logements actuels et enfin doter le marché de l’immobilier en données nécessaires sur la demande en habitat. Il est vrai que l’étude a ressorti plusieurs informations et indicateurs concernant la demande en habitat. D’abord, la demande globale en habitat, au niveau national, est de l’ordre de 1572 893 unités d’habitations, dont 1359788, soit 87%, en milieu urbain et 213 106, soit 13%, en milieu rural.

Cette demande est dominée par cinq principales régions qui attirent 77,8% de la demande globale. Il s’agit de la Région Grand Casablanca–Settat avec 30,4%, Marrakech-Safi (16,2%), Rabat–Salé–Kénitra (11,3%), Tanger–Tétouan –Al Hoceima (10,5%) et la Région Fès-Meknès (9,4%).

La préférence va au logements tous types confondus

Il a également été démontré qu’au niveau national, 86,5% des demandeurs optent pour l’acquisition du bien immobilier et 13,3% pour la location.

On découvre également que la préférence va pour les logements tous types confondus, avec 83% de la demande globale, contre 17% pour les demandes de lots de terrain. Autre révélation, neuf constructions sur dix sont réalisées par des personnes physiques. Il se trouve que, malgré le saut qualitatif et quantitatif qu’il a accompli durant les dernières années, le secteur de la promotion immobilière reste finalement un petit contributeur à la production de logements. En effet, l’enquête sur le parc de logements révèle que 9 constructions sur 10 au niveau national ont été réalisées par des personnes physiques dans le cadre de l’autopromotion. Cela est à lier bien évidemment à la prédominance des maisons marocaines au niveau national, lesquelles sont généralement construites par leurs propriétaires au même titre que les villas et les constructions sommaires réalisées à 90% par autopromotion. Les promoteurs ne sont au final présents de manière notable que sur les immeubles, et encore, ils n’en réalisent même pas la moitié (46%). Cependant, le vent pourrait tourner en leur faveur au cours des prochaines années. L’enquête révèle que 69% des futurs propriétaires envisagent d’acheter un logement construit plutôt que d’en construire eux-mêmes. La demande est donc bien réelle. Reste à adapter les prix d’acquisition aux modalités de financement.

En milieu urbain, où la demande pour un usage de résidence principale est dominante avec 93% (tandis que pour le logement secondaire n’est que de 4% contre 3% pour l’investissement), il existe au Maroc 5,8 millions de logements. Cependant, l’étude ne prend en compte que le parc à fin 2012 (année où les enquêtes de terrain ont été menées). En y rajoutant la production de ces trois dernières années, d’après les statistiques officielles, qui s’établit à près de 440 000 logements, le parc actuel avoisine 6,2 millions.

En remontant à 2000, le total de logements ne représentait que 4 millions, soit une croissance de 55% en 15 ans, avec une production moyenne annuelle de près de 150 500 unités sur la période. Fait notable, 8 régions sur les 16 abritent 80% des logements urbains. Il s’agit des régions de Casablanca, Rabat, Tanger, Souss, Marrakech, l’Oriental, Meknès et Fès. La région de Casablanca concentre à elle seule près de 21% du total. Si elle est réunie avec Rabat, la proportion monte à près du tiers. L’enquête révèle en outre que 79% des logements comptabilisés sont occupés à titre principal. Les logements secondaires, vacants et à usage professionnel sont estimés respectivement à 6%, 9% et 3%. S’agissant des types d’habitats, les appartements en immeuble ne pèsent que le quart du parc occupé à titre principal (seul ce parc est détaillé par type de logements), même si l’on a l’impression qu’on en a construit à tour de bras ces dernières années. C’est plutôt la maison marocaine qui reste dominante avec une part de 67%. On compte encore 4% de villas et autant de constructions sommaires ou bidonvilles.

La classe moyenne et le logement social

Parmi les révélations intéressantes de l’enquête, c’est que le parc du logement social est occupé à plus de la moitié par la classe moyenne

Avec le succès qu’a connu le logement à 250 000 DH au cours des dernières années, on a eu tendance à réduire le segment social à ce type d’habitat. Pourtant, il n’en représente qu’une partie limitée. En principe, un habitat social doit présenter une superficie couverte comprise entre 50 m²  et 80 m²  et doit être composé de 2 ou 3 pièces pour s’adapter à sa cible, rappelle l’enquête de l’Habitat. En se basant sur cette définition, le stock national de logements sociaux est évalué à près de 1,2 million, soit un habitat sur 4 du parc global. Or, dans ce total, plus des deux tiers sont des maisons marocaines, ce qui prouve bien, là encore, que les ménages concernés privilégient l’acquisition de lots de terrain et l’auto-construction à l’achat d’un appartement (essentiellement les logements à 250 000 DH). En plus, ces derniers ne représentent que 29% du parc d’habitats sociaux. A noter toutefois que les appartements sociaux en immeuble dominent dans les grandes métropoles (57% à Casablanca par exemple).

Autre aspect intéressant révélé par l’enquête au niveau national : dans les plus grandes villes, le logement social n’est plus seulement convoité par les ménages pauvres ou vulnérables mais, dans une large mesure, par les classes moyennes. En effet, seuls 40% du parc sont occupés par des familles ayant un revenu inférieur à 4000 DH/mois, cible de prédilection du logement social. Le reste, soit 60%, est occupé par des ménages de la classe moyenne ou pouvant y être assimilés. 46% des habitats sociaux abritent des ménages percevant entre 4000 et 6 000 DH et les occupants de 14% du parc ont des revenus plus élevés. Les ménages de la classe moyenne choisissent en priorité des 3 ou 4 pièces de 75 m²  au moins.

L’enquête sur le parc logement apporte des éclairages intéressants sur les modes d’habitation de la classe moyenne, un segment de clientèle plein de promesses pour les opérateurs et dont on cerne toujours mal les besoins.

Précisons d’abord que l’étude regroupe dans la classe moyenne les ménages dont les revenus se situent entre 4000 et 14 000 DH (62% de l’effectif global des ménages au Maroc). Comme on pouvait s’y attendre, les ménages intermédiaires vivent essentiellement dans des maisons marocaines (68%). Seul le quart réside dans des immeubles. Cependant, l’enquête relève qu’au fur et à mesure de l’accroissement du revenu et de l’ascension sociale, la classe moyenne a tendance à préférer l’appartement en immeuble et la villa à la maison marocaine. Cela sachant que l’appropriation du logement est plus prononcée au sein de la classe intermédiaire par comparaison à la moyenne nationale (69% contre 67%). Il ressort aussi de l’enquête qu’une majorité de ménages appartenant à la classe moyenne (61%) opte pour des habitats de 3 ou 4 pièces, avec une préférence pour les superficies comprises entre 75 et 150 m².

Notons enfin que 5% des ménages intermédiaires font état d’un plan de changement de logement dans un proche avenir (entre 3 et 5 ans). Les principaux motifs avancés sont les raisons familiales (31% des cas), le statut d’occupation du logement (25%) et la taille de l’habitat (16%).

L’enquête dévoile que 67% des ménages urbains sont propriétaires de leur logement, alors qu’ils n’étaient que 63% en 2000. Plus marquant encore, à peine 18% des ménages étaient propriétaires de leur logement antérieur. Il convient également de souligner que l’appropriation de l’habitat se fait principalement à travers l’autopromotion: 45% des logements sont construits par leurs propriétaires. Par contre, 18% achètent leur bien auprès d’un particulier, tandis que la même proportion est héritière. Ce n’est finalement que 15% des propriétaires qui ont acquis leur logement auprès d’un promoteur privé. Cette part n’est que de 2% s’agissant de ceux qui ont traité avec un promoteur public. Une autre donnée à laquelle on ne s’attendait pas forcément est que le crédit bancaire ne contribue qu’à hauteur de 14% au financement des logements. Pour accéder à la propriété, les Marocains comptent nettement plus sur leurs fonds propres qui représentent 75% du financement. Il faut dire que le coût d’acquisition d’un logement au niveau national tourne autour d’une moyenne de 306 277 DH, ce qui reste relativement soutenable. Les auteurs de l’étude précisent toutefois que cette donnée est difficile à saisir dans la mesure où elle est, d’une part, souvent sous-évaluée par l’enquêté et, d’autre part, elle varie dans le temps selon l’état, l’emplacement du logement… Il faut également signaler que les Marocains ne sont pas très portés sur le déménagement. Moins de 6% des ménages urbains comptent en effet changer de logement dans les cinq années à venir dont 81% envisagent de rester dans la même ville. Un phénomène à lier au fait qu’une majorité de ménages est plutôt satisfaite de ses conditions d’habitation.

L’étude a révélé que 80% des logements demandés sont d’une superficie comprise entre 50 et 100 m², 42% des lots de terrain demandés sont de superficie comprise entre 80 et 100 m². 14,6% des demandeurs souhaitent acquérir un bien de valeur inférieure à 140 000 DH ; 40,6% des demandeurs souhaitent acquérir un bien de valeur allant de 140 000 DH à 250 000 DH ; 22,7% souhaitent acquérir un bien de valeur allant de 260 000 DH à 400000 DH ; 17,6% des demandeurs souhaitent acquérir un bien de valeur allant de 410 000 DH à 950000 DH et enfin 4,5% des demandeurs souhaitent acquérir un bien de valeur supérieure à 1MDH. D’un autre côté, 80% des demandeurs préfèrent l’achat du logement, clé en main, contre 12% des demandeurs qui optent pour l’achat sur plan.