Qualité du logement : à qui incombe la responsabilité ?

La promoteur a une responsabilité contractuelle. Celle des prestataires est aussi engagée. En cas de litige, le recours judiciaire est toujours possible.

Après l’acquisition d’un bien immobilier, l’occupation des lieux est souvent synonyme de problèmes. Combien de personnes se plaignent de de défaut de construction, d’anomalies ou de vices cachés. Ils sont nombreux à débourser jusqu’à 30% du prix d’achat pour remettre de l’ordre dans leur logement. Il y a quelques années, la montée en flèche des prix de l’immobilier conjuguée à une forte demande avait attiré beaucoup d’amateurs vers le métier. Conséquence, des projets qui ne répondent pas aux normes de sécurité, de confort ou de bien-être. Actuellement, même après l’assainissement du marché des non-professionnels, suite à cette crise immobilière, des promoteurs immobiliers de renom sont pointés du doigt.

Des clients se disent lésés sur la superficie, d’autres protestent contre une position contraire au contrat initial ou remettent en question certaines caractéristiques du bien. Cela survient généralement dans le cas de la vente en état future d’achèvement (VEFA). Il n’est pas rare que des modifications soient apportées sans que l’acquéreur ne soit avisés. Même s’il arrive que ces problèmes soient surmontés, l’acquéreur peut être confronté à d’autres anomalies liées à la qualité de la finition. «Les cas les plus fréquents concernent les infiltrations d’eaux, les fissures, l’effritement de la peinture, à l’intérieur du bien comme sur les façades», énumère Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca.

Une garantie de deux ans pour les immeubles à usage d’habitation

A qui incombe la responsabilité ? «La qualité du bien dépend de la qualité du promoteur et de facto de celle des intervenants, dont la maîtrise d’ouvrage et l’ingénierie», fait savoir Rachid Khayatey, PDG du groupe immobilier KLK, avant de poursuivre : «La conception, les matériaux utilisés, la réception… peuvent être bien réalisés ; mais la mise en œuvre peut laisser à désirer». Autrement dit, la responsabilité n’est pas forcément du ressort du promoteur. Selon M.Khayatey, «il existe un amalgame entre le promoteur et le constructeur. Et pour ce faire, il faut définir une matrice de responsabilité à chaque strate de la construction, depuis les fondations jusqu’à la remise des clefs».

Toutefois, le contrat d’achat lie l’acquéreur au promoteur. Ce qui revient à dire que «la responsabilité du promoteur est contractuelle et que c’est vers lui seul que l’acquéreur devrait se tourner», explique Me Anibar. L’article 542 du dahir des obligations et des contrats (DOC) précise que «le vendeur garantit les vices de la chose qui en diminuent sensiblement la valeur, ou la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée d’après sa nature ou d’après le contrat. Il garantit également l’existence des qualités par lui déclarées, ou qui ont été stipulées par l’acheteur». De son côté, la loi sur la protection du consommateur dispose que toute action en justice découlant des défauts nécessitant la garantie ou du fait que l’objet vendu est dépourvu des qualités promises, doit être intentée dans les délais suivants, à peine de forclusion : pour les immeubles, dans les deux ans après la livraison; pour les biens meubles, dans l’année suivant la livraison. Elle précise que ces délais ne peuvent être réduits par accord entre les contractants.

L’acquéreur d’un bien immobilier à titre d’habitation a donc une durée de garantie de deux ans, pendant lesquels il a le droit d’invoquer la responsabilité du promoteur pour tout défaut qu’il aura trouvé dans la construction. Dans la pratique, les clients ne sont pas au fait de cette disposition réglementaire et les promoteurs profitent de cette ignorance. En effet, «le contrat de vente d’un bien immobilier ne mentionne généralement pas ces clauses. Pire encore, pour attirer la clientèle, les promoteurs disent offrirent un an de garantie», explique Ouadie Madih, secrétaire général de la Fédération nationale des associations des consommateurs au Maroc (FNAC). Au final, le client bénéficie de trois années de garantie: deux ans réglementaires et une année contractuelle.

Faible marge de manœuvre pour l’acquéreur d’un logement social

M.Madih relève qu’il y a souvent des anomalies dans le contrat de vente de logements sociaux. «Il est généralement stipulé que le client a déjà visité, contrôlé et vérifié les lieux, et qu’ils sont conformes au cahier des charges, alors que dans la réalité, il vient à peine de recevoir les clés. Il est aussi précisé, noir sur blanc, que le client n’a pas le droit de poursuivre ni de demander une indemnité quelle que soit sa nature», dénonce-t-il. Même avec la VEFA, l’acquéreur est lésé puisque la loi ne mentionne pas de sanctions à l’encontre du promoteur. Dès lors, le seul recours possible reste la voie judiciaire s’il s’estime lésé. Me Anibar explique dans ce sens qu’il existe deux voies. La première, dite estimatoire, consiste en une revue à la baisse du prix, convertie en indemnités. La seconde est la résiliation du contrat. Toutefois, ces deux actions sont difficiles à mettre en œuvre. Reste une troisième voie non prévue par la loi : «L’acquéreur engage les travaux que le juge estime nécessaire. Ensuite, le promoteur prend en charge les frais que le client aura déboursé», explique notre avocat.

Pour contrer tous les problèmes liés à la construction depuis les fondations jusqu’à la finition, la corporation des promoteurs immobiliers a mis en place en 2015, un label qualité, appelé Iltizam. Il comprend un cahier des charges de 99 critères auxquels le promoteur devra répondre, en plus de critères éliminatoires. Son obtention est conditionnée par l’adéquation du projet à 4 familles d’exigences liées aussi bien à la transparence, qu’à la réglementation et la communication, en passant par les standards techniques et normatifs, en plus du volet assurance, santé, sécurité et développement durable. Il y a lieu de préciser que la conception du projet devra être réalisée par des intervenants agréés par leur ordre respectif, à savoir les bureaux d’étude, les architectes, les bureaux de contrôle, les ingénieurs, les géomètres topographes… Dans la pratique, rares sont les promoteurs qui y ont recours pour «certifier» leurs projets.