SMAP EXPO Bruxelles 2016 : Même en stagnation, le rendement locatif reste intéressant

La rentabilité d’un investissement locatif se situe entre 5 et 6% pour le résidentiel principal. Les logements à titre d’habitation secondaire, eux, offrent un rendement qui peut pointer à 10%.

Le marché immobilier au Maroc n’est pas près de sortir de l’auberge. C’est un fait qui se confirme de plus en plus au fil des années. Que ce soit pour le neuf ou pour la seconde main, le secteur est en stagnation. Promoteurs, agences immobilières, chercheurs de logements…, tous se plaignent de l’absence de dynamisme de marché. Alors que les demandes d’acquisition marquent le pas durant ces dernières années, nombre de clients se sont tournés dès lors vers la location, en attendant des jours meilleurs. Aussi, nombreux sont les propriétaires qui proposent leurs biens immobiliers à la location, alors qu’auparavant ils s’étaient positionnés à la vente. Mis à part quelques personnes qui trouvent une «belle opportunité» à l’achat ou encore quelques villes qui connaissent une augmentation des prix du fait de la forte concentration enregistrée sur une longue période, aucune tendance générale n’est observée. C’est ainsi que certains, proposant leurs biens à la location, ont préféré avoir un rendement locatif plutôt que de laisser le logement vacant. Mais même sur le segment de la location immobilière, les prix n’évoluent pas vraiment. Du coup, les rendements locatifs stagnent également. Ils se situent entre 5% et 6% à Rabat et Casablanca pour les logements neufs. Les logements de seconde main offrent les mêmes taux de rendement à quelques exceptions près. Non en raison du recul des prix dans cette niche du marché de l’immobilier mais surtout parce que les prix du logement neuf ont tellement reculé qu’ils se sont rapprochés des prix des anciens biens immobiliers. Ce qui explique le taux de rendement presque pareil pour les deux segments.

Le taux de rendement est plus élevé pour le résidentiel touristique

Cela dit, pour le résidentiel touristique, le taux de rendement est plus élevé et ce, malgré la durée de vacance du bien. En effet, les biens immobiliers à vocation touristique sont plus prisés pendant la saison estivale ou encore les vacances de printemps. Et mis à part quelques nuitées durant l’année, ils restent vacants tout le reste de l’année. Du coup, pendant cette courte durée d’occupation des lieux, les prix pointent à des niveaux élevés et augmentent au fur et à mesure de la demande et de l’afflux des vacanciers. Quand on sait que durant cette période, les appartements sont proposés à 1 000 DH la nuitée au bas mot et peuvent grimper jusqu’à 2000 DH et même dépasser ce prix des fois, acquérir un logement à titre d’habitation secondaire dans l’objectif de le louer peut rapporter un rendement plus intéressant que ceux destinés à une habitation principale. La rentabilité peut donc atteindre 7%, voire 10% dans les villes à forte affluence touristique comme celles du Nord.

Notons que ce rendement tel que présenté est un rendement brut, et fait donc abstraction de toutes charges afférentes comme les taxes (urbaine et des services communaux) et les divers frais (distribution d’eau et d’électricité, syndic, réparation..). Ainsi, ce rendement est obtenu en rapportant le revenu locatif brut annuel du logement au prix d’acquisition, sachant que ce dernier inclut les frais relatifs au notaire, aux droits d’enregistrements, au coût du crédit, à l’agence immobilière, s’il y a lieu… Ce qu’il faut savoir aussi, c’est que ce revenu locatif brut ne prend pas en compte les risques inhérents à la location, à savoir les loyers impayés, la durée de vacance du locataire…

Une autre méthode de calcul plus intéressante et qui reflète donc mieux la réalité, consiste à mesurer le taux de rendement net. Il s’agit donc de déduire du revenu locatif brut de l’année les différentes charges, taxes et frais de gestion et de le rapporter par la suite au coût global d’acquisition du bien.

Ainsi, avant de se lancer dans un investissement locatif, il faut bien se renseigner sur la méthode de calcul en prenant en compte tous les paramètres pouvant influencer le taux de rendement.

Il est vrai que l’immobilier ne rapporte plus autant, en comparant la situation actuelle par rapport à il y a 6 ans. Mais il n’en demeure pas moins que de tous les placements, la pierre reste le placement à privilégier sur le très long terme. Il obéit comme tout autre véhicule de placement à des cycles de baisse et de hausse suivis, en fonction de la conjoncture du moment. Aussi faibles soient ces rendements de 5% à 10% proposés par le marché, ils restent nettement plus intéressants que ce qu’offre le marché actions, les comptes sur carnet, les dépôts à terme, les organismes de placement collectif en valeurs mobilières ou même les œuvres d’art et l’or. En effet, la Bourse de Casablanca accumule des baisses depuis plusieurs années et bien qu’elle tente de se reprendre en ce début d’année avec une performance de 4% affichée par l’indice général du marché depuis le début de l’année, elle est loin d’annuler les pertes engrangées depuis 2008. Elle a affiché ainsi une baisse de 26,8% sur ces 8 dernières années. Pour sa part, la rentabilité des dépôts à terme tourne aux alentours de 3,5% pour les comptes bloqués sur 6 mois et celle des comptes sur carnet ressort en diminution d’un semestre à l’autre, à environ 2%, en raison de la détente de la courbe des taux du Trésor de 52 semaines sur laquelle elle est indexée. Les OPCVM, eux, offrent des rendements allant de 2 à 3% en fonction de la catégorie à laquelle ils appartiennent.