Les transactions sur le foncier se font toujours rares

Les vendeurs réclament des prix trop élevés par rapport à ce que les promoteurs sont prêts à payer. La réduction des surfaces constructibles imposée par certains plans d’aménagement réduit l’intérêt des terrains sis dans les zones villas.

Longtemps attendus pour atténuer la pression sur le foncier, les nouveaux plans d’aménagement sont loin de tenir leurs promesses. Ces documents ont certes apporté une offre supplémentaire de terrains (nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation, conversion de zones villas en zones immeubles…) qui a été bien utile. «Nous disposions depuis sept ans d’un terrain laissé en l’état. Ce n’est qu’après un renouvellement de plan qui a fait entrer ce foncier dans le périmètre urbain que nous avons pu le valoriser», illustre un promoteur immobilier à Casablanca.

Reste qu’une grande partie des nouvelles ressources foncières est difficilement cessible. Le phénomène concerne plusieurs villes mais le cas de Casablanca est le plus emblématique. Malgré le renouvellement des documents d’urbanisme de la métropole dès 2011, les agents immobiliers rapportent que les ventes de terrains se font au compte-gouttes. Evidemment, cela se justifie d’abord par la conjoncture morose du marché du logement. «Dans la situation actuelle, on y réfléchit à deux fois avant de lancer un programme immobilier», commente Saïd Sekkat de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Mais il y a aussi un dialogue de sourds qui s’est installé entre les propriétaires de terrains et les promoteurs. «Les détenteurs d’actifs demandent des prix trop élevés par rapport à ce que sont disposés à payer les développeurs. Ils semblent être restés sur les tarifs pratiqués au plus fort de la bulle immobilière», observe un promoteur.

L’écart va quasiment du simple au double selon les quartiers. A Palmiers, l’Oasis, Maârif, Riviéra, Hay Hassani, entre autres principales zones, les propriétaires de terrains de villas passés en zone immeubles exigent pas moins de 30 000 DH/m2 en moyenne. Ceci alors que les rares transactions qui aboutissent se font autour de 18000 DH/m2, fait savoir un agent immobilier.

Les promoteurs de petite taille écartés d’office à cause de parcellaires trop importants

Les nouveaux plans d’aménagement compliquent d’autant plus les transactions qu’ils introduisent des règles urbanistiques qui rebutent les demandeurs de foncier. Le propriétaire d’un terrain de villa désormais constructible en R+4 à Palmiers témoigne: «Le nouveau plan d’aménagement impose un recul (zone non constructible en façade du terrain) de 4 mètres sur ma parcelle, ce qui décourage les potentiels acheteurs». Sachant que la façade du terrain en question va sur 20 m2, l’acquéreur perdra en effet d’office 80 m2 qu’il ne pourra pas développer, ce qui est non négligeable sur une surface totale de 500 m2. Cet exemple est loin d’être isolé. Plus de 1500 villas à Palmiers seraient dans le même cas de figure. «Sachant que chaque terrain dans la zone est d’une superficie moyenne de 400 m2, ce sont quelque 60 ha en plein centre de Casablanca qui devraient rester inexploités pendant encore longtemps», se désole un professionnel. Dans d’autres zones (Oasis, Riviéra…) la situation est plus complexe. Les reculs, également critiqués par les architectes-urbanistes, sont tout aussi pénalisants, tandis que les hauteurs autorisées sont moindres.

Le référentiel des prix sera mis à jour

Un autre raté des nouveaux plans d’aménagement, pointé cette fois par les promoteurs immobiliers, consiste en la définition de parcellaires (superficie minimale pour la réalisation d’un lotissement) trop importants vu les capacités de la majorité des développeurs. L’un d’eux se plaint du fait que «le parcellaire défini au sein de certaines zones va jusqu’à 5 000 m2». Cela revient à écarter d’office les opérateurs de taille moyenne, selon lui. Quand on sait que le coût d’un tel foncier peut facilement atteindre 25 à 30 MDH et du fait que les banques exigent des promoteurs qu’ils financent le terrain et 50% de la charge de construction sur fonds propres, rares sont effectivement ceux qui sont en mesure de s’engager dans un tel investissement.

Auprès des agences urbaines, premières mises en cause par les propriétaires mécontents, l’on reconnaît d’emblée qu’il est impossible de ressortir un document parfait surtout dans le cas des grands territoires. Cependant, l’on pointe des failles qui peuvent multiplier ces ratés. «Il appartient aux équipes communales, notamment à travers leurs architectes de lister les erreurs figurant sur les documents, et ce, dans la phase préliminaire du comité technique local. Or, le plus souvent, ces agents n’ont même pas une connaissance basique des nouveaux plans», attaque le directeur d’une agence urbaine. Si l’on est tenté d’y voir une tentative de ces administrations de se défausser de leurs responsabilités, il faut aussi comprendre que les agences, par la nécessité des choses, ne sont pas au fait des moindres détails des documents. «L’Agence urbaine n’est que le maître d’ouvrage dans les travaux de réalisation des plans lesquels sont confiés à des cabinets spécialisés», explique-t-on.

Toujours est-il que les propriétaires de terrains qui sont pénalisés par ces loupés font en plus les frais du référentiel des prix de l’immobilier établi par l’administration fiscale pour Casablanca. Quand bien même ils seraient disposés à s’aligner sur les prix du marché, ils risquent le redressement fiscal. C’est peu dire que le décalage est important. Dans plusieurs cas constatés sur le marché, les prix sont aux alentours de 20 000 DH/m2 quand le fisc estime la zone à 25 000 voire 35 000 DH/m2. Pour ces propriétaires, l’engagement ces derniers jours d’un chantier d’actualisation du référentiel du fisc (voir «Direct» p. 8) constitue certainement une bonne nouvelle. Encore faut-il que les acheteurs se présentent.