SMAP EXPO Bruxelles 2016 : Crédit immobilier, ce qu’offrent les banques actuellement

Financer son logement par crédit bancaire devient plus intéressant. Un logement de 1,5 MDH, contracté sur une durée de 25 ans à un taux de 5,75%, implique un coût global de 2,9 MDH. En y ajoutant les frais d’assurance et de dossier, l’opération s’élève à un peu plus de 3 MDH.

Acheter sa maison à travers un crédit bancaire suppose de supporter plusieurs charges liées notamment aux charges d’intérêt s’étalant sur plusieurs années, aux frais d’assurance, de dossier… Au final, l’acquéreur se retrouve avec un coût de crédit conséquent, et ce, même s’il dispose d’un apport personnel avant la contraction d’un crédit.

Par rapport aux deux dernières années, le crédit bancaire est devenu plus intéressant. Les banques ont revu leur grille tarifaire grâce à l’amélioration de la conjoncture économique et à la détente de leur liquidité. En effet, le déficit de liquidité avoisine les 40 milliards de DH alors qu’il avait pointé à plus de 80 milliards de DH auparavant. D’autant que Bank Al-Maghrib avait procédé à 2 abaissements de son taux directeur de 3% à 2,75% en septembre 2014 puis à 2,5% en décembre de la même année. Ce qui a permis aux banques de se refinancer à moindre coût et les a donc poussées à revoir à la baisse de leur taux de crédit.

Il faut savoir que nos concitoyens résidant à l’étranger peuvent financer leurs logements aussi bien à l’étranger, à travers les banques marocaines installées à l’étranger ou directement au Maroc. Il suffit d’établir un engagement de domiciliation des transferts. Il s’agit d’une lettre signée et légalisée par le client à travers laquelle il s’engage à transférer ses fonds, notamment le montant de la traite mensuelle, objet du crédit contracté.

Aussi, certaines banques comme Attijariwafa bank, exigent, en plus de cela, une attestation de domiciliation de salaire du client de la part de son employeur, si ce dernier est de nationalité marocaine. Quoi qu’il en soit, le Marocain résidant à l’étranger est traité sur le même pied d’égalité que celui résidant au Maroc, et bénéficie des mêmes conditions de financement, promotions ou autres, et est tenu de respecter les mêmes engagements.

Ne pas verser les frais d’assurance en une seule fois dès la contraction du crédit

Toujours dans le crédit immobilier, Attijariwafa bank propose dans sa nouvelle grille tarifaire 6 taux fixes dans une fourchette allant de 5% à 5,95% en fonction du revenu du client (de moins de 20 000 DH à plus de 50 000 DH par mois) et de la durée choisie, alors que deux années auparavant, les taux étaient situés à 6,45% et pouvaient atteindre 6,70%. Ce qui correspond à des baisses entre 75 points de base et 1,45 point.

La Banque Populaire, elle, a mis en place des packs où le taux est déterminé selon l’âge et le revenu du contractant. Ils peuvent ainsi varier de 5,15% à 5,80% pour le taux fixe et s’élever à 6,5% hors pack.  Notons qu’avant ce réaménagement, les taux dépendaient surtout de la durée du prêt et de la quotité de financement. Ils débutaient à 5,57% et allaient à un maximum de 6,55%.

Pour sa part, le CIH fixe son taux de crédit à 5,90% au lieu de 6,4% pour la clientèle standard. Cela dit, si le client s’autofinance à plus de 20%, le taux est même repoussé à 5,5%. Si en plus la durée du financement est ramenée à moins de 7 ans, la barre peut encore descendre à 5,30%. De même, les banques à capitaux français dont notamment la BMCI et le Crédit du Maroc, proposent un taux de 4,5%. En face, certaines banques ont  gardé leurs tarifs inchangés mais ont allégé leur marge de négociation. Un client peut facilement obtenir un taux de 5,82% alors que le taux standard appliqué est de 6%.

Supposons un client souhaitant acquérir un bien immobilier de 1,5 MDH sur une durée de 25 ans. Avec un taux de 5,75% comme moyenne observée, la mensualité ressort à 9 964 DH TTC, soit un coût global du crédit de 2 989 200 DH. A cela, il faut rajouter les frais d’assurance et de dossier qui diffèrent d’une banque à l’autre. En effet, certaines banques associent au crédit une prime d’assurance forfaitaire au moment où d’autres la calculent en pourcentage du montant contracté. En prenant l’exemple d’une banque de la place qui alloue un montant forfaitaire, la prime d’assurance pour ce montant de 1,5 MDH se situe alors à 61 500 DH. Avec des frais de dossier supplémentaires de l’ordre de 3000 DH en moyenne, le coût du crédit final se monte à un peu plus de 3 MDH. Ce qui revient à dire qu’à l’arrivée à terme de la durée du crédit, le client devra payer le double du montant du crédit contracté. En plus de cela, il faut compter également les frais liés à la conversion de la devise du pays de résidence du MRE vers la monnaie nationale.

Il est fortement recommandé de ne pas verser les frais d’assurance en une seule fois dès la contraction du crédit mais en prime périodique, selon une fréquence sur laquelle et le banquier et le client se mettent d’accord. De cette façon, si le client souhaite payer une partie de son crédit par anticipation, il ne devrait pas verser le reliquat de la prime d’assurance. Par contre, s’il opte pour le paiement en prime unique, il ne peut récupérer ce qui en reste.