Les dessous des ventes aux enchères des biens en saisie immobilière

Chaque année, plus de 5 000 biens immeubles sont saisis par les tribunaux. Les acheteurs sont de moins en moins difficiles à trouver. Les juges préfèrent une vente amiable sous contrôle du juge, moins sujette à spéculation.

Le malheur des uns fait le bonheur des autres… Et le cas des ventes aux enchères des biens immobiliers saisis par la justice en est la parfaite illustration. Car acheter de tels biens s’avère toujours être une bonne affaire. Comme en témoigne ce superbe triplex de l’avenue Racine acquis à 2 MDH, soit à peine les 2/3 de son prix initial. Son actuel propriétaire, médecin de profession, bien que gêné, nous explique : «Mon avocat m’a appelé pour me signifier qu’un bien aux enchères était disponible pour un prix totalement abordable, il a juste fallu surenchérir un peu pour pouvoir en prendre possession». Chaque année, plus de 5 000 biens immeubles sont saisis par les tribunaux. À la suite d’un divorce, d’un licenciement, d’une lourde succession ajoutée à un crédit en cours, les sommes à régler chaque mois deviennent parfois trop importantes. Les banques décident alors de ne plus prêter et le tribunal de première instance de mettre la maison aux enchères pour régler les différents créanciers. Un drame pour ceux qui se retrouvent sans domicile et fichés par Bank Al-Maghrib. Et un business pour d’autres : les maisons sont revendues aux enchères à seulement 40% de leur prix en moyenne. «Une véritable mafia hante les salles des tribunaux pour racheter ces maisons bon marché», indique un magistrat du tribunal de première instance.

En général, le prix proposé à la vente est fixé par le créancier

Avocats, huissiers, greffiers ou simples «semsaras» sont des pensionnaires réguliers de la salle aux enchères du tribunal de première instance. «Il y a des sortes de lanceurs d’alertes qui, une fois le bien mis aux enchères, activent leurs réseaux pour trouver des intéressés et contactent un avocat, sans qui la vente ne peut se faire», explique notre magistrat. De son côté, Hamid M., «semsar» spécialiste des biens aux enchères, ne trouve pas cette pratique immorale. «Cela permet aux gens d’apurer leurs dettes et à d’autres d’acheter un bien à moindre prix. Donc tout le monde est gagnant». Et selon lui, «il ne faut pas attendre longtemps avant de trouver des acheteurs potentiels». En effet, acheter son logement se complique avec un prix au m2 qui reste élevé surtout dans les grandes agglomérations. Pour éviter de se retrouver avec un logement sous-dimensionné ou des mensualités relativement élevées, la solution d’acheter un bien en vente judiciaire s’avère souvent pertinente. En effet, la plupart du temps, le prix proposé à la vente est fixé par le créancier du propriétaire du bien. Le produit de la vente doit effacer ce qu’il doit encore et les divers frais. Ce qui explique des mises à prix peu élevées en comparaison avec les prix du marché. Le prix tient tout de même compte de l’état du bien. Plus la rénovation à effectuer est importante ou plus le bien est éloigné d’un centre-ville, plus le prix est bas. En revanche, la bonne affaire peut être moins évidente pour un bien en bon état et bien situé. Et quand bien même la mise à prix serait très abordable, l’attrait peut vite faire monter les prix. Mais, sauf exception, le bien sera cédé en dessous du prix du marché.

Des groupes de pression cherchent souvent à minorer le prix

Quoi qu’il en soit, la réglementation en vigueur n’a pas empêché la mise en place de groupes de pression. «Les séances de ventes aux enchères tournent parfois à la mascarade. Il existe une entente évidente entre les personnes qui surenchérissent et ces derniers se permettent de quitter la salle tous ensemble. Nous sommes donc dans l’obligation de reporter la séance et revoir à la baisse le prix initial de vente», indique quant à lui Rachid El Orsi, huissier de justice. Une situation qui pousse les juges à décider de moins en moins des ventes judiciaires aux enchères, préférant la vente amiable sous contrôle du juge. Dès lors, il garde la main sur la procédure et évite les dérapages mercantiles. 

C’est lui qui décide dans quelles conditions le propriétaire saisi souhaite vendre. Il fixe notamment le montant minimum sans lequel la vente ne pourra se faire. Dès que l’accord est obtenu, la vente amiable sur autorisation judiciaire doit être réalisée en quatre mois. Selon le contexte et l’avancée des tractations avec un acquéreur potentiel, un délai supplémentaire de trois mois peut être accordé. Comme le délai est finalement assez court, le prix de vente se trouve généralement en dessous de celui du marché, mais au-dessus du prix d’adjudication en cas de vente judiciaire. En effet, le propriétaire dont le bien est saisi a un double défi : vendre son bien à un prix honorable et pas seulement à la hauteur du montant de sa dette et éviter de devoir finalement accepter une vente judiciaire.

Les ventes forcées demeurent scrupuleusement encadrées. D’un côté, il faut veiller à ce que les offres soient bien transmises pendant la vente par l’intermédiaire d’un avocat et personne d’autre. De l’autre côté, même si l’enchère est remportée, l’on n’est pas totalement sûr d’acquérir le bien. Il existe un délai de dix jours suivant le jour de l’adjudication pour qu’une personne puisse formuler une surenchère. Le montant qu’elle va proposer doit alors être supérieur à au moins 10% de l’offre retenue. Dans ce cas, le bien est remis aux enchères sous trois mois sur la base du prix exprimé dans la surenchère. Il faut donc de nouveau surenchérir pour remporter la mise. Et cette fois, le dernier surenchérisseur ne risque de perdre le bien que s’il ne verse pas les sommes qu’il a promises.